Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng, nhà chung cư đã trở thành lựa chọn an cư phổ biến tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, cùng với sự tiện nghi và hiện đại, mô hình này cũng kéo theo những xung đột pháp lý phức tạp. Các vụ tranh chấp nhà chung cư không còn là câu chuyện cá biệt mà đã trở thành vấn đề nhức nhối, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của hàng triệu cư dân.

Để giúp quý vị có cái nhìn toàn diện, sắc bén và thấu đáo về vấn đề này, bài viết dưới đây, với sự phân tích chuyên sâu từ đội ngũ luật sư của Luật Minh Tú, sẽ đi sâu vào bản chất, các loại tranh chấp phổ biến và hướng giải quyết chuẩn mực theo quy định pháp luật Việt Nam.

Khái niệm pháp lý về nhà chung cư & nguồn gốc tranh chấp

Để hiểu rõ về các tranh chấp, trước hết cần nắm vững định nghĩa pháp lý của nhà chung cư. Theo Khoản 3, Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà chung cư được xác định là:

• Nhà có từ 2 tầng trở lên.
• Có nhiều căn hộ, lối đi, cầu thang chung.
• Có hai phần sở hữu rõ rệt: phần sở hữu riêng (căn hộ, ban công, lô gia) và phần sở hữu chung (lối đi, cầu thang, sân thượng, phòng sinh hoạt cộng đồng, bãi đỗ xe…).

Chính sự đan xen giữa quyền và nghĩa vụ đối với phần sở hữu riêng và sở hữu chung này là ngọn nguồn của hầu hết các mâu thuẫn. Các tranh chấp nhà chung cư thường xảy ra do sự mập mờ trong hợp đồng, việc thiếu minh bạch trong quản lý, vận hành và sự thiếu tôn trọng pháp luật từ một số chủ thể.

Để tránh những rủi ro này, ngay từ khi ký kết hợp đồng mua bán, quý vị nên tìm đến sự tư vấn của các luật sư chuyên nghiệp như Luật Minh Tú để thẩm định và rà soát kỹ lưỡng các điều khoản, đặc biệt là những quy định về quyền sở hữu, phí dịch vụ và bàn giao giấy tờ.

>>> Đọc thêm: Giải quyết tranh chấp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Các loại tranh chấp nhà chung cư phổ biến

Tranh chấp nhà chung cư có thể xuất phát từ việc chậm cấp sổ hồng, chiếm dụng quỹ bảo trì, vi phạm hợp đồng mua bán, cho tới bất đồng về diện tích sở hữu chung – riêng. Nếu không được xử lý kịp thời, những mâu thuẫn này không chỉ gây tổn thất về tài chính mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng đến trật tự quản lý đô thị và đời sống cư dân. Dưới đây là các trường hợp tranh chấp nhà chung cư phổ biến hiện nay

Tranh chấp về hợp đồng mua bán & chất lượng công trình

Đây là một trong những loại tranh chấp nhà chung cư phổ biến nhất, thường phát sinh ngay sau khi bàn giao căn hộ. Các vấn đề cốt lõi bao gồm:

• Chậm tiến độ bàn giao: Chủ đầu tư không bàn giao căn hộ đúng thời hạn đã cam kết trong hợp đồng.
• Chất lượng không đạt chuẩn: Căn hộ không đạt yêu cầu về thiết kế, vật liệu hoặc thiếu các trang thiết bị nội thất đã cam kết.
• Diện tích chênh lệch: Diện tích thực tế của căn hộ khác với diện tích trong hợp đồng. Theo Thông tư 03/2014/TT-BXD, diện tích căn hộ chung cư phải được tính theo phương pháp “thông thủy”. Nếu diện tích thực tế tăng hoặc giảm quá 0,5% so với hợp đồng, các bên có thể thỏa thuận lại giá bán.

Hướng xử lý: Trước hết, các bên cần đối thoại, thương lượng. Nếu không đạt được thỏa thuận, người mua có quyền gửi đơn khiếu nại hoặc khởi kiện ra Tòa án dân sự cấp huyện nơi có bất động sản. Luật Minh Tú có thể đại diện quý vị thực hiện các thủ tục này, từ việc soạn thảo đơn kiện, thu thập chứng cứ đến tham gia tố tụng để bảo vệ quyền lợi.

Tranh chấp về quỹ bảo trì & phí dịch vụ

Quỹ bảo trì 2% là khoản kinh phí bắt buộc theo Luật Nhà ở 2014 để phục vụ việc bảo trì phần sở hữu chung. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư cố tình chiếm dụng, không bàn giao quỹ này cho Ban quản trị sau khi được thành lập, hoặc sử dụng sai mục đích.

