Trong bài viết này, Luật Minh Tú sẽ hướng dẫn cách viết hợp đồng đặt cọc mua đất và chỉ dẫn thêm những lưu ý trong quá trình soạn thảo một cách chính xác theo luật đất đai được cập nhất mới nhất. Từ việc viết hợp đồng sẽ giúp bạn bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia, xây dựng niềm tin và giảm thiểu rủi ro tài chính cũng như tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán đất là ký kết Hợp đồng đặt cọc mua bán đất.
Hợp đồng đặt cọc mua đất là gì?
Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (Căn cứ Khoản 1, Điều 328, Bộ luật Dân sự 2015).
Hợp đồng đặt cọc mua đất là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán trong giao dịch mua bán nhằm đảm bảo các bên giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán.
Khi hợp đồng đặt cọc mua đất được hình thành, các bên đều có quyền và nghĩa vụ đối với nhau trong quan hệ hợp đồng song vụ. Nếu một bên vi phạm nghĩa vụ thì có thể gây thiệt hại cho bên kia, cho nên các bên có thể thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm cho việc thực hiện đúng nghĩa vụ. Cho nên, mình phải hiểu rõ cách viết hợp đồng đặt cọc mua đất sao cho chính xác để tránh những rủi ro về sau.
Việc đặt cọc mua đất là để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của cả hai bên, tuy nhiên có hai dạng đảm bảo dưới đây:
Hợp đồng đặt cọc mua đất là gì
Cách viết hợp đồng đặt cọc mua đất để đảm bảo giao kết
Trong trường hợp này, mục đích của cả bên mua và bên bán hướng tới là đảm bảo việc giao kết mua bán của cả hai bên. Trong thời gian giao kết, hai bên có thể đề nghị, thay đổi, rút lại, hủy bỏ giao kết mà mình đã thỏa thuận với nhau ban đầu.
VD: Anh A muốn mua mảnh đất của anh B, tuy nhiên cùng thời điểm đó cũng có những người khác muốn mua mảnh đất đó. Để đảm bảo trong quá trình chuẩn bị tiền để mua đất anh B không bán mảnh đất này cho người khác, anh A đặt cọc cho anh B 50 triệu để giữ chỗ.
Cách viết hợp đồng đặt cọc mua đất để đảm bảo nghĩa vụ thực hiện hợp đồng
Trong trường hợp này, việc đặt cọc là để đảm bảo nghĩa vụ của 2 bên khi mua bán bất động sản sẽ được thực hiện như hợp đồng đã ký kết.
VD: Anh A bán một mảnh đất cho anh B với giá 1 tỷ đồng. Anh B đặt cọc trước 100 triệu để cam kết sẽ thanh toán tiền mua đất trong vòng 15 ngày cho anh A.
Quy trình soạn thảo Hợp đồng đặt cọc mua đất?
Bước 1: Tìm hiểu thông tin liên quan đến hợp đồng đặt cọc
Bước 2: Lập sườn, dàn ý của Hợp đồng đặt cọc
Bước 3: Soạn thảo nội dung chi tiết của các điều khoản của Hợp đồng đặt cọc
Bước 4: Gửi bản thảo Hợp đồng đặt cọc cho Khách hàng
Bước 5: Các bên đàm phán, trao đổi và thống nhất nội dung Hợp đồng đặt cọc
Bước 6: Chỉnh sửa, hoàn thiện Hợp đồng đặt cọc mua đất
Quy trình soạn thảo Hợp đồng đặt cọc mua đất
Bước 1: Tìm hiểu thông tin liên quan đến Hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Trước khi tiến hành soạn thảo hợp đồng đặt cọc, việc đầu tiên là phải thu thập đầy đủ thông tin liên quan. Điều này bao gồm tìm hiểu các quy định pháp luật hiện hành về đặt cọc, thu thập các thông tin cần thiết về tài sản đặt cọc (như tình trạng pháp lý, quyền sở hữu), cũng như xác định rõ mục đích và yêu cầu của các bên tham gia giao dịch. Đặc biệt cần tìm hiểu, đánh giá giao dịch mua bán đất đằng sau để Hợp đồng đặt cọc phát huy được vai trò của mình.
Việc tìm hiểu kỹ lưỡng sẽ đảm bảo rằng hợp đồng sẽ được soạn thảo một cách chính xác và đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật và lợi ích của các bên.
