Tranh chấp đất đai đặt ra nhiều khía cạnh pháp lý cần phải giải quyết một cách công bằng để đảm bảo quyền lợi của các bên và để đáp ứng các quy định pháp luật liên quan đến việc sử dụng đất và quản lý môi trường. Đọc bài viết sau để có đầy đủ thông tin giải quyết tranh chấp đất đai chi tiết nhất.
Tranh chấp đất đai là gì?
Căn cứ Luật Đất đai, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Điều này bao gồm việc xác định ai có quyền sử dụng đất và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Tuy nhiên cần phải phân biệt giữa tranh chấp đất đai và các tranh chấp khác có liên quan đến đất đai như: giao dịch quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng liên quan đến quyền sử dụng đất.
Để giải quyết tranh chấp, quan trọng nhất là phải xác định rõ có phải là tranh chấp đất đai hay không? Nếu là tranh chấp đất đai, sẽ áp dụng quy trình và thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai. Trái lại, nếu không phải thì sẽ áp dụng các thủ tục giải quyết khác.
Tranh chấp đất đai là gì? Pháp luật tranh chấp đất đai quy định ra sao?
Đặc điểm tranh chấp đất đai
Tranh chấp đất đai có những đặc điểm cơ bản như sau:
- Đối tượng của tranh chấp đất đai bao gồm: quyền quản lý, quyền sử dụng và các lợi ích phát sinh từ việc sử dụng một loại tài sản đặc biệt và có thể không thuộc quyền sở hữu của bất kỳ bên tranh chấp nào.
- Các chủ thể tranh chấp đất đai chỉ liên quan đến chủ thể quản lý và sử dụng đất, như những người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, hoặc những người khác có quyền, nghĩa vụ liên quan đến thửa đất, nhưng không sở hữu đất đai.
- Nội dung của tranh chấp đất đai rất đa dạng và phức tạp, do giá trị kinh tế của đất có tỷ lệ sinh lời cao phụ thuộc vào thị trường, tạo ra bất đồng trong quản lý và sử dụng đất.
- Tranh chấp đất đai ảnh hưởng đến lợi ích của cả các bên tham gia và của Nhà Nước. Việc một bên không thực hiện được quyền của mình có thể gây ảnh hưởng đến nghĩa vụ đối với Nhà Nước.
- Tùy vào mục đích sử dụng đất khác nhau, dẫn đến sự đa dạng trong các bên tham gia tranh chấp đất đai, đòi hỏi giải quyết nhanh chóng, linh hoạt nhằm bảo vệ quyền lợi và tránh tình trạng kéo dài, có tổ chức và đông người tham gia.
Những trường hợp thường gặp trong tranh chấp đất đai
Với sự phức tạp của quan hệ đất đai dẫn đến các tranh chấp đai cũng trở nên đa dạng. Sau đây là các dạng tranh chấp đất đai thường gặp:
Tranh chấp quyền sử dụng đất
Tranh chấp quyền sử dụng đất là tranh chấp giữa những người sử dụng đất với nhau về:
- Ranh giới, phạm vi đất được sử dụng và quản lý có thể do các bên thống nhất được với nhau.
- Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong quan hệ dân sự như: tặng cho, thừa kế, hôn nhân.
- Tranh chấp về đất và tài sản gắn liền với đất trong giai đoạn trước các cuộc cải cách, điều chỉnh ruộng đất.
- Tranh chấp đất giữa dân địa phương và người dân đi xây dựng vùng kinh tế mới, cũng như giữa dân địa phương và các tổ chức sử dụng đất như nông trường, lâm trường.
Chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai
Tranh chấp quyền và nghĩa vụ phát sinh khi sử dụng đất
Tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể tham gia vào các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất và có sự vi phạm làm ảnh hưởng tới quyền lợi cũng như nghĩa vụ của các bên khác, thông thường có các loại tranh chấp sau:
- Tranh chấp trong các hợp đồng chuyển nhượng đất, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng trị giá quyền sử dụng đất
- Tranh chấp về các vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vì các mục đích quốc phòng, an cư xã hội.
Tranh chấp mục đích sử dụng đất
Tranh chấp này xuất phát từ việc xác định mục đích sử dụng đất và không quá phổ biến. Thông thường, những tranh chấp này có cơ sở để giải quyết vì khi phân bổ đất cho các chủ thể sử dụng, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng bằng quy hoạch sử dụng đất.
