Chi tiết Các Loại Thuế Phí Khi Mua Bán Nhà Đất 2025

Khi thực hiện giao dịch bất động sản, việc nắm vững các loại thuế phí khi mua bán nhà đất là vô cùng quan trọng. Đặc biệt, những cập nhật và thay đổi từ năm 2024 càng khiến việc hiểu rõ và tuân thủ các quy định về thuế phí trở nên cần thiết hơn, [...]

Khi thực hiện giao dịch bất động sản, việc nắm vững các loại thuế phí khi mua bán nhà đất là vô cùng quan trọng. Đặc biệt, những cập nhật và thay đổi từ năm 2024 càng khiến việc hiểu rõ và tuân thủ các quy định về thuế phí trở nên cần thiết hơn, giúp bạn dự toán chính xác chi phí và tránh được các rủi ro pháp lý cũng như thủ tục phức tạp. Trong bài viết này, Luật Minh Tú sẽ cung cấp thông tin chi tiết về các khoản thuế phí cần nộp, giúp bạn có cái nhìn toàn diện và dễ dàng hơn khi thực hiện giao dịch bất động sản.

Thuế, phí và lệ phí là gì?

Thuế là nguồn thu bắt buộc được quy định bởi pháp luật, nhằm đáp ứng các nhu cầu tài chính của nhà nước. Tại Việt Nam, có hai loại thuế chính: thuế trực thu, đánh trực tiếp vào thu nhập của các cá nhân và tổ chức (như thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập doanh nghiệp), thuế gián thu, áp dụng thông qua các hoạt động tiêu dùng hoặc sản xuất (bao gồm thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế xuất nhập khẩu, thuế tài nguyên…).

Phí là khoản tiền mà các cá nhân hoặc tổ chức phải nộp để bù đắp phần chi phí cung cấp các dịch vụ công. Các dịch vụ này do cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập hoặc tổ chức được cơ quan có thẩm quyền giao cung cấp, theo danh mục được quy định trong Luật Phí và Lệ phí.

Lệ phí là khoản tiền cố định mà cá nhân hoặc tổ chức phải đóng khi sử dụng các dịch vụ công liên quan đến thủ tục hành chính, nhằm phục vụ hoạt động quản lý của nhà nước. Các lệ phí này cũng được quy định trong danh mục của Luật Phí và Lệ phí.

Vậy, các loại thuế phí khi mua bán nhà đất mà bạn cần phải nộp sẽ bao gồm những loại nào?

Các loại phí bắt buộc phải nộp khi mua bán nhà đất

Theo quy định của Nhà nước, bạn cần nộp các loại phí thuế khi mua bán nhà đất: phí thẩm định hồ sơ, phí công chứng.

Phí thẩm định hồ sơ

Theo Khoản 2 Điều 4 Thông tư 85/2019/TT-BTC, sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC, trong một số trường hợp, khi mua bán nhà đất, người dân phải thẩm định hồ sơ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Phí thẩm định này là khoản thu cho việc kiểm tra các điều kiện cần thiết để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định. Mức phí do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, dựa trên quy mô diện tích, tính chất hồ sơ và mục đích sử dụng đất.

Chẳng hạn ở Hà Nội, phí thẩm định hồ sơ giao đất, cho thuê đất: 1.000 Đồng/m2; tối đa 7.500.000 đồng/hồ sơ; Phí thẩm định hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: 0,15% giá trị chuyển nhượng, tối đa 5 triệu Đồng/hồ sơ.

Ở Thành phố Hồ Chí Minh: phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ trong trường hợp giao đất, cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân có quy mô diện tích nhỏ hơn 500m2 ở quận 50.000đ/ hồ sơ, huyện là 25.000đ/ hồ sơ. Đối với tổ chức quy mô diện tích nhỏ hơn 10.000m2: 2 triệu đồng/ hồ sơ.

Trường hợp chuyển quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mức phí được quy định như sau:

Tài sản trị giá đến 1 tỷ đồng: 50.000 đồng/hồ sơ.
Tài sản trị giá từ 1 đến 5 tỷ đồng: 100.000 đồng/hồ sơ.
Tài sản trị giá từ 5 đến 10 tỷ đồng: 2.100.000 đồng/hồ sơ.
Tài sản trị giá trên 10 tỷ đồng: 3.100.000 đồng/hồ sơ.

