Hồ sơ pháp lý dự án là cụm từ mà bạn sẽ thường được nhắc đến nhiều khi triển khai một dự án bất động sản bất kỳ. Đây cũng được coi là một trong những tiêu chuẩn cơ bản nhất để xác định giá trị của dự án.
Vì vậy việc hiểu rõ về khái niệm hồ sơ pháp lý là gì, cũng như quy trình lập hồ sơ như thế nào sẽ là chìa khóa cho sự đầu tư thành công và bền vững vào lĩnh vực bất động sản.
Tìm hiểu hồ sơ pháp lý dự án là gì?
Hồ sơ pháp lý dự án là bộ tài liệu và giấy tờ quan trọng theo quy định của pháp luật, nhằm đảm bảo sự hợp pháp và đúng đắn của một dự án.
Hồ sơ pháp lý dự án được xác nhận bởi cơ quan có thẩm quyền, hồ sơ này không chỉ đặt ra mục tiêu đảm bảo tính hợp pháp của dự án mà còn hỗ trợ quá trình kinh doanh và thực hiện các hoạt động liên quan một cách ổn định và hiệu quả.
Hồ sơ pháp lý dự án thường xuất hiện trong lĩnh vực bất động sản, khi thực hiện các dự án liên quan đến căn hộ, khu đất, hoặc khởi công xây dựng các dự án bất động sản.
Hồ sơ pháp lý dự án không chỉ đóng vai trò chính trong việc đảm bảo tuân thủ các quy định và quy trình mà còn giảm thiểu rủi ro liên quan đến lừa đảo và vi phạm quy định, vấn đề mà hiện nay đang trở nên ngày càng phổ biến trên thị trường.
Chuẩn bị hồ sơ pháp lý dự án là bước quan trọng hàng đầu với mọi dự án bất động sản
Hồ sơ pháp lý cần chuẩn bị giấy tờ gì?
Hồ sơ pháp lý dự án sẽ gồm nhiều loại giấy tờ khác nhau, tương ứng với những thủ tục cần được thực hiện để một dự án có thể đi vào triển khai xây dựng và bàn giao. Cụ thể như sau:
- Thủ tục xin chấp thuận chủ trương đầu tư
- Thủ tục bồi thường giải phóng mặt bằng
- Thủ tục công nhận chủ đầu tư
- Thủ tục xin cấp giấy phép quy hoạch
- Thủ tục phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500
- Thủ tục đăng ký kế hoạch sử dụng đất
- Thủ tục giao, thuê, chuyển mục đích sử dụng đất
- Thủ tục xin cấp chứng nhận quyền sử dụng đất
- Thỏa thuận ký quỹ/ bảo lãnh tín dụng của ngân hàng
- Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng cho dự án
- Thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính của đất dự án
- Thủ tục thẩm duyệt thiết kế dự án (bao gồm thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, thiết kế thi công)
- Thủ tục phê duyệt và nghiệm thu hệ thống phòng cháy chữa cháy
- Các thủ tục liên quan đến nghiệm thu
Dự án càng lớn thì số lượng giấy tờ và thủ tục càng nhiều. Vậy nên tùy theo từng dự án mà các chuyên gia pháp lý sẽ có những tư vấn phù hợp nhất về số lượng giấy tờ cần chuẩn bị trong từng thủ tục nói riêng và trong cả bộ hồ sơ nói chung.
Hồ sơ pháp lý dự án gồm rất nhiều loại giấy tờ khác nhau
Quy trình pháp lý dự án chi tiết
Trong quá trình triển khai một dự án, việc lập hồ sơ pháp lý là một quá trình quan trọng nhằm đảm bảo tính hợp pháp và an toàn của dự án. Trình tự các bước lập hồ sơ pháp lý dự án dưới đây tạo ra cơ sở vững chắc cho quá trình kinh doanh và thực hiện các hoạt động liên quan:
Bước 1: Thực hiện Thủ tục quyết định chủ trương đầu tư
- Thẩm quyền phê duyệt: Tùy theo quy mô, loại hình và tính chất của dự án mà chủ đầu tư sẽ làm hồ sơ xin phê duyệt gửi các cấp khác nhau.
Ba cấp thực hiện việc phê duyệt chủ đầu tư là: Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ và Ủy ban nhân dân tỉnh (Xem thêm điều 30, 31, 32 của Luật Đầu tư 2020 để xác định phạm vi phê duyệt của từng cấp).
