Giữa nhịp sống đô thị hóa nhanh chóng, sự phân lô, tách thửa đất ngày càng phổ biến, “lối đi chung” trở thành một phần thiết yếu trong cấu trúc sử dụng đất của nhiều hộ gia đình, khu dân cư. Tuy nhiên, chính yếu tố “chung” này lại thường tiềm ẩn những mầm mống mâu thuẫn, dẫn đến các vụ tranh chấp về lối đi chung gay gắt, ảnh hưởng trực tiếp đến sinh hoạt hàng ngày và quyền lợi hợp pháp của người dân.

Để giúp quý vị hiểu rõ bản chất, quy định pháp luật và cách thức giải quyết hiệu quả các mâu thuẫn này, bài viết này của Luật Minh Tú sẽ đi sâu phân tích từ khái niệm, phân loại tranh chấp, đến quy trình giải quyết chi tiết. Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm và am hiểu sâu sắc về pháp luật đất đai, Luật Minh Tú cam kết cung cấp dịch vụ tư vấn và hỗ trợ pháp lý toàn diện, giúp quý vị bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình một cách tối ưu nhất.

Khái niệm về lối đi chung và tranh chấp về lối đi chung

Khác với “quyền về lối đi qua” được quy định cụ thể trong Bộ luật Dân sự 2015, khái niệm “lối đi chung” hiện nay chưa được định nghĩa tường minh trong bất kỳ văn bản quy phạm pháp luật nào. Tuy nhiên, trên thực tế và qua các bản án, quyết định của Tòa án, có thể hiểu:

“Lối đi chung là phần diện tích đất được các chủ sử dụng đất liền kề tự nguyện dành ra, hoặc do các bên thỏa thuận, hoặc do Nhà nước quy hoạch, mục đích để phục vụ nhu cầu đi lại, tạo lối tiếp cận ra đường giao thông công cộng cho nhiều bất động sản bị vây bọc hoặc các bất động sản có nhu cầu sử dụng chung một con đường. Lối đi chung có thể đã tồn tại từ lâu đời hoặc mới được hình thành trong quá trình phân chia, chuyển nhượng đất.”

Tranh chấp về lối đi chung là cách gọi để chỉ những mâu thuẫn, xung đột phát sinh liên quan đến việc sử dụng, quản lý hoặc khai thác phần diện tích đất được coi là lối đi chung.

Các tranh chấp này có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau, nhưng phổ biến nhất là:

• Mâu thuẫn về việc xác định quyền và nghĩa vụ đối với lối đi chung (ví dụ: ai được quyền sử dụng, giới hạn sử dụng như thế nào).
• Mâu thuẫn do hành vi lấn chiếm, cản trở lối đi chung.
• Mâu thuẫn về việc mở lối đi chung mới hoặc khôi phục lối đi chung đã bị cản trở.

Đây là những tranh chấp phức tạp, đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp luật đất đai và dân sự. Đừng ngần ngại liên hệ Luật Minh Tú để được tư vấn sớm nhất, giúp quý vị xác định đúng bản chất tranh chấp và có hướng giải quyết hiệu quả.

Phân loại tranh chấp về lối đi chung: Dân sự hay đất đai?

Việc phân loại đúng bản chất tranh chấp là yếu tố then chốt để xác định cơ quan có thẩm quyền giải quyết và quy trình tố tụng phù hợp. Dựa trên thực tiễn và quy định pháp luật, các tranh chấp về lối đi chung có thể chia thành hai loại chính:

Tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất (tranh chấp dân sự)

Loại tranh chấp này thường phát sinh khi:

• Xác định quyền sở hữu/sử dụng lối đi chung: Các bên không thống nhất được ai là chủ sở hữu hợp pháp của phần đất làm lối đi chung, hoặc tỷ lệ quyền sử dụng chung.
• Mở lối đi chung mới: Một chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đường công cộng theo quy định về quyền lối đi qua (Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015). Mặc dù Bộ luật Dân sự gọi là “lối đi qua”, trên thực tế, khi nhiều bất động sản cùng yêu cầu mở lối hoặc khi các bên thỏa thuận dành đất làm lối đi, nó có thể hình thành nên một “lối đi chung” cho các bất động sản đó.

Đặc điểm: Đây được coi là tranh chấp về quyền dân sự, liên quan đến quyền sử dụng đất đã được xác lập hoặc quyền yêu cầu xác lập. Trong trường hợp này, các bên có quyền khởi kiện trực tiếp ra Tòa án nhân dân để yêu cầu giải quyết mà không bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Tranh chấp về quyền sử dụng đất (tranh chấp đất đai) do hành vi lấn chiếm

Loại tranh chấp này phát sinh khi có hành vi vi phạm ranh giới sử dụng đất, cụ thể là lấn chiếm một phần hoặc toàn bộ lối đi chung đã được xác định.