Phí thẩm định hồ sơ xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị của hợp đồng

Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Theo Thông tư liên tịch 08/2012/TTLT-BTC-BTP, phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được tính dựa trên mức phí công chứng hợp đồng, giao dịch, được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị của hợp đồng.

Bảng mức phí công chứng

Giá trị hợp đồng	Mức phí công chứng
Dưới 50 triệu đồng	50,000 đồng
50 triệu – 100 triệu đồng	100,000 đồng
Trên 100 triệu đồng – 01 tỷ đồng	0.1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
Trên 01 tỷ đồng – 03 tỷ đồng	1 triệu đồng + 0.06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
Trên 03 tỷ đồng – 05 tỷ đồng	2.2 triệu đồng + 0.05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
Trên 05 tỷ đồng – 10 tỷ đồng	3.2 triệu đồng + 0.04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
Trên 10 tỷ đồng:	5.2 triệu đồng + 0.03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng (mức thu tối đa không quá 10 triệu đồng/trường hợp)

Các lệ phí phải nộp khi mua

Có 2 lệ phí mà người mua bất động sản nói cung hay nhà đất cần phải nộp theo quy định pháp luật là: lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ đỏ ban đầu và lệ phí địa chính.

Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ nhà đất là khoản tiền mà cá nhân hoặc tổ chức phải đóng cho ngân sách nhà nước khi đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà, đất tại cơ quan có thẩm quyền. Đây là một nghĩa vụ tài chính bắt buộc để hoàn tất thủ tục pháp lý liên quan đến việc chuyển nhượng hoặc sang tên bất động sản.

Lệ phí trước bạ được tính theo công thức sau:

LỆ PHÍ TRƯỚC BẠ = MỨC THU THUẾ TRƯỚC BẠ NHÀ ĐẤT (0,5%) X GIÁ TÍNH THUẾ TRƯỚC BẠ NHÀ ĐẤT

Trường hợp đất:

Giá đất tính thuế trước bạ (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2)

Trường hợp nhà:

Giá nhà tính thuế trước bạ = Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông nhà (đồng/m2) x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà chịu lệ phí trước bạ

Lệ phí cấp sổ đỏ ban đầu

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận. Mức phí này do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và bao gồm những chi phí:

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất.
Chứng nhận đăng ký biến động đất đai, trích lục bản đồ địa chính.
Cung cấp văn bản, số liệu hồ sơ địa chính.

Mức thu tùy thuộc vào điều kiện từng địa phương và chính sách kinh tế. Tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương hoặc phường nội thành, mức phí sẽ cao hơn so với các khu vực khác. Đối với tổ chức, mức thu cũng cao hơn so với hộ gia đình và cá nhân.

lệ phí cấp sổ đỏ ban đầu — Lệ phí cấp Sổ đỏ ban đầu tùy thuộc vào điều kiện từng địa phương và chính sách kinh tế

Lệ phí địa chính

Lệ phí địa chính là khoản thu được áp dụng khi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các nhiệm vụ liên quan đến địa chính, bao gồm:

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm cả việc hợp thức hóa quyền sử dụng đất.
Chứng nhận các thay đổi trong đăng ký đất đai, như thay đổi chủ sở hữu, hình dạng, diện tích thửa đất và mục đích sử dụng đất.
Cung cấp trích lục hồ sơ địa chính, bao gồm bản đồ hoặc các tài liệu cần thiết khác theo yêu cầu của người sử dụng đất.

Bảng lệ phí Cấp giấy chứng nhận quyền và Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai

Đối tượng được cấp	Cấp giấy chứng nhận quyền	Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai
Hộ gia đình, cá nhân
Thuộc xã vùng núi, vùng cao	5.000đ/ giấy	5.000đ/ lần
Thuộc xã trung du, đồng bằng	10.000/ giấy	10.000/ lần
Thuộc vùng đô thị	20.000đ/ giấy	10.000/ lần
Tổ chức	100.000đ/ giấy	20.000đ/ lần

Trích lục hồ sơ địa chính: 5.000đ/ văn bản hoặc thửa đất

Các loại thuế bạn phải nộp khi ký hợp đồng mua bán nhà đất

Khi mua bán nhà đất có 2 loại thuế bạn phải đóng cho nhà nước là: thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng.

