Ký giáp ranh khi làm Sổ đỏ trên thực tế phát sinh nhiều vấn đề phức tạp, gây cản trở và khiến nhiều trường hợp người dân không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) chỉ vì hàng xóm không chịu ký xác nhận. Mặc dù thủ tục này không được quy định là “bước riêng” trong Luật, nhưng việc xác định ranh giới là yếu tố then chốt.

Để không bị vướng mắc và biết cách giải quyết triệt để, người dân cần thiết phải nắm rõ 3 quy định quan trọng về ký giáp ranh. Bài viết dưới đây Luật Minh Tú sẽ giải đáp chi tiết các vấn đề khi ký giáp ranh làm sổ đỏ để giúp bạn hiểu rõ hơn.

1. Ký giáp ranh có phải là thủ tục bắt buộc khi làm Sổ đỏ?

Để trả lời cho câu hỏi liệu việc ký giáp ranh khi làm Sổ đỏ có phải là thủ tục riêng biệt và bắt buộc hay không, chúng ta cần xem xét quy trình cấp Giấy chứng nhận (GCN) lần đầu.

Căn cứ Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Quyết định 2124/QĐ-BTNMT năm 2024, thủ tục cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân gồm 4 bước chính: Nộp hồ sơ, Tiếp nhận hồ sơ, Giải quyết yêu cầu và Trả kết quả.

Trong giai đoạn Giải quyết yêu cầu (Bước 3), cơ quan chức năng thực hiện các công việc quan trọng sau:

(1) Chỉ đạo cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh kiểm tra thực tế sử dụng đất của tổ chức, xác định ranh giới cụ thể của thửa đất.

(2) Ra thông báo nghĩa vụ tài chính cho người sử dụng đất.

(3) Sau khi nhận được thông báo của cơ quan thuế là đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì:

• Trình UBND tỉnh ký Giấy chứng nhận (GCN).
• Chuyển GCN cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Chuyển hồ sơ kèm bản sao GCN đã cấp đến Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
• Kiểm tra hồ sơ, sau đó trả Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

(4) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính: Trước khi thực hiện công việc tại mục (1), Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính do người sử dụng đất nộp (nếu có).

(5) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, tình trạng tranh chấp, xác nhận hiện trạng, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và khu dân cư nơi có đất trong 15 ngày và xem có ý kiến nào phản ánh về việc cấp Sổ lần đầu cho đất hay không.

(6) Nếu không có bất kỳ ý kiến phản ánh nào thì trả Giấy GCN cho người xin cấp Sổ lần đầu.

Ký giáp ranh không được quy định là một “thủ tục riêng” trong luật khi xin cấp GCN lần đầu. Tuy nhiên, việc ký giáp ranh là một trong những cách hiệu quả nhất để xác nhận ranh giới, đảm bảo không có tranh chấp và là cơ sở để cơ quan địa chính hoàn thiện hồ sơ.

Do vậy, dù không phải là thủ tục được quy định rõ ràng trong luật, nhưng các địa phương hiện nay vẫn áp dụng việc ký giáp ranh như một biện pháp cần thiết để giảm thiểu rủi ro tranh chấp về sau.

>>> Cấp sổ đỏ lần đầu ở cấp xã với 3 bước chi tiết, đơn giản

2. Hàng xóm không ký giáp ranh, hồ sơ cấp Sổ có bị từ chối?

Nhiều người dân lo lắng hồ sơ bị từ chối nếu thiếu chữ ký giáp ranh của hàng xóm. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật tại Khoản 2 Điều 19 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định cụ thể các trường hợp cơ quan nhà nước được phép từ chối tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp GCN bao gồm:

…
a) Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ hoặc hồ sơ không đầy đủ thành phần hoặc không đảm bảo tính thống nhất nội dung thông tin giữa các giấy tờ hoặc kê khai nội dung không đầy đủ thông tin theo quy định;
b) Nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc cơ quan, người có thẩm quyền tố tụng yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật;
c) Nhận được văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án;
d) Nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc đã thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai hoặc đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;
đ) Nhận được văn bản của Tòa án nhân dân có thẩm quyền về việc đã thụ lý đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;
e) Nhận được văn bản của Trọng tài Thương mại Việt Nam về việc thụ lý đơn giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai, tài sản gắn liền với đất;
g) Nhận được văn bản yêu cầu dừng thực hiện thủ tục hành chính về đất đai để áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền;
h) Trường hợp đăng ký biến động đất đai do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đang được thế chấp và đã đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nhưng hồ sơ đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho không có văn bản của bên nhận thế chấp về việc đồng ý cho bên thế chấp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
i) Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp và đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai, dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, dự án đầu tư nông nghiệp, dự án phát triển rừng, dự án khác có sử dụng đất hoặc công trình xây dựng thuộc các dự án này tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai mà chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất nhưng chưa thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi để rút bớt tài sản thế chấp là tài sản đã chuyển nhượng, đã bán, trừ trường hợp bên nhận thế chấp và bên mua tài sản có thỏa thuận về việc tiếp tục dùng tài sản này làm tài sản thế chấp và thực hiện đăng ký thay đổi bên bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.

