Đặt cọc là một bước quan trọng khi giao dịch mua bán nhà đất, giúp đảm bảo các bên tuân thủ cam kết. Tuy nhiên, nếu không thực hiện đúng cách, việc đặt cọc có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Dưới đây là những thông tin chi tiết, bám sát quy định pháp luật, giúp bạn có thêm kinh nghiệm đặt cọc mua nhà đất an toàn và hiệu quả.

1. Đặt cọc mua bán nhà đất là gì? Quyền và nghĩa vụ của các bên

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một tài sản có giá trị (tiền, vàng, kim khí quý, hoặc tài sản khác) để đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Khoản 2 Điều 328 quy định cách xử lý tài sản đặt cọc trong các trường hợp sau:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Theo đó, nghĩa vụ của các bên khi ký hợp đồng đặt cọc như sau:

Trường hợp 1: Hợp đồng được giao kết và thực hiện thành công

Khi các bên thực hiện đúng cam kết và hợp đồng được giao kết, tài sản đặt cọc sẽ được xử lý theo hai cách:

• Hoàn trả lại cho bên đặt cọc.
• Hoặc, trừ vào nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng, thường được tính vào khoản tiền mua bán đã thỏa thuận.

Trường hợp 2: Hợp đồng không được giao kết hoặc thực hiện

Trong trường hợp hợp đồng không thành công, việc xử lý tài sản đặt cọc sẽ phụ thuộc vào bên vi phạm:

• Bên đặt cọc vi phạm (từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng): Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
• Bên nhận đặt cọc vi phạm (từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng): Phải hoàn trả lại toàn bộ tài sản đặt cọc và bồi thường thêm một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Quy định này giúp đảm bảo sự công bằng và ràng buộc trách nhiệm giữa các bên trong giao dịch, đồng thời giảm thiểu rủi ro phát sinh từ việc không thực hiện hợp đồng.

Lưu ý quan trọng:

• Quy định trên mang tính bắt buộc, nhưng các bên có thể thỏa thuận chi tiết hơn để phù hợp với hoàn cảnh, miễn là không trái pháp luật hoặc đạo đức xã hội.
• Nếu phát sinh tranh chấp, thỏa thuận đặt cọc bằng văn bản sẽ là cơ sở quan trọng để giải quyết.

Đặt cọc mua bán nhà đất, quyền và nghĩa vụ các bên
(Nguồn: Luật Minh Tú)

2. Những nội dung quan trọng cần có trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Mẫu đặt cọc mua bán nhà đất 2025

Theo Điều 398 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng đặt cọc là một dạng hợp đồng dân sự, cho phép các bên tự do thỏa thuận nội dung, miễn là không vi phạm pháp luật và đạo đức xã hội. Để đảm bảo tính pháp lý và tránh rủi ro, hợp đồng đặt cọc cần bao gồm những nội dung quan trọng sau:

1. Đối tượng của hợp đồng

Cụ thể thông tin về quyền sử dụng đất, nhà ở được đặt cọc, như số thửa, diện tích, địa chỉ hoặc thông tin pháp lý liên quan.

2. Thời gian cụ thể mà hai bên cam kết thực hiện hợp đồng chuyển nhượng sau khi đặt cọc.
3. Dù chưa ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức, các bên thường thống nhất giá chuyển nhượng nhà đất để tránh tranh chấp hoặc biến động giá.
4. Mức đặt cọc
5. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng.
6. Cách thức giải quyết tranh chấp, chẳng hạn như hòa giải, thương lượng hoặc khởi kiện tại Tòa án.
7. Các bên cần đưa ra cam kết rõ ràng, ví dụ như:

• Nhà đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Không bị thế chấp hoặc tranh chấp.
• Đất còn thời hạn sử dụng.

8. Điều khoản thi hành

Mẫu hợp đồng cọc mua nhà mới nhất 2025
(Nguồn: Luật Minh Tú)

Mức tiền đặt cọc hợp lý để hạn chế rủi ro

Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể mức tiền đặt cọc khi mua bán nhà đất. Tuy nhiên, trong thực tế, để hạn chế rủi ro, các bên thường thống nhất mức đặt cọc từ 10% đến 30% giá trị hợp đồng. Đây là con số phổ biến để đảm bảo rằng bên mua cam kết mua và bên bán cam kết bán tài sản khi thời hạn đặt cọc kết thúc.

Mức đặt cọc cụ thể sẽ do hai bên tự thỏa thuận, có thể được ghi trong hợp đồng đặt cọc hoặc tích hợp như một điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà. Theo quy định, hợp đồng đặt cọc có thể được công chứng hoặc không, tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa các bên.

Việc thỏa thuận một mức đặt cọc phù hợp không chỉ giúp giảm thiểu thiệt hại nếu giao dịch không thành công, mà còn tạo sự cân bằng về quyền lợi giữa bên mua và bên bán. Đây là yếu tố quan trọng để giao dịch diễn ra suôn sẻ, minh bạch và đảm bảo lợi ích cho cả hai bên.

Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc 

Theo Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, để đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp, bạn nên thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc tại cơ quan có thẩm quyền.

Lợi ích của công chứng/chứng thực:

• Xác nhận tính minh bạch và hiệu lực pháp lý của hợp đồng.
• Tăng khả năng bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.

Thực tế, nhiều trường hợp người mua chỉ giao tiền mà không lập văn bản, dẫn đến khó khăn trong việc chứng minh khi xảy ra tranh chấp.

Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc
(Nguồn: Luật Minh Tú)

3. Kinh nghiệm đặt cọc mua nhà – Cần kiểm tra kỹ thông tin pháp lý trước khi đặt cọc

Trước khi đặt cọc, bạn cần nắm những kinh nghiệm đặt cọc mua nhà sau đây:

• Yêu cầu bên bán cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan.
• Tự kiểm tra thông tin tại cơ quan đăng ký đất đai để đảm bảo bất động sản không có tranh chấp, thế chấp hoặc nằm trong diện quy hoạch.
• Xem xét kỹ điều kiện pháp lý của bên bán để đảm bảo họ đủ điều kiện chuyển nhượng.

Kết luận 

Nắm bắt được kinh nghiệm đặt cọc mua nhà đất là bước quan trọng, đòi hỏi sự thận trọng và nắm rõ quy định pháp luật. Để giảm thiểu rủi ro, cần chú ý: 

• Thỏa thuận mức đặt cọc hợp lý, dưới 30% giá trị hợp đồng.
• Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc để đảm bảo tính pháp lý.
• Kiểm tra kỹ thông tin pháp lý về nhà đất trước khi giao dịch.
• Lựa chọn ghi “trả trước” nếu chưa chắc chắn về giao dịch.

Bằng cách tuân thủ những hướng dẫn trên, bạn sẽ bảo vệ tốt nhất quyền lợi của mình và đảm bảo giao dịch diễn ra suôn sẻ, minh bạch.

Thông tin liên hệ:

• Trụ sở công ty tọa lạc tại: Lầu 2 Số 68 đường Nguyễn Huệ, phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
• Văn phòng làm việc: 4/9 Đường số 3, Cư xá Đô Thành, Phường 4, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
• Email: votu@luatminhtu.com
• Hotline: 096 783 78 68
• Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
• Website: luatminhtu.vn