Thuế thu nhập cá nhân

Theo Khoản 1, Điều 1, Luật thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012, thuế thu nhập cá nhân áp dụng cho các khoản thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng bất động sản, bao gồm:

Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng, hạ tầng, kể cả tài sản hình thành trong tương lai).
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, mặt nước.
Thu nhập từ góp vốn bằng bất động sản để thành lập hoặc tăng vốn doanh nghiệp.
Thu nhập từ ủy quyền quản lý bất động sản, khi người ủy quyền có quyền như chủ sở hữu.
Các khoản thu nhập khác liên quan đến chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất được tính như sau:

THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN = GIÁ TRỊ CHUYỂN NHƯỢNG x 2%

Ví dụ, nếu bất động sản được bán với giá 5 tỷ đồng, thì thuế thu nhập cá nhân phải nộp sẽ là: 5 tỷ đồng x 2% = 100 triệu đồng.

Thuế giá trị gia tăng (VAT) trong giao dịch bất động sản

Theo Nghị định 91/2014/NĐ-CP và Nghị định 209/2013/NĐ-CP, cách tính thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với chuyển nhượng bất động sản được quy định như sau:

THUẾ GTGT = (GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG BĐS – GIÁ ĐẤT ĐƯỢC TRỪ KHI TÍNH THUẾ GTGT) x 10%

Theo Thông tư 13/2023/TT-BTC có hiệu lực từ ngày 14/04/2023, giá đất được trừ khi tính thuế GTGT cũng được quy định thành 7 trường hợp cụ thể. Các bạn có thể xem thông tin chi tiết tại đây: Thông tư 13/2023/TT-BTC

Thời điểm làm giấy tờ thủ tục nhà đất tốt nhất

Theo quy định tại Điều 257 của Luật Đất đai 2024, Bảng giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 sẽ tiếp tục được áp dụng đến hết ngày 31.12.2025. Bắt đầu từ ngày 01/01/2026, bảng giá đất mới sẽ được áp dụng khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng đất, lệ phí quản lý và sử dụng đất, cũng như tiền phạt hoặc bồi thường khi có vi phạm. Ngoài ra, đây cũng là căn cứ để tính giá khởi điểm trong các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất.

Khi bảng giá đất được điều chỉnh, giá trị đất sẽ tăng theo, dẫn đến các loại phí, lệ phí và thuế cũng sẽ tăng lên tương ứng. Điều này có thể gây gánh nặng tài chính cho bạn. Tuy nhiên, nếu thực hiện thủ tục nhà đất trước 31.12.2025, bạn sẽ có cơ hội được áp dụng mức giá đất hiện tại, giúp tiết kiệm chi phí và giảm thiểu các nghĩa vụ tài chính trong tương lai.

Do đó, bạn nên tiến hành các thủ tục nhà đất ngay hôm nay, để tránh trường hợp các loại phí, lệ phí, thuế khi giá đất tăng đột biến theo Bảng giá đất cập nhật.

Luật Minh Tú – Cung cấp dịch vụ pháp lý toàn diện, chuyên nghiệp, tận tâm

Với đội ngũ Luật sư và chuyên gia pháp lý có hơn 17 năm kinh nghiệm, Luật Minh Tú tự hào là đối tác tư vấn pháp lý uy tín, cung cấp dịch vụ toàn diện cho doanh nghiệp trong và ngoài nước. Chúng tôi cam kết mang lại sự minh bạch và giải pháp pháp lý tối ưu, đặc biệt trong việc hỗ trợ khách hàng nắm bắt các loại thuế phí khi mua bán nhà đất.

Luật Minh Tú chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên nghiệp, tận tâm

Hiện nay, Luật Minh Tú hiện đang cung cấp các giải pháp pháp lý như:

Tư vấn, thiết kế giao dịch, mô hình quản lý, khai thác bất động sản.
Tư vấn, soạn thảo và rà soát hợp đồng.
Tư vấn các loại thuế, phí, lệ phí khi mua bán bất động sản.
Đại diện khách hàng tham gia đàm phán hợp đồng.
Thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến bất động sản.
Tư vấn pháp lý về việc chấm dứt, huỷ bỏ, giải quyết tranh chấp hợp đồng.
Đại diện đàm phán, hòa giải, giải quyết tranh chấp ngoài tố tụng.