- Hồ sơ:
- Văn bản đề nghị thực hiện những dự án đầu tư;
- Bản sao giấy tờ nhân thân (CCCD/ CMND/ Hộ chiếu) đối với nhà đầu tư cá nhân; bản sao Giấy chứng nhận thành lập hay các tài liệu tương đương để chứng minh tư cách pháp nhân đối với nhà đầu tư là doanh nghiệp, tổ chức;
- Đề xuất dự án đầu tư:
- Nhà đầu tư
- Mục tiêu đầu tư
- Quy mô đầu tư
- Mức vốn đầu tư
- Các phương án huy động vốn
- Tiến độ đầu tư, địa điểm và thời hạn đầu tư
- Nhu cầu về lao động để triển khai dự án
- Các đề xuất để hưởng ưu đãi dành cho chủ đầu tư
- Bản đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án
- Dựa theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường để làm bản đánh giá sơ bộ tác động môi trường
- Trường hợp pháp luật về xây dựng quy định phải lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi thì nhà đầu tư được nộp báo cáo nghiên cứu tiền khả thi để thay thế cho toàn bộ phần đề xuất dự án đầu tư này.
- Tài liệu chứng minh năng lực tài chính: Có thể nộp bản sao của một trong các loại tài liệu sau:
- Báo cáo tài chính của nhà đầu tư trong vòng 02 năm gần nhất;
- Bản cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính;
- Bản cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ;
- Giấy bảo lãnh năng lực tài chính của những nhà đầu tư;
Nộp kèm theo đó là tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của chủ đầu tư.
- Đối với các dự án có sử dụng công nghệ được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 32 của Luật Đầu tư 2020:
- Tên công nghệ;
- Sơ đồ quy trình công nghệ;
- Xuất xứ công nghệ;
- Thông tin kỹ thuật và tình trạng sử dụng của các dây chuyền, máy móc và thiết bị chính.
- Đề xuất nhu cầu sử dụng đất với các trường hợp đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
Với các trường hợp khác thì nộp bản sao thỏa thuận thuê địa điểm hoặc là tài liệu khác xác nhận nhà đầu tư có quyền sử dụng địa điểm để có thể thực hiện dự án đầu tư.
- Đối với các dự án theo hình thức đầu tư BCC thì cần thêm hợp đồng BCC.
- Thời gian xử lý: Thủ tục này bao gồm nhiều bước xử lý tại nhiều cơ quan khác nhau, theo đó tổng số ngày đưa ra phản hồi phê duyệt hoặc từ chối chủ trương đầu tư là tối đa 55 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ bộ hồ sơ hợp lệ.
Bước 2: Thực hiện xin phê duyệt quy hoạch 1/500
- Thẩm quyền phê duyệt: Bộ Xây dựng, UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện (Xem thêm Nghị định 37/2010/NĐ-CP để biết phạm vi phê duyệt của từng cấp).
- Hồ sơ:
- Tờ trình đề nghị thẩm định, phê duyệt của chủ đầu tư, cơ quan tổ chức lập quy hoạch đô thị;
- Chứng chỉ quy hoạch hoặc tài liệu cung cấp thông tin quy hoạch (còn trong thời gian hiệu lực);
- Bản thuyết minh được kèm sơ đồ, bản vẽ kích thước A3;
- Bảng thống kê, phụ lục tính toán và các hình minh họa đi kèm;
- Văn bản công nhận là chủ đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư;
- Bản đồ ranh giới phạm vi khu vực lập quy hoạch;
- Dự thảo quyết định phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch chi tiết.
- Thời gian xử lý: Trong vòng 30 ngày kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ bộ hồ sơ hợp lệ. Tuy nhiên trong quá trình thẩm định, chủ đầu tư có thể bị yêu cầu cung cấp thêm tài liệu, vì vậy thời gian có thể kéo dài hơn tùy thuộc vào tốc độ bổ sung hồ sơ của chủ đầu tư.
Bước 3: Thực hiện thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
- Thẩm quyền phê duyệt: UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện, UBND cấp xã (Tham khảo thêm Điều 59 Luật Đất đai 2013 để xác định cấp phê duyệt cho từng loại dự án).
- Hồ sơ:
- Đơn xin giao đất, cho thuê đất theo mẫu;
- Bản sao Giấy Chứng Nhận Đầu Tư hoặc Văn Bản chấp thuận Đầu tư + Bản Thuyết Minh Dự Án Đầu Tư;
- Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất đã lập khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án;
- Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.
- Thời gian xử lý: Không quá 20 ngày kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ bộ hồ sơ hợp lệ. Tuy nhiên lưu ý thời gian trên không bao gồm thời gian giải phóng mặt bằng.
Bước 4: Xin cấp giấy phép xây dựng đối với dự án
- Thẩm quyền phê duyệt: Bộ Xây dựng, UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện (Tham khảo thêm Điều 103 Luật Xây dựng 2014 để xác định thẩm quyền phê duyệt của từng cấp đối với các loại dự án khác nhau).