Như vậy, khi hàng xóm không ký giáp ranh, bạn vẫn có quyền nộp hồ sơ đề nghị cấp GCN. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được từ chối tiếp nhận nếu hồ sơ đầy đủ các thành phần theo quy định, bất chấp việc thiếu chữ ký của người sử dụng đất liền kề.

3. Cách xử lý khi hàng xóm không chịu ký giáp ranh

Thương lượng và Thuyết phục: Đây là cách thức đơn giản và nhanh chóng nhất. Trình bày rõ ràng về mục đích pháp lý của việc ký giáp ranh (chỉ xác nhận ranh giới đang sử dụng) và lợi ích chung trong việc ổn định quyền sử dụng đất.

Vẫn nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo quy định: Tiếp tục thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cấp GCN. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được từ chối hồ sơ của bạn nếu nó hợp lệ.

Đề nghị UBND xã niêm yết công khai: Khi thẩm quyền giải quyết hồ sơ chuyển sang UBND cấp xã, cơ quan này phải thực hiện việc niêm yết công khai hiện trạng thửa đất và tình trạng tranh chấp tại trụ sở và khu dân cư trong 15 ngày. Điều kiện cấp GCN không hoàn toàn phụ thuộc vào ý kiến của người sử dụng đất liền kề.

Yêu cầu văn bản trả lời nếu bị từ chối: Nếu cơ quan cấp GCN từ chối thực hiện thủ tục với lý do thiếu chữ ký giáp ranh, người dân nên yêu cầu văn bản trả lời bằng văn bản về việc từ chối đó.

Tiến hành Giải quyết Tranh chấp Đất đai:

• Nếu hàng xóm có đơn tranh chấp: Cơ quan nhà nước sẽ tạm dừng thủ tục cấp Sổ và hướng dẫn các bên thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định.
• Nếu hàng xóm cố ý cản trở: Bạn có thể khởi kiện đối với hành vi cản trở việc cấp GCN hợp pháp của mình tại Tòa án có thẩm quyền.

>>> Giải quyết tranh chấp đất đai: Nhận diện, xử lý và cập nhật quy định mới nhất

4. Dịch vụ tư vấn thủ tục nhà đất tại Luật Minh Tú

Việc ký giáp ranh khi làm Sổ đỏ chỉ là một trong nhiều vướng mắc pháp lý phức tạp có thể gặp phải. Để đảm bảo thủ tục được thực hiện trôi chảy và quyền lợi được bảo vệ, Luật Minh Tú cung cấp dịch vụ tư vấn toàn diện:

• Giải quyết Tranh chấp Đất đai: Đại diện khách hàng tham gia hòa giải cấp cơ sở và tố tụng tại Tòa án đối với các tranh chấp về ranh giới, quyền sử dụng đất, đòi lại đất hoặc hợp đồng mua bán đất.
• Tư vấn Thủ tục làm Sổ đỏ: Hỗ trợ toàn bộ quy trình cấp GCN lần đầu, bao gồm thẩm định hồ sơ, xác định nguồn gốc đất, hoàn thiện thủ tục hành chính, tính toán nghĩa vụ tài chính và xử lý các vấn đề phát sinh như vướng mắc ký giáp ranh.

Thông tin liên hệ

• Hotline: 1900 0031
• Zalo tư vấn 24/7: https://zalo.me/congtyluatminhtu
• Zalo đặt lịch tư vấn cùng Thạc sĩ Luật – Võ Hồng Tú: 090.737.4868
• Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
• Email: votu@luatminhtu.com
• Website: luatminhtu.vn
• Văn phòng tư vấn: Số 4/9 Đường số 03, Cư xá Đô Thành, Phường Bàn Cờ, Tp.HCM

Kết luận

Việc ký giáp ranh khi làm Sổ đỏ là một công đoạn cần thiết để xác định ranh giới, nhưng không phải là điều kiện duy nhất quyết định việc cấp Giấy chứng nhận. Người dân cần nắm vững quy định để tránh bị gây khó dễ. Nếu hàng xóm không chịu ký, bạn vẫn có quyền nộp hồ sơ.

Trường hợp bị từ chối vô lý hoặc bị cản trở, hãy tìm kiếm sự hỗ trợ pháp lý chuyên nghiệp để bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.