Thông tin liên hệ:

Trụ sở công ty tọa lạc tại: Lầu 2 Số 68 đường Nguyễn Huệ, phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng làm việc: 4/9 Đường số 3, Cư xá Đô Thành, Phường 4, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
Email: votu@luatminhtu.com
Hotline: 096 783 78 68
Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
Website: luatminhtu.vn

Kết luận

Khi mua bán nhà đất, bạn sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và các loại thuế giá trị gia tăng,… Hiểu rõ những quy định này sẽ giúp bạn tối ưu hóa chi phí và tuân thủ pháp luật một cách an toàn. Để đảm bảo giao dịch của bạn diễn ra suôn sẻ và tuân thủ quy định, hãy liên hệ với Luật Minh Tú để được tư vấn chuyên sâu về các loại thuế phí khi mua bán nhà đất, giúp bạn tiết kiệm thời gian và tránh rủi ro pháp lý.

Truyền thông

Hộ hinh doanh có doanh thu năm trên 500 triệu đồng phải nộp thuế thu nhập cá nhân

10/12/2025 | Tin Tức

Chính thức: Hộ kinh doanh có doanh thu trên 500 triệu đồng một năm phải nộp thuế

Tại Kỳ họp thứ 10, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi), đánh dấu một thay đổi lớn trong chính sách thuế áp dụng cho cá nhân, đặc biệt là hộ kinh doanh (HKD). Theo luật mới, có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, ngưỡng doanh thu chịu [...]

05/12/2025 | Tin Tức

3 đối tượng chịu tác động lớn nhất khi bảng giá đất mới có hiệu lực từ 2026

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, Bảng giá đất sẽ chính thức được điều chỉnh hàng năm, thay thế cho cơ chế cố định 5 năm như trước đây và quan trọng hơn là sẽ được xây dựng tiệm cận với giá thị trường. Việc áp dụng Bảng giá đất mới này dự [...]

Chuyển từ hộ kinh doanh sang doanh nghiệp được miễn thuế

05/12/2025 | Tin Tức

Chuyển từ hộ kinh doanh sang doanh nghiệp với ưu đãi miễn thuế thu nhập 2 năm

Chuyển từ hộ kinh doanh sang doanh nghiệp không chỉ là một thay đổi về mặt hình thức pháp lý mà còn là bước tiến chiến lược quan trọng, tạo dựng nền tảng vững chắc cho sự mở rộng và phát triển bền vững trong môi trường kinh doanh hiện đại. Theo định hướng của [...]

03/12/2025 | Tin Tức

Toàn bộ bảng giá đất nông nghiệp 168 xã phường TP.HCM áp dụng từ 1/1/2026

Toàn bộ các loại đất từ trồng lúa, cây lâu năm, rừng, thủy sản, chăn nuôi đến đất làm muối đều được định giá chi tiết theo 3 vị trí chuẩn hóa. Riêng Khu Nông nghiệp Công nghệ cao áp dụng mức cố định 320.000 đồng/m2. Đây là căn cứ quan trọng để tính thuế, [...]

02/12/2025 | Tin Tức

Hướng dẫn doanh nghiệp nộp đơn xin hỗ trợ do lũ lụt

Hướng dẫn doanh nghiệp nộp đơn xin hỗ trợ do lũ lụt là thông tin cần thiết giúp doanh nghiệp (NNT) nhanh chóng khôi phục hoạt động sản xuất kinh doanh sau khi gặp phải thiệt hại bất khả kháng do thiên tai, bão lũ. Các chính sách này được áp dụng theo Luật Quản [...]

19/11/2025 | Tin Tức

Rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai mà người mua cần lưu ý

Rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai là mối quan tâm hàng đầu của nhà đầu tư và người mua nhà. Dù việc sở hữu bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai mang lại lợi thế về giá và tiến độ thanh toán linh hoạt, nó cũng ẩn chứa nhiều [...]

17/11/2025 | Xin Giấp Phép

Xây thêm tầng thì xin cấp mới hay điều chỉnh giấy phép xây dựng?

Điều chỉnh giấy phép xây dựng khi xây thêm tầng là một trong những vấn đề pháp lý thường gặp khi chủ đầu tư muốn mở rộng quy mô công trình. Nhiều người dân băn khoăn liệu việc thay đổi thiết kế này cần xin cấp giấy phép mới hay chỉ cần điều chỉnh giấy [...]

14/11/2025 | Tin Tức

Quy định mới về ghi tên vợ chồng trên sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai năm 2024 đánh dấu một bước tiến lớn trong việc bảo vệ quyền lợi và sự minh bạch về tài sản trong quan hệ hôn nhân. Một trong những thay đổi cốt lõi là việc siết chặt quy định về việc ghi tên vợ chồng trên sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền [...]