Bước 2: Lập dàn ý của Hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Sau khi đã có đầy đủ thông tin, bước tiếp theo là lập sườn và dàn ý cho hợp đồng. Dàn ý hợp đồng sẽ bao gồm các phần chính như thông tin của các bên, đối tượng của hợp đồng, số tiền đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của các bên, điều khoản vi phạm và xử lý vi phạm, và các điều khoản chung khác. Việc lập dàn ý giúp định hình rõ ràng cấu trúc của hợp đồng, đảm bảo không bỏ sót bất kỳ điều khoản quan trọng nào.
Bước 3: Soạn thảo nội dung chi tiết của các điều khoản của Hợp đồng đặt cọc mua bán đất
Khi đã có dàn ý rõ ràng, tiếp theo là soạn thảo chi tiết nội dung cho từng điều khoản. Các điều khoản cần được viết một cách cụ thể, rõ ràng và dễ hiểu, bao gồm các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, quy định về số tiền đặt cọc, thời gian và phương thức thanh toán, cũng như các điều kiện để hoàn trả hoặc giữ lại tiền đặt cọc. Việc này đảm bảo rằng mọi chi tiết của giao dịch đều được đề cập rõ ràng, tránh hiểu lầm và tranh chấp sau này.
Bước 4: Gửi bản thảo Hợp đồng đặt cọc cho khách hàng
Sau khi hoàn thiện bản thảo hợp đồng, chúng ta sẽ được gửi cho các bên tham gia đặt cọc xem xét. Điều này cho phép các bên có thời gian để đọc kỹ nội dung, đảm bảo rằng tất cả các điều khoản đều được hiểu rõ và không có gì bị bỏ sót. Đây cũng là cơ hội để các bên phát hiện và yêu cầu chỉnh sửa các điểm chưa hợp lý hoặc chưa rõ ràng trong hợp đồng.
Bước 5: Các bên đàm phán, trao đổi và thống nhất nội dung Hợp đồng đặt cọc
Khi đã xem xét bản thảo, các bên sẽ tiến hành đàm phán và trao đổi để thống nhất nội dung hợp đồng. Quá trình này có thể bao gồm việc thảo luận về các điều khoản chi tiết, sửa đổi hoặc bổ sung các điều khoản cần thiết, và giải quyết các vấn đề còn tồn đọng. Mục tiêu là đạt được sự đồng thuận của tất cả các bên về nội dung hợp đồng, đảm bảo rằng mọi quyền lợi và nghĩa vụ đều được ghi nhận một cách công bằng và hợp lý.
Bước 6: Chỉnh sửa, hoàn thiện Hợp đồng đặt cọc mua đất
Sau khi đã đạt được sự thống nhất từ tất cả các bên, hợp đồng sẽ được chỉnh sửa và hoàn thiện dựa trên những thỏa thuận đã đạt được trong quá trình đàm phán. Đây là bước cuối cùng trước khi hợp đồng được ký kết chính thức. Hợp đồng hoàn thiện sẽ được kiểm tra kỹ lưỡng để đảm bảo rằng không còn sai sót nào, và tất cả các điều khoản đều được ghi nhận đúng như đã thỏa thuận. Sau đó, các bên sẽ ký kết hợp đồng, và hợp đồng sẽ có hiệu lực pháp lý.
Việc tuân thủ chặt chẽ các bước này không chỉ giúp đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch của hợp đồng đặt cọc mà còn giúp các bên tham gia giao dịch cảm thấy yên tâm và tin tưởng hơn vào quá trình giao dịch.
Những điều khoản cần có trong Hợp đồng đặt cọc mua đất
Cách viết hợp đồng đặt cọc mua đất không quá khó, bạn cần lưu ý thêm những điều khoản sau đây. Đó là bao gồm các điều khoản cơ bản và các điều khoản đặc biệt quy định riêng cho hoạt động đặt cọc mua bán đất. Những điều khoản này bao gồm việc xử lý vi phạm cam kết như phạt cọc khi không thực hiện đúng cam kết, quy định về hoàn trả tiền cọc, và các quy định chi tiết khác nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch. Cụ thể các điều khoản chính nên quy định trong Hợp đồng đặt cọc thuê nhà là
Những điều khoản cần có trong Hợp đồng đặt cọc mua đất
Thông tin của các bên
Hợp đồng đặt cọc thuê nhà cần thể hiện rõ ràng và đầy đủ thông tin của các bên, bao gồm: Bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Nếu là cá nhân cần cung cấp các thông tin chi tiết như họ và tên, thông tin căn cước công dân, địa chỉ liên hệ, số điện thoại, email,… Nếu là pháp nhân cần cung cấp tên, địa chỉ trụ sở chính, mã số thuế và thông tin của người đại diện theo pháp luật hoặc người đại diện được ủy quyền ký kết hợp đồng.