- Hồ sơ:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu;
- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất;
- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công các công trình xây dựng đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm:
a) Bản vẽ tổng mặt bằng của dự án hoặc tổng mặt bằng từng giai đoạn của dự án tỷ lệ 1/100 – 1/500;
b) Bản vẽ mặt bằng từng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/100 – 1/500, kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
c) Bản vẽ các mặt đứng và các mặt cắt chính của từng công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200;
d) Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/100 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 của từng công trình kèm theo sơ đồ đấu nối với hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin liên lạc tỉ lệ 1/50 – 1/200.
- Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, các bản vẽ thiết kế quy định tại Khoản này là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định;
- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính quyết định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính báo cáo kết quả thẩm định thiết kế của cơ quan chuyên môn về xây dựng đối với công trình theo quy định phải được thẩm định thiết kế;
- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn cho công trình và công trình lân cận đối với công trình xây chen, có tầng hầm;
- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức, cá nhân thiết kế theo mẫu, kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng, đối với công trình chưa được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thiết kế;
- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư.
- Thời gian xử lý: 07 ngày để từ khi cơ quan có thẩm quyền nhận đủ bộ hồ sơ hợp lệ.
Bước 5: Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Thẩm quyền phê duyệt: UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện, cơ quan tài nguyên môi trường (Tham khảo thêm quy định chi tiết tại Điều 105 Luật Đất đai 2013).
- Hồ sơ:
- Một trong 4 loại tài liệu sau: Quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư;
- Phê duyệt quy hoạch 1/500 (có bản vẽ kèm theo) và Giấy phép xây dựng (bản sao chứng thực);
- Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền. Các chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án;
- Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ thiết kế mặt bằng hoặc bản vẽ mặt bằng hoàn công. Danh sách căn hộ, công trình xây dựng để bán;
- Bản chính báo cáo kết quả thực hiện dự án;
- Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư (nếu có).
- Thời gian xử lý: Trong vòng 30 ngày kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đầy đủ hồ hồ sơ hợp lệ.
Quy trình làm hồ sơ pháp lý dự án gồm nhiều bước và thủ tục phức tạp
Tìm hiểu thêm về: thủ tục hoàn công nhà
Luật Minh Tú – Dịch vụ tư vấn thực hiện hồ sơ pháp lý dự án chuyên sâu, toàn diện
Hồ sơ pháp lý dự án là một trong những điều kiện tiên quyết để đảm bảo cho một dự án bất động sản đi vào triển khai và xây dựng. Đồng thời, đây cũng là yếu tố quan trọng giúp nâng tầm giá trị và thu hút sự quan tâm của người mua.
Tuy nhiên, việc thực hiện hồ sơ pháp lý dự án lại rất phức tạp, nhiều thủ tục và yêu cầu hàng loạt các loại giấy tờ. Điều này, gây khó khăn và tiêu tốn nhiều thời gian, chi phí của các chủ đầu tư.
Luật Minh Tú cung cấp các dịch vụ chuyên nghiệp từ tư vấn cho đến thực hiện các thủ tục, đảm bảo mọi quy trình trong quá trình hoàn thiện pháp lý bất động sản diễn ra suôn sẻ, hiệu quả và nhanh chóng.
Tại Luật Minh Tú, giá trị chúng tôi mang lại cho khách hàng không chỉ nằm ở việc hoàn thành mọi thủ tục rườm rà, mà còn ở cách tạo ra giải pháp toàn diện và bền vững giúp bạn tránh khỏi các rủi ro không mong muốn trong tương lai.
Với hơn 13 năm kinh nghiệm, đội ngũ luật sư của Luật Minh Tú sẽ đồng hành và đưa ra những giải pháp tối ưu cho mọi yêu cầu của bạn trong lĩnh vực bất động sản nói chung và việc thực hiện hồ sơ pháp lý dự án nói riêng.
Thông tin liên hệ:
- Trụ sở công ty tọa lạc tại: Lầu 25, tòa nhà LIMTOWER số 9-11 Tôn Đức Thắng, Phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
- Hotline: 096 783 78 68
- Email: votu@luatminhtu.com
- Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
- Website: luatminhtu.vn
Lời kết
Hồ sơ pháp lý dự án là hệ thống tài liệu, văn bản quan trọng giúp xây dựng dự án diễn ra mượt mà và hợp pháp. Quy trình thực hiện cần sự cẩn trọng và chú ý đặc biệt để đảm bảo rằng mọi yếu tố pháp lý đã được xem xét và giải quyết một cách đầy đủ và chính xác.
Nếu bạn lo lắng các thủ tục, hồ sơ pháp lý dự án sẽ gây khó khăn cho bạn thì liên hệ với Công ty Luật Minh Tú để nhận tư vấn ngay nhé!
