Nghị định 226/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 15/8/2025, mang đến nhiều điều chỉnh then chốt về chính sách đất đai, đặc biệt là việc bãi bỏ khung giá đất và các quy định liên quan đến việc xác định giá đất. Bài viết này Luật Minh Tú sẽ làm rõ 5 thay đổi nổi bật nhất của chính sách mới, giúp bạn nắm bắt những điểm mới này một cách đầy đủ và chính xác.

1. Chính thức bãi bỏ khung giá đất

Một trong những thay đổi lớn nhất được Nghị định 226/2025/NĐ-CP đưa ra là việc xóa bỏ hoàn toàn khung giá đất. Cụ thể, kể từ ngày 15/8/2025, các văn bản quy định về khung giá đất như Nghị định số 96/2019/NĐ-CP sẽ không còn hiệu lực. Điều này đánh dấu một bước ngoặt quan trọng trong việc quản lý và định giá đất đai tại Việt Nam.

2. Cho phép xác định giá đất công cộng dựa trên giá đất thương mại

Trước đây, điểm d khoản 2 Điều 12 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định:

Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào các mục đích công cộng không có mục đích kinh doanh, đất tôn giáo, tín ngưỡng sử dụng; đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu trữ tro cốt thì căn cứ vào giá đất cùng mục đích sử dụng tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất. Trường hợp trong bảng giá đất không có giá loại đất cùng mục đích sử dụng thì căn cứ vào giá đất ở tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất;

Quy định trên đã được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 7 Điều 1 Nghị định 226. Theo đó:

Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào các mục đích công cộng không có mục đích kinh doanh, đất tôn giáo, đất tín ngưỡng; đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu trữ tro cốt thì căn cứ vào giá đất cùng mục đích sử dụng tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất.

Trường hợp trong bảng giá đất không có giá loại đất cùng mục đích sử dụng thì căn cứ vào giá đất ở hoặc giá đất thương mại, dịch vụ tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất.

Riêng đối với đất xây dựng công trình sự nghiệp thì căn cứ vào giá đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

Trước đây, khi định giá các loại đất công cộng không có mục đích kinh doanh, cơ quan chức năng chỉ được phép tham khảo giá đất cùng mục đích sử dụng hoặc giá đất ở tại khu vực lân cận. Tuy nhiên, Nghị định 226 đã bổ sung một điểm mới quan trọng: cho phép căn cứ vào cả giá đất thương mại, dịch vụ tại khu vực lân cận để xác định mức giá. Riêng đối với đất xây dựng công trình sự nghiệp, khi không có mức giá tương đồng, cơ quan chức năng có thể tham khảo giá đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp để đảm bảo tính phù hợp với thực tế địa phương.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã được tham gia xây dựng bảng giá đất

Trước đây, nhiệm vụ xây dựng bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện. Với sự thay đổi trong cơ cấu tổ chức bộ máy, nhiệm vụ này nay đã được chuyển giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện. Điều này được quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 226/2025, cho thấy sự phân cấp mạnh mẽ hơn trong công tác quản lý đất đai.

4. Thay đổi cơ quan có thẩm quyền lựa chọn tổ chức định giá

Trước đây, khoản 5 Điều 13 Nghị định 71 quy định:

Sở Tài nguyên và Môi trường lựa chọn tổ chức thực hiện định giá đất để xây dựng bảng giá đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Trường hợp tại thời điểm đóng thầu, không có nhà thầu nào tham dự thì được gia hạn 01 lần. Sau khi gia hạn mà không lựa chọn được nhà thầu thì Sở Tài nguyên và Môi trường giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp công lập đủ điều kiện hoạt động tư vấn xác định giá đất.

Khoản 8 Điều 1 Nghị định 226 đã sửa đổi quy định trên như sau:

Căn cứ vào điều kiện thực tế tại địa phương, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh quyết định đặt hàng, giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp công lập đủ điều kiện hoạt động tư vấn xác định giá đất hoặc lựa chọn tổ chức tư vấn xác định giá đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu để xây dựng bảng giá đất.

Nghị định 226/2025 cũng điều chỉnh quy định về cơ quan có thẩm quyền lựa chọn tổ chức định giá đất. Cụ thể, thay vì chỉ có Sở Tài nguyên và Môi trường như trước đây, giờ đây “cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh” sẽ có quyền quyết định đặt hàng hoặc giao nhiệm vụ cho các đơn vị sự nghiệp công lập hoặc lựa chọn tổ chức tư vấn định giá đất. Sự thay đổi này phù hợp với tình hình thực tế sau khi các Sở Tài nguyên và Môi trường được sáp nhập thành Sở Nông nghiệp và Môi trường.

5. Đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở có thể được điều chỉnh giá

Theo quy định mới, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh được quyền quyết định tăng hoặc giảm mức giá đối với một số loại đất, bao gồm cả “đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở.” Điều này bổ sung thêm một yếu tố mới vào việc xác định vị trí và giá trị của đất, tạo điều kiện linh hoạt hơn cho việc định giá đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hoặc có nhà ở, phản ánh đúng hơn giá trị thực tế của thửa đất.

Trong bối cảnh Nghị định 226/2025/NĐ-CP có hiệu lực, việc bãi bỏ khung giá đất đã mang lại nhiều thay đổi quan trọng trong công tác quản lý và định giá đất đai. Những thay đổi này không chỉ tác động đến cơ quan nhà nước mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến người dân và doanh nghiệp.

Sự linh hoạt trong việc xác định giá đất, sự phân cấp mạnh mẽ cho chính quyền địa phương và việc cập nhật các quy định phù hợp với thực tiễn là những điểm nổi bật của chính sách mới. Việc nắm bắt kịp thời các thay đổi này sẽ giúp người dân, doanh nghiệp và các tổ chức liên quan chủ động hơn trong việc thực hiện các giao dịch và thủ tục về đất đai, từ đó đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình. Đây là bước tiến quan trọng, hướng tới một thị trường bất động sản minh bạch và hiệu quả hơn.