Đất tranh chấp có được xây dựng không? Tìm hiểu quy định mới nhất theo Luật Đất đai 2024, Luật Xây dựng 2020 và Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 về điều kiện cấp phép xây dựng và biện pháp xử lý tranh chấp.

1. Đất Tranh Chấp Là Gì?

1.1. Định Nghĩa Đất Tranh Chấp

Để xác định thế nào là đất đang tranh chấp, có thể căn cứ vào Khoản 47, Điều 3 Luật Đất đai 2024, trong đó quy định:

• Tranh chấp đất đai là sự mâu thuẫn giữa hai hoặc nhiều bên liên quan đến quyền và nghĩa vụ sử dụng đất.

Từ quy định trên, có thể hiểu rằng tranh chấp đất đai xảy ra khi có sự xung đột về quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc nghĩa vụ liên quan đến đất đai giữa các bên. Như vậy, đất tranh chấp là mảnh đất có sự bất đồng giữa các chủ thể về quyền sử dụng hoặc nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất, và tranh chấp này đang được xem xét, giải quyết theo quy định pháp luật..

1.2. Các Nguyên Nhân Phổ Biến Gây Tranh Chấp Đất Đai

1.2.1. Nguyên Nhân Khách Quan

Tranh chấp đất đai có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó các yếu tố khách quan thường liên quan đến bất cập trong quản lý và quy hoạch đất đai.

• Hạn chế trong công tác quy hoạch: Việc quy hoạch sử dụng đất thiếu tính thực tiễn, không được công khai minh bạch hoặc thay đổi liên tục khiến quyền lợi của người sử dụng đất bị ảnh hưởng, dẫn đến mâu thuẫn giữa các bên.
•  Sai sót trong đo đạc, quản lý địa chính: Nhiều trường hợp bản đồ địa chính không đồng nhất với thực tế sử dụng đất, dẫn đến nhầm lẫn ranh giới giữa các thửa đất liền kề.
• Thủ tục hành chính rườm rà: Quy trình xử lý hồ sơ đất đai chậm trễ, phức tạp, khiến người dân gặp khó khăn khi thực hiện các quyền sử dụng đất, từ đó làm gia tăng nguy cơ tranh chấp.
• Chính sách đất đai chưa ổn định: Sự thay đổi liên tục trong các quy định pháp luật khiến nhiều người dân không kịp nắm bắt, dẫn đến việc thực hiện quyền sử dụng đất sai quy định hoặc bị xâm phạm quyền lợi.

1.2.2. Nguyên Nhân Chủ Quan

Bên cạnh những nguyên nhân khách quan, nhiều tranh chấp đất đai còn xuất phát từ hành vi và ý thức của cá nhân trong quá trình sử dụng đất.

• Thiếu hiểu biết hoặc cố tình vi phạm pháp luật: Một số người tự ý lấn chiếm đất, xây dựng trái phép hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất mà không tuân thủ quy định pháp luật.
• Lợi dụng sơ hở trong quản lý đất đai: Một số cá nhân hoặc tổ chức cố tình mở rộng diện tích đất bằng cách chiếm dụng đất công hoặc lợi dụng kẽ hở trong quy hoạch.
• Mâu thuẫn trong gia đình và hàng xóm: Tranh chấp thừa kế, phân chia tài sản hoặc ranh giới đất giữa các hộ gia đình là nguyên nhân phổ biến gây tranh chấp kéo dài.
• Thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng: Khi có tranh chấp xảy ra, nếu chính quyền địa phương chậm trễ trong xử lý hoặc không có sự phối hợp chặt chẽ, tranh chấp có thể leo thang và trở nên phức tạp hơn.

1.2.3. Nguyên Nhân Liên Quan Đến Thủ Tục Pháp Lý

Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai vẫn còn nhiều vướng mắc, gây khó khăn cho các bên liên quan trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

• Quy trình giải quyết tranh chấp phức tạp: Việc giải quyết tranh chấp đất đai thường yêu cầu nhiều giấy tờ pháp lý, phải qua nhiều cấp xét duyệt, dẫn đến thời gian xử lý kéo dài và gia tăng căng thẳng giữa các bên.
• Thiếu giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Việc không có sổ đỏ, hợp đồng mua bán hợp lệ hoặc tài liệu chứng minh quyền sở hữu đất khiến việc phân xử trở nên khó khăn.
• Chi phí giải quyết tranh chấp cao: Các khoản phí như đo đạc lại đất đai, nộp án phí khi đưa vụ việc ra tòa có thể trở thành gánh nặng lớn, khiến nhiều người dân ngại theo đuổi vụ việc đến cùng.

Đất Đang Tranh Chấp Là Gì?
(Nguồn: Luật Minh Tú)

2. Đất Tranh Chấp Có Được Xây Dựng Không?