Đặc điểm: Theo Khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025, hoặc Điều 3 Khoản 24 Luật Đất đai 2013 và Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao), tranh chấp về lối đi do hành vi lấn, chiếm giữa những người sử dụng đất liền kề được xác định là tranh chấp đất đai (tranh chấp về việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất).

Đối với loại tranh chấp này, thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp là điều kiện bắt buộc trước khi nộp đơn khởi kiện ra Tòa án hoặc đề nghị Ủy ban nhân dân cấp trên giải quyết.

Việc phân biệt rõ ràng hai loại tranh chấp này là vô cùng quan trọng để lựa chọn đúng con đường giải quyết. Luật Minh Tú sẽ hỗ trợ quý vị phân tích kỹ lưỡng hồ sơ, chứng cứ để xác định chính xác bản chất vụ việc, từ đó đưa ra chiến lược pháp lý tối ưu nhất.

Hướng dẫn giải quyết tranh chấp về lối đi chung

Khi mâu thuẫn phát sinh, việc giải quyết tranh chấp về lối đi chung có thể trải qua nhiều giai đoạn và phương thức khác nhau, tùy thuộc vào bản chất vụ việc.

Hòa giải tranh chấp (khuyến khích và bắt buộc tùy trường hợp)

Hòa giải luôn là phương thức được khuyến khích hàng đầu vì tính chất giữ gìn tình làng nghĩa xóm và hiệu quả kinh tế.

Tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở

Khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025) quy định:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.”

Đối với tranh chấp đất đai, đây là hình thức khuyến khích, không bắt buộc. Đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất (ví dụ: yêu cầu mở lối đi qua), việc hòa giải cũng không phải là điều kiện tiền đề.

Hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã

Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025) quy định:

“2. Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.”

Đây là bước bắt buộc đối với tranh chấp đất đai (như tranh chấp do lấn chiếm lối đi chung). Nếu không thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã, đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc đơn đề nghị giải quyết tại UBND cấp trên sẽ không được thụ lý.

Dịch vụ hòa giải của Luật Minh Tú sẽ giúp quý vị chuẩn bị đầy đủ tài liệu, lập luận sắc bén và đại diện tham gia các buổi hòa giải, tăng cường khả năng đạt được thỏa thuận, tiết kiệm thời gian và công sức.

Đề nghị UBND cấp huyện, cấp tỉnh giải quyết

Phương thức này áp dụng cho các tranh chấp đất đai mà các bên không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 (hoặc Điều 100 Luật Đất đai 2013).

Thẩm quyền:

• Nếu tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau: nộp đơn tại UBND cấp huyện.
• Nếu tranh chấp mà một bên là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: nộp tại UBND cấp tỉnh.

Quy trình:

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến UBND cấp có thẩm quyền.
• Trong trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết của UBND, đương sự có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp trên hoặc khởi kiện tại Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính (Khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024).

Luật Minh Tú sẽ tư vấn chi tiết về quy trình này, giúp quý vị chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, chính xác và đại diện quý vị làm việc với các cơ quan hành chính, đảm bảo quyền lợi được bảo vệ tốt nhất.

Khởi kiện tại Tòa án nhân dân

Khởi kiện tại Tòa án là phương án cuối cùng khi các bên không thể tự hòa giải hoặc hòa giải hành chính không thành, hoặc trong các trường hợp tranh chấp dân sự liên quan đến đất đai không bắt buộc hòa giải.

Thẩm quyền của Tòa án:

• Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp: Đương sự có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự (Khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024).
• Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất: Đương sự có quyền lựa chọn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự (Khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024).
• Tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất (như yêu cầu mở lối đi qua theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015): Tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản (Khoản 1 Điều 26, Điều 35, Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).

Điều kiện khởi kiện tại Tòa án (đối với tranh chấp đất đai bắt buộc hòa giải):

• Người khởi kiện có quyền khởi kiện.
• Tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
• Tranh chấp chưa được giải quyết bằng các phương thức khác.
• Tranh chấp đã được hòa giải tại UBND cấp xã (Điều kiện bắt buộc đối với tranh chấp đất đai do lấn chiếm).

Quá trình tố tụng tại Tòa án đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về hồ sơ, chứng cứ và chiến lược tranh tụng. Luật Minh Tú cung cấp dịch vụ đại diện pháp lý chuyên nghiệp, từ việc chuẩn bị hồ sơ khởi kiện, thu thập chứng cứ, tham gia phiên tòa, đến bảo vệ quyền lợi của quý vị trong suốt quá trình tố tụng, đảm bảo đạt được phán quyết công bằng và có lợi.