Mục đích đặt cọc
Tại điều này, các bên cần thỏa thuận về mục đích đặt cọc, có thể đặt cọc để đảm bảo việc ký kết hợp đồng mua bán đất hoặc đặt cọc để đảm bảo ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán đất đai.
Tài sản đặt cọc
Các bên cần quy định cụ thể về loại tài sản đặt cọc, giấy tờ về tài sản (nếu có), tổng giá trị tài sản đặt cọc do hai bên thỏa thuận. Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tài sản dùng để đặt cọc là “tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác”. Thông thường, tài sản đặt cọc là tiền, trong trường hợp này, các bên cần quy định cụ thể về số tiền đặt cọc, thể hiện rõ số tiền bằng số cũng như là bằng chữ.
Phương thức và thời hạn thanh toán tiền/giao tài sản đặt cọc
Cách viết hợp đồng đặt cọc mua đất đúng là cần phải ghi rõ cụ thể các phương thức thanh toán kèm theo thời hạn cụ thể. Các bên cần quy định rõ ràng về việc phương thức thanh toán và thời hạn thanh toán tiền đặt cọc. Phương thức thanh toán có thể bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản. Trường hợp thanh toán bằng hình thức chuyển khoản, thông tin tài khoản của bên nhận đặt cọc cần được quy định cụ thể.
Đối với thời hạn thanh toán, các bên cần quy định về thời hạn cụ thể mà bên đặt cọc phải thanh toán hoặc giao cho bên nhận đặt cọc.
Thỏa thuận đặt cọc
- Quy định về quyền, nghĩa vụ của mỗi bên trong Hợp đồng đặt cọc mua bán đất.
Quy định này được hiểu là các cam kết của các bên buộc phải thực hiện nếu không sẽ phải chịu phạt cọc. Nội dung cam kết này có thể là: thời điểm các bên phải ký kết Hợp đồng đặt cọc mua bán đất; thời hạn thanh toán tiền mua đất; nghĩa vụ đóng phí và lệ phí; nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng đất cho bên đóng cọc; ….
- Quy định về hậu quả pháp lý khi một trong hai bên vi phạm cam kết trên.
Trường hợp quá thời hạn mà bên đặt cọc không ký kết hợp đồng, coi như bên đặt cọc đã từ chối giao kết hợp đồng thuê nhà, do đó bên nhận đặt cọc có quyền bán cho bên khác và bên đặt cọc không được trả lại số tiền đã đặt cọc.
Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc không ký kết hợp đồng mua bán đất thì phải trả lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền bằng số tiền đã đặt cọc cho bên đặt cọc.
- Quy định về xử lý tiền đặt cọc khi các bên đã thực hiện cam kết.
Các bên cần thỏa thuận về việc xử lý số tiền đặt cọc sau khi các bên ký kết hợp đồng mua bán nhà đất. Các bên có thể lựa chọn một trong hai hướng xử lý sau: tổng số tiền đặt cọc sẽ được cấn trừ vào tiền thanh toán theo hợp đồng mua bán hoặc được trả lại khi các bên giao kết hợp đồng mua bán. .
Sự kiện bất khả kháng
Đối với loại hợp đồng này, các bên nên thỏa thuận về điều khoản bất khả kháng như định nghĩa về sự kiện bất khả kháng, trách nhiệm của bên gặp phải sự kiện bất khả kháng và miễn trừ trách nhiệm của bên gặp phải sự kiện bất khả kháng.
Chế định bất khả kháng được định nghĩa cụ thể tại Điều 156 BLDS 2015, phần lớn nội dung điều khoản sự kiện bất khả kháng của Hợp đồng sẽ trích nguyên văn từ định nghĩa tại Điều 156 BLDS: “Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”.
Tuy nhiên, đối với mỗi giao dịch sẽ có những sự kiện bất khả kháng đặc biệt, ví dụ trong Hợp đồng đặt cọc mua bán đất thì sự kiện bất khả kháng có thể là: đất bị Ủy ban nhân dân đưa vào diện quy hoạch hoặc thu hồi, thiên tai làm cho mảnh đất bị biến dạng, …. Do đó, theo quan điểm của người viết, cần quy định chi tiết hơn về các trường hợp được xem là sự kiện bất khả kháng trong Hợp đồng đặt cọc mua bán đất, có thể quy định thêm trường hợp mảnh đất không thể giao dịch mua bán được theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Hiệu lực và chấm dứt hợp đồng
Các bên cần thỏa thuận về thời hạn hợp đồng có hiệu lực, các trường hợp mà hợp đồng sẽ chấm dứt và hậu quả pháp lý khi hợp đồng chấm dứt. Ví dụ, các bên có thể thỏa thuận những trường hợp mà hợp đồng sẽ chấm dứt trước thời hạn bao gồm: i) Các bên đồng ý chấm dứt bằng văn bản; ii) Nếu bất cứ vi phạm hợp đồng nào không được khắc phục trong thời hạn cụ thể kể từ ngày nhận được yêu cầu khắc phục từ bên không vi phạm. Trong trường hợp này, bên không vi phạm có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng bằng cách gửi văn bản thông báo cho bên vi phạm; iii) Nếu sự kiện bất khả kháng kéo dài quá một số ngày cụ thể kể từ ngày phát sinh, hợp đồng này có thể được chấm dứt dựa trên văn bản thông báo của một bên cho bên còn lại.