2.1. Quy Định Pháp Luật Về Cấp Giấy Phép Xây Dựng

Theo Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, trước khi tiến hành xây dựng, chủ sở hữu đất phải có giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp, trừ một số trường hợp được miễn cấp phép.

 Công trình bắt buộc phải có giấy phép xây dựng:

• Nhà ở riêng lẻ trong khu vực đô thị.
• Công trình xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực.
• Công trình xây dựng trong khu bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa.

Lưu ý: Khi xin cấp giấy phép xây dựng, cơ quan cấp phép sẽ kiểm tra tính hợp pháp của đất. Nếu đất đang tranh chấp, rất khó để được cấp phép xây dựng do chưa xác định được chủ sở hữu hợp pháp.

2.2. Tại Sao Đất Tranh Chấp Không Được Cấp Giấy Phép Xây Dựng?

Không xác định được chủ sở hữu hợp pháp: Khi đất có tranh chấp, cơ quan cấp phép không thể quyết định ai có quyền sử dụng đất hợp pháp.
Có nguy cơ bị đình chỉ thi công: Nếu bên tranh chấp khởi kiện, Tòa án có thể ra lệnh cấm thay đổi hiện trạng đất.
Bị cưỡng chế tháo dỡ công trình: Nếu xây dựng trái phép trên đất tranh chấp, công trình có thể bị xử phạt hành chính và buộc tháo dỡ theo Điều 118 Luật Xây dựng 2020.

Đất Tranh Chấp Có Được Xây Dựng Không?
(Nguồn: Luật Minh Tú)

3. Biện Pháp Ngăn Chặn Xây Dựng Trên Đất Tranh Chấp

3.1. Quy Định Về Cấm Thay Đổi Hiện Trạng Đất

Theo Điều 122 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, trong quá trình giải quyết tranh chấp, một bên có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, cụ thể:

“Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp nếu có căn cứ cho thấy một bên đang tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng hoặc thực hiện hành vi thay đổi hiện trạng đất.”

Hệ quả pháp lý:

• Nếu Tòa án ban hành lệnh cấm, mọi hoạt động xây dựng trên đất tranh chấp phải dừng ngay lập tức.
• Nếu vi phạm, người xây dựng có thể bị phạt từ 10 – 20 triệu đồng (đối với cá nhân) và 20 – 40 triệu đồng (đối với tổ chức) theo Điểm e Khoản 5 Điều 64 Nghị định 82/2020/NĐ-CP.

3.2. Rủi Ro Pháp Lý Khi Xây Dựng Trên Đất Đang Tranh Chấp

Nếu xây dựng trên đất đang tranh chấp, chủ đầu tư có thể đối mặt với các rủi ro sau:

• Bị đình chỉ thi công nếu có đơn khiếu nại từ bên tranh chấp.
• Phải tháo dỡ công trình nếu xây dựng trái phép mà không có giấy phép hợp lệ.
• Bị mất quyền sử dụng đất nếu tranh chấp kết thúc với phán quyết bất lợi.
• Chịu tổn thất tài chính khi bị cưỡng chế phá dỡ công trình vi phạm.

3.3. Lời Khuyên Khi Xây Dựng Trên Đất Tranh Chấp

Trước khi xây dựng trên đất có tranh chấp, nên cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố sau:

• Kiểm tra tình trạng pháp lý của đất trước khi tiến hành xây dựng.
• Tham khảo ý kiến luật sư để có hướng giải quyết phù hợp.
• Không nên xây dựng nếu chưa được cấp giấy phép hoặc đất đang trong quá trình tranh chấp tại Tòa án.

Rủi Ro Pháp Lý Khi Xây Dựng Trên Đất Đang Tranh Chấp
(Nguồn: Luật Minh Tú)

4. Kết Luận

Xây dựng trên đất tranh chấp có thể dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý và tài chính.
Nếu đất chưa có quyết định cấm thay đổi hiện trạng và được cấp giấy phép hợp lệ, vẫn có thể xây dựng.
Nếu tranh chấp đang trong quá trình giải quyết tại Tòa án, việc xây dựng có thể bị đình chỉ hoặc buộc tháo dỡ.

Nếu đất của bạn đang tranh chấp, hãy tham khảo ý kiến luật sư để đảm bảo quyền lợi hợp pháp trước khi xây dựng.

Thông tin liên hệ:

• Trụ sở công ty tọa lạc tại: Lầu 2 Số 68 đường Nguyễn Huệ, phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
• Văn phòng làm việc: 4/9 Đường số 3, Cư xá Đô Thành, Phường 4, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
• Email: votu@luatminhtu.com
• Hotline: 1900 0031
• Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
• Website: luatminhtu.vn