Quyền về lối đi qua khi bị vây bọc: Một dạng đặc biệt của lối đi chung

Mặc dù “lối đi qua” khác với “lối đi chung” về bản chất pháp lý, nhưng trong nhiều trường hợp, việc thực hiện quyền về lối đi qua lại hình thành nên một lối đi chung trên thực tế cho một nhóm người sử dụng đất.

Quyền mở lối đi qua khi bị vây bọc

Khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ:

“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.”

Quy định này đảm bảo quyền tiếp cận đường công cộng của mọi chủ sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, quyền này phải được thực hiện một cách “hợp lý”, có nghĩa là:

• Vị trí, giới hạn lối đi: Do các bên thỏa thuận, đảm bảo thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho bất động sản chịu hưởng quyền. Nếu có tranh chấp, Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác sẽ xác định (Khoản 2 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015).
• Đền bù: Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác (Khoản 3 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015).

Lối đi qua sẽ được mở theo hướng nào?

Khi bất động sản bị vây bọc bởi nhiều thửa đất, việc xác định hướng mở lối đi qua là rất quan trọng. Tòa án sẽ xem xét tính “hợp lý” dựa trên các yếu tố sau:

• Lối đi ngắn nhất: Ưu tiên hướng có khoảng cách ngắn nhất ra đường công cộng.
• Thuận tiện và ít gây thiệt hại: Hướng đi phải đảm bảo thuận tiện cho người hưởng quyền và gây thiệt hại ít nhất cho bất động sản chịu hưởng quyền.
• Tính duy nhất: Là lối đi duy nhất có thể tiếp cận đường công cộng.
• Lịch sử sử dụng: Nếu đã có lối đi trước đó, cần cân nhắc khôi phục hoặc tiếp tục sử dụng.

Luật Minh Tú sẽ hỗ trợ quý vị trong việc đàm phán, thương lượng với các bên liên quan để tìm ra giải pháp mở lối đi hợp lý nhất. Trường hợp cần thiết, chúng tôi sẽ đại diện quý vị khởi kiện tại Tòa án để bảo vệ quyền được có lối đi ra đường công cộng.

Hồ sơ, thủ tục khởi kiện yêu cầu mở lối đi qua

Khi việc thỏa thuận không thành, người bị vây bọc có quyền khởi kiện yêu cầu mở lối đi qua tại Tòa án.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện (Khoản 2 Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015)

1. Đơn khởi kiện (theo mẫu).
2. Bản sao CMND/CCCD/hộ chiếu của người khởi kiện.
3. Tài liệu, chứng cứ kèm theo (sơ đồ địa chính, bản trích đo địa chính thể hiện vị trí bất động sản bị vây bọc, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ảnh chụp, video,…).

Bước 2: Nộp đơn khởi kiện

• Thẩm quyền: Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản bị vây bọc (Điều 26, Điều 35, Khoản 1c Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).
• Hình thức nộp: Nộp trực tiếp tại Tòa án, gửi qua đường bưu điện, hoặc gửi trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 3: Xử lý đơn khởi kiện, thụ lý vụ án (Điều 191 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015)

• Thẩm phán sẽ xem xét và ra quyết định yêu cầu sửa đổi, bổ sung, thụ lý vụ án, chuyển đơn hoặc trả lại đơn.
• Sau khi nhận đơn hợp lệ và người khởi kiện nộp tạm ứng án phí, Tòa án sẽ thụ lý vụ án.

Bước 4: Chuẩn bị xét xử và xét xử

• Thời hạn chuẩn bị xét xử: 04 tháng, có thể gia hạn thêm 02 tháng đối với vụ việc phức tạp (tổng 06 tháng). Trong thời gian này, Thẩm phán sẽ tiến hành hòa giải, thu thập chứng cứ.
• Phiên tòa xét xử: Nếu hòa giải không thành, Tòa án sẽ mở phiên tòa xét xử sơ thẩm. Sau bản án sơ thẩm, các bên có quyền kháng cáo nếu có căn cứ.

Luật Minh Tú sẽ đồng hành cùng quý vị trong từng bước của quy trình này, từ việc chuẩn bị hồ sơ đến đại diện tham gia các phiên tòa, đảm bảo quyền lợi về lối đi hợp pháp của quý vị được Tòa án công nhận và bảo vệ.