Nguyên nhân tranh chấp là do người được Nhà nước đã giao đất hoặc cho thuê đất sử dụng sai mục đích. Cụ thể, tranh chấp trong nhóm đất nông nghiệp (đất trồng trọt, đất chăn nuôi,…), hoặc đất hương hỏa, đất thổ cư, trong quá trình phân bổ và quy hoạch sử dụng đất.
Quy định về giải quyết tranh chấp đất đai
Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai đảm bảo công bằng quyền lợi của các bên và để đáp ứng các quy định pháp luật liên quan đến việc sử dụng đất cũng như quản lý môi trường.
Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai
Nhà nước luôn khuyến khích khi có tranh chấp xảy ra các bên nên thương lượng trước rồi thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai ở cấp cơ sở trước nếu không thể giải quyết sẽ tiến hành các trình tự theo pháp luật.
Hòa giải là bước đầu tiên trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai
Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã
Quy trình hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã có các bước như sau:
Trong khoảng thời gian 45 ngày kể từ ngày nhận đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, UBND cấp xã sẽ thành lập Hội đồng hòa giải, bao gồm: đại diện UBND, Mặt trận Tổ quốc và các thành viên khác của mặt trận, để tiến hành hòa giải.
Kết quả của quá trình hòa giải sẽ được ghi chép trong biên bản có chữ ký xác nhận từ Hội đồng hòa giải và các bên liên quan.
Nếu hòa giải thành công có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất, UBND cấp xã sẽ chuyển biên bản hòa giải đến:
- Phòng Tài nguyên và Môi trường nếu tranh chấp liên quan đến hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
- Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài,
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường sau đó sẽ trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác liên quan đến đất.
Trong trường hợp hòa giải tại UBND cấp xã không thành công, các bên tranh chấp có thể tiếp tục yêu cầu giải quyết tại UBND hoặc tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền, theo quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp huyện trở lên
Để yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện trở lên, cần đáp ứng các điều kiện sau:
- Điều kiện thứ nhất, các bên tranh chấp không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định và lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND.
- Điều kiện thứ hai, tranh chấp đã qua quá trình hòa giải tại UBND cấp xã.
Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ giải quyết. Nếu không đồng ý với quyết định, có thể khiếu nại tới Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân.
Nếu một bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ giải quyết.
Trong trường hợp không đồng ý với quyết định trên, có thể khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân.
Lưu ý: Chủ tịch Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp bằng cách đưa ra quyết định. Quyết định này có hiệu lực thi hành và bắt buộc các bên tranh chấp phải chấp hành nghiêm túc. Trong trường hợp không tuân thủ, sẽ thực hiện cưỡng chế thi hành.
Giải quyết đất đai bằng cách khởi kiện ra Tòa án
Để thực hiện thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án, các đương sự cần đáp ứng hai điều kiện quan trọng sau:
- Tranh chấp phải thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án
- Vụ việc phải đã qua quá trình hòa giải tại UBND cấp xã trong những trường hợp được pháp luật quy định.
Chỉ được khởi kiện ra Tòa án khi tranh chấp đã qua hòa giải tại UBND trước đó
Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án tuân theo quy định chung của Bộ luật Tố tụng dân sự. Các cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền.
Vì đất đai thuộc bất động sản nên Tòa án có thẩm quyền giải quyết sẽ là Tòa án nơi có bất động sản đó. Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện và giấy tờ cần thiết, chứng cứ kèm theo đến Tòa án có thẩm quyền.
Đầu tiên Tòa án tiến hành hòa giải để các đương sự có cơ hội thoả thuận về việc giải quyết vụ án. Đây là bước bắt buộc trong quá trình giải quyết tranh chấp theo thủ tục tố tụng dân sự khác với hòa giải trước đó ở UBND xã.
Hòa giải trong giai đoạn này do Toà án nhân dân chủ trì và thực hiện. Nếu hòa giải thành công, sau thời hạn 07 ngày mà các đương sự không thay đổi ý kiến, tranh chấp chính thức kết thúc
Nếu hòa giải không thành công, Tòa án ra quyết định xét xử. Trong quá trình xét xử, các bên vẫn có thể thỏa thuận về việc giải quyết vụ án.
Tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết
Theo quy định của pháp luật hiện hành, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:
Tại Ủy ban nhân dân cấp xã
- Các tranh chấp về đất đai giữa cá nhân, hộ gia đình và cộng đồng dân cư với nhau.
- Tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp
- Tranh chấp đất đai giữa cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp với nhau
Tại Ủy ban nhân dân cấp huyện
- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được hoặc hòa giải không thành
- Tranh chấp đất đai liên quan đến quyết định thu hồi đất, quyết định trưng dụng đất, quyết định giải tỏa, phá dỡ nhà ở, công trình khác gắn liền với đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh
- Tranh chấp đất đai có liên quan đến việc thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội của địa phương
- Tranh chấp đất đai mà một bên tranh chấp là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài.
Quy định về thẩm quyền tranh chấp đất đai
Tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được hoặc hòa giải không thành thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện
- Tranh chấp đất đai liên quan đến việc thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội của tỉnh
- Tranh chấp đất đai có liên quan đến quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài
- Tranh chấp đất đai mà một bên tranh chấp là cơ quan nhà nước
Tại Tòa án nhân dân
- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được hoặc hòa giải không thành thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp tỉnh
- Tranh chấp đất đai mà một bên tranh chấp là tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức, cá nhân của nước ngoài có chức năng ngoại giao
- Tranh chấp đất đai mà một bên tranh chấp là người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Hồ sơ cần có khi khởi kiện tranh chấp đất đai
Tùy vào tính chất vụ việc khởi kiện sẽ có những các giấy tờ cần thiết khác nhau, dưới đây là các loại giấy tờ cơ bản phải chuẩn bị khi chọn giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án:
- Đơn khởi kiện điền đầy đủ các thông tin theo mẫu quy định
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và các loại giấy tờ liên quan
- Biên bản hòa giải tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn)
- Bản sao căn cước công dân của người khởi kiện
Thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai
Căn cứ theo khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015, sẽ không áp dụng thời hiệu khởi kiện tranh chấp về quyền sử dụng đất trừ trường pháp luật có quy định khác. Tuy nhiên tùy vào tính chất vụ việc đặc thù nên sẽ có thời hiệu khác nhau như:
- Thời hạn chia thừa kế là 30 năm kể từ ngày mở thừa kế.
- Ranh giới đất có thể xác lập theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
- Người chiếm hữu hoặc hưởng lợi từ tài sản mà thiếu cơ sở pháp lý, nhưng đã liên tục công khai trong suốt 30 năm.
>> Tìm hiểu thêm: Tranh chấp đất đai đã hết thời hiệu khởi kiện được giải quyết không?
Luật Minh Tú – Dịch vụ tư vấn và giải quyết tranh chấp đất đai uy tín
Sự phát triển của kinh tế ngày nay làm cho quan hệ đất đai cũng ngày càng phức tạp. Đất đai không chỉ là tài sản thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý mà còn gắn liền với các quan hệ dân sư, thương mại khác.
Luật Minh Tú là một trong những công ty luật hàng đầu trong lĩnh vực thương mại cũng như pháp lý doanh nghiệp, chúng tôi luôn cung cấp cho bạn các dịch vụ pháp lý:
- Cập nhật đến khách hàng các thông tin pháp luật mới nhất về đất đai
- Đánh giá các vấn đề tranh chấp, đưa ra các giải pháp tối ưu cho khách hàng
- Tư vấn khách hàng thu thập chứng cứ, chuẩn bị hồ sơ
- Đại diện khách hàng tham gia đàm phán, tranh tụng
- Hỗ trợ khách hàng làm các thủ tục với cơ quan nhà nước
- Tư vấn các giải pháp pháp lý theo yêu cầu của khách hàng
Luật Minh Tú – đơn vị tư vấn pháp lý được nhiều khách hàng tin tưởng
Thông tin liên hệ:
- Trụ sở chính công ty tại: Lầu 25, tòa nhà LIM TOWER số 9-11 Tôn Đức Thắng, Phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
- Hotline: 096 783 78 68
- Email: vhtu@luatminhtu.vn
- Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
- Website: luatminhtu.vn
Bài viết trên cung cấp đến bạn thông tin hữu ích về tranh chấp đất đai cũng như quy trình giải quyết tranh chấp. Nếu như bạn vẫn còn thắc mắc nào cần được giải đáp thì đừng ngại ngần hãy liên hệ đến Luật Minh Tú để được hỗ trợ ngay hôm nay nhé!
>> Tìm hiểu thêm: Cập nhật chi phí thuê luật sư tranh chấp đất đai