Giải quyết tranh chấp
Đối với điều khoản này, các bên cần thỏa thuận về phương thức giải quyết tranh chấp như thương lượng, hòa giải, giải quyết tranh chấp tại Tòa án hoặc Trọng tài (cần lưu ý về điều kiện để được giải quyết tranh chấp tại Trọng tài). Thông thường, các bên sẽ lựa chọn việc thương lượng để giải quyết tranh chấp khi tranh chấp mới phát sinh, trường hợp thương lượng không thành, các bên sẽ khởi kiện yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.
Lưu ý trong quá trình soạn thảo Hợp đồng đặt cọc mua đất
Hợp đồng đặt cọc mua đất có phải công chứng, chứng thực?
Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Công chứng 2014 và văn bản hướng dẫn thi hành không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mà chỉ quy định công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Tuy nhiên, để tránh tranh chấp hoặc các rủi ro khác thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực. Trên thực tế nhiều trường hợp vì tin tưởng nên chỉ đưa tiền đặt cọc mà không có giấy tờ ghi nhận về việc giao nhận tiền đặt cọc dẫn tới tranh chấp.
Những lưu ý khi viết hợp đồng đặt cọc mua đất
Phạt cọc khi không ký kết hoặc thực hiện Hợp đồng mua bán đất
Cách viết hợp đồng đặt cọc mua đất đúng thì nội dung cần phải đề cập đến những mức phạt. Hợp đồng đặt cọc được đặt ra với ý nghĩa ràng buộc các bên phải ký kết hoặc thực hiện Hợp đồng, một trong các bên không thực hiện đúng các cam kết này thì sẽ phải chịu một khoản tiền phạt được gọi là phạt cọc. Cụ thể, căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS 2015:
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (mất số tiền đặt cọc).
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc một khoản tiền tương đương với số tiền đặt cọc).
Cách viết hợp đồng đặt cọc mua đất phải chính xác, các bên cần quy định rõ các trường hợp sẽ phải chịu phạt cọc và mức phạt cọc cụ thể là bao nhiêu để bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích của mình.
Luật Minh Tú – Dịch vụ tư vấn, soạn thảo và giải quyết tranh chấp Hợp đồng đặt cọc mua bán đất uy tín
Với nhiều năm kinh nghiệm và đội ngũ luật sư chuyên nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Luật Minh Tú cam kết sẽ mang đến sự hài lòng, nhanh chóng và hiệu quả cho Quý khách hàng trong việc tư vấn, soạn thảo và giải quyết tranh chấp Hợp đồng đặt mua bán đất:
- Tham gia đàm phán, thương lượng và soạn thảo Hợp đồng đặt cọc mua bán đất.
- Tư vấn, rà soát Hợp đồng đặt cọc mua bán đất .
- Tư vấn quá trình thực hiện Hợp đồng đặt cọc mua bán đất.
- Tư vấn, đại diện tham gia giải quyết các tranh chấp liên quan đến quá trình ký kết, thực hiện Hợp đồng đặt cọc mua bán đất.
Thông tin liên hệ:
- Trụ sở công ty tọa lạc tại: Lầu 25, tòa nhà LIMTOWER số 9-11 Tôn Đức Thắng, phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
- Văn phòng làm việc: 125 đường số 1, Cư xá Đô Thành, Phường 4, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
- Email: votu@luatminhtu.com
- Đường dây nóng: 096 783 78 68
- Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
- Trang web: luatminhtu.vn
Hợp đồng đặt cọc mua bán đất đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với các bên tham gia giao dịch. Tuy nhiên, việc soạn thảo loại hợp đồng này đòi hỏi sự hiểu biết sâu rộng về nhiều quy định pháp luật (như đặt cọc, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sự kiện bất khả kháng, chuyển quyền sở hữu,…). Do đó, để tránh rủi ro và bảo vệ tốt nhất quyền lợi của mình, các bên trong hợp đồng nên tham khảo ý kiến của luật sư chuyên môn.