Những lưu ý quan trọng khi giải quyết tranh chấp về lối đi chung

• Tính chất phức tạp: Tranh chấp về lối đi chung thường kéo dài và gây căng thẳng do liên quan đến lợi ích sát sườn, tình cảm hàng xóm láng giềng.
• Hồ sơ pháp lý: Đảm bảo các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, nguồn gốc lối đi (nếu có) được đầy đủ và hợp lệ.
• Chứng cứ rõ ràng: Các bằng chứng về hành vi cản trở, lấn chiếm (ảnh, video, biên bản xác nhận, lời khai nhân chứng) hoặc bằng chứng về việc bất động sản bị vây bọc là rất quan trọng.
• Tuân thủ thủ tục hòa giải: Đối với tranh chấp đất đai do lấn chiếm, việc hòa giải tại UBND cấp xã là bắt buộc. Bỏ qua bước này có thể khiến hồ sơ khởi kiện bị trả lại.
• Cập nhật pháp luật: Các quy định về đất đai và dân sự thường xuyên thay đổi (đặc biệt với Luật Đất đai 2024 có hiệu lực). Việc nắm bắt thông tin mới nhất là cần thiết.

Để giảm thiểu rủi ro, tiết kiệm thời gian và công sức, đồng thời nâng cao khả năng thành công trong các vụ tranh chấp lối đi chung, việc tìm kiếm sự hỗ trợ từ luật sư chuyên nghiệp là lựa chọn tối ưu. Luật Minh Tú tự hào là địa chỉ tin cậy, cung cấp giải pháp pháp lý hiệu quả cho mọi doanh nghiệp và cá nhân.

Luật Minh Tú – Dịch vụ pháp lý toàn diện cho mọi tranh chấp về đất đai

Tại Luật Minh Tú, chúng tôi hiểu rằng mỗi vụ tranh chấp về lối đi chung đều là một câu chuyện riêng, đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về pháp luật và kinh nghiệm thực tiễn. Đội ngũ luật sư của chúng tôi cam kết mang đến dịch vụ tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai và hỗ trợ pháp lý vượt trội:

• Tư vấn chuyên sâu và toàn diện: Phân tích kỹ lưỡng bản chất tranh chấp (dân sự hay đất đai), đánh giá các phương án giải quyết (hòa giải, tố tụng hành chính, tố tụng dân sự) và xây dựng chiến lược pháp lý hiệu quả nhất cho quý vị.
• Hỗ trợ hòa giải: Đại diện hoặc cùng quý vị tham gia các buổi hòa giải tại cơ sở hoặc UBND cấp xã, giúp các bên đạt được thỏa thuận hợp lý, giảm thiểu căng thẳng và chi phí không cần thiết.
• Soạn thảo hồ sơ và tài liệu: Chuẩn bị đầy đủ, chính xác mọi đơn từ, tài liệu, chứng cứ cần thiết cho quá trình tố tụng hoặc làm việc với cơ quan hành chính.
• Đại diện ngoài tố tụng và tham gia tố tụng: Thay mặt quý vị làm việc với các bên liên quan, cơ quan nhà nước, tham gia các phiên họp, phiên tòa để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của quý vị một cách mạnh mẽ nhất.
• Giải quyết các vấn đề phát sinh: Nhanh chóng xử lý các tình huống phức tạp hoặc thay đổi bất ngờ trong quá trình giải quyết vụ án.

Với phương châm “Minh bạch – Tận tâm – Hiệu quả”, Luật Minh Tú cam kết:

• Chất lượng dịch vụ hàng đầu: Luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, cung cấp giải pháp pháp lý tối ưu.
• Kinh nghiệm và chuyên môn: Đội ngũ luật sư được đào tạo chuyên sâu và có kinh nghiệm thực chiến dày dặn trong lĩnh vực đất đai và tranh chấp dân sự.
• Chi phí hợp lý và minh bạch: Tư vấn rõ ràng về các khoản phí, không phát sinh chi phí ẩn.
• Bảo mật thông tin tuyệt đối: Đảm bảo mọi thông tin cá nhân và vụ việc của quý vị được bảo mật an toàn.

Đừng để những mâu thuẫn về lối đi chung làm ảnh hưởng đến cuộc sống và tài sản của quý vị. Hãy để Luật Minh Tú trở thành người đồng hành đáng tin cậy, giúp quý vị giải quyết triệt để mọi vướng mắc pháp lý và giành lại sự bình yên. Liên hệ ngay để được tư vấn chuyên sâu và hỗ trợ kịp thời.

Thông tin liên hệ

• Hotline: 1900 0031
• Zalo tư vấn 24/7: https://zalo.me/congtyluatminhtu
• Zalo đặt lịch tư vấn cùng Luật sư Võ Hồng Tú: 090.737.4868
• Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
• Email: votu@luatminhtu.com
• Website: luatminhtu.vn
• Văn phòng tư vấn: Số 4/9 Đường số 03, Cư xá Đô Thành, Phường Bàn Cờ, Tp.HCM