Hành vi vi phạm: Việc chiếm dụng, sử dụng sai mục đích quỹ bảo trì là vi phạm pháp luật và có thể bị xử phạt hành chính theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP.

Tranh chấp phí dịch vụ: Phát sinh khi chủ đầu tư tự ý thu phí dịch vụ cao, không minh bạch hoặc không đúng thỏa thuận.

Hướng xử lý: Cư dân cần kiến nghị lên chính quyền địa phương (UBND cấp xã, huyện) hoặc Sở Xây dựng để yêu cầu can thiệp. Trong trường hợp không được giải quyết, có thể khởi kiện tại Tòa án để buộc chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì.

Tranh chấp về phần sở hữu chung, riêng & quyền sử dụng đất

Đây là một loại tranh chấp nhà chung cư phức tạp, liên quan đến việc phân định ranh giới giữa phần sở hữu chung (nhà để xe, tầng hầm, phòng sinh hoạt cộng đồng) và sở hữu riêng.

Cơ sở pháp lý: Theo Điều 100 Luật Nhà ở 2014, các khu vực này thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu căn hộ, phục vụ mục đích chung và không thuộc quyền kinh doanh riêng của chủ đầu tư.

Quyền sử dụng đất: Theo Khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, người mua chung cư có quyền sử dụng phần diện tích đất chung theo tỷ lệ diện tích căn hộ, được xác định là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia.

Hướng xử lý: Các tranh chấp này cần được giải quyết thông qua Hội nghị nhà chung cư. Nếu không đạt được đồng thuận, có thể yêu cầu Tòa án giải quyết.

Tranh chấp về việc cấp Sổ Hồng & thành lập Ban quản trị

Đây là hai vấn đề gắn liền với nhau và gây bức xúc lớn cho cư dân.

• Chậm cấp Sổ hồng: Theo Điều 13 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục cấp sổ hồng cho người mua trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ. Việc chậm trễ có thể do chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc thế chấp dự án tại ngân hàng mà chưa giải chấp.
• Chậm thành lập Ban quản trị: Theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập Ban quản trị khi có đủ điều kiện.

Hướng xử lý: Người dân có thể gửi đơn tố cáo đến Sở Xây dựng hoặc chính quyền địa phương. Hành vi vi phạm của chủ đầu tư sẽ bị xử phạt hành chính theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP. Để giải quyết triệt để, cư dân cần đồng lòng, cử đại diện làm việc với chủ đầu tư hoặc ủy quyền cho luật sư để bảo vệ quyền lợi.

>>> Tìm hiểu thêm: Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở – Luật Minh Tú đồng hành cùng bạn

Luật Minh Tú – Cung cấp giải pháp pháp lý toàn diện cho tranh chấp nhà chung cư

Với sự phức tạp của các quy định pháp luật và sự chây ỳ của một số chủ đầu tư, việc tự mình giải quyết các tranh chấp nhà chung cư có thể gặp nhiều khó khăn.

Luật Minh Tú với đội ngũ luật sư chuyên sâu về bất động sản, tự tin là người đồng hành đáng tin cậy của quý vị. Chúng tôi cung cấp dịch vụ pháp lý toàn diện, từ tư vấn, hòa giải đến đại diện khởi kiện, đảm bảo mọi vấn đề được giải quyết một cách nhanh chóng, hiệu quả và đúng luật.

• Tư vấn pháp lý: Phân tích hợp đồng, đánh giá rủi ro và đưa ra chiến lược pháp lý tối ưu nhất.
• Hòa giải, thương lượng: Đại diện cư dân làm việc với chủ đầu tư, Ban quản trị để tìm ra tiếng nói chung.
• Đại diện tố tụng: Soạn thảo đơn kiện, thu thập chứng cứ và tham gia tố tụng tại Tòa án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của quý vị.

Hãy liên hệ với Luật Minh Tú ngay hôm nay để được tư vấn chuyên sâu và giải quyết mọi tranh chấp, giúp quý vị an tâm tận hưởng cuộc sống tại chính căn hộ của mình.

Thông tin liên hệ

• Hotline: 1900 0031
• Zalo tư vấn 24/7: https://zalo.me/congtyluatminhtu
• Zalo đặt lịch tư vấn cùng Luật sư Võ Hồng Tú: 090.737.4868
• Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
• Email: votu@luatminhtu.com
• Website: luatminhtu.vn
• Văn phòng tư vấn: Số 4/9 Đường số 03, Cư xá Đô Thành, Phường Bàn Cờ, Tp.HCM