Đặt cọc tiền mua nhà có lấy lại được không? Quy định và trình tự pháp lý

đặt cọc tiền mua nhà có lấy lại được không

Đặt cọc tiền mua nhà có lấy lại được không? Vấn đề về tiền đặt cọc luôn là một vấn đề vô cùng phức tạp khi hiện nay trên thị trường bất động sản. Bởi vì khi thực hiện tiền đặt cọc, trong một số trường hợp, người nhận đặt cọc thường không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, mua bán với người đặt cọc hoặc sau khi đã nhận tiền từ người đặt cọc, người nhận đặt cọc sẽ lấy lý do bên đặt cọc vi phạm và không trả lại tiền đặt cọc. 

Vậy, câu hỏi pháp lý được đặt ra là trường hợp nào người đặt cọc có thể nhận lại tiền cọc của mình trong hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) nhà đất? Hãy cùng theo dõi bài viết dưới đây để có thể hiểu rõ hơn những quy định có liên quan đến tiền đặt cọc có thể lấy lại được sau khi đã mua nhà nhé.

Khi mua nhà cần phải đặt cọc bao nhiêu?

Theo quy định của pháp luật, không có định nghĩa cụ thể về khoản tiền đặt cọc sẽ là bao nhiêu, mà chỉ có khái niệm về đặt cọc. Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 thì : “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Đối với loại nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, số tiền đặt cọc được quy định rõ tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 là: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng”.

Như vậy, đối với nhà đất thông thường thì số tiền đặt cọc sẽ không giới hạn bao nhiêu. Trên thực tế, để hạn chế rủi ro trong các giao dịch, thông thường giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc sẽ thỏa thuận và quyết định mức cọc sẽ dao động từ 10%-30% tùy theo giá trị bất động sản. Việc đặt cọc có thể sẽ được ghi nhận trong hợp đồng đặt cọc hoặc một điều khoản trong nội dung hợp đồng mua bán nhà. Hợp đồng này có thể được công chứng hoặc không công chứng tùy theo sự thỏa thuận giữa các bên.

Ngoài ra, đối với nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai việc đặt cọc sẽ không được quá 5% giá bán hoặc cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Cách lấy lại tiền đặt cọc mua chung cư

Đặt cọc tiền mua nhà có lấy lại được không?

(Nguồn: Luật Minh Tú)

Những điều khoản cần lưu ý trong hợp đồng đặt cọc

Điều khoản về các bên tham gia

  • Thông tin của bên đặt cọc và bên nhận cọc phải đầy đủ và chính xác.
  • Năng lực pháp luật và hành vi của các bên.
  • Thông tin người đại diện (nếu có).
  • Địa chỉ liên lạc chính thức của các bên.

Điều khoản thông tin về tài sản

  • Mô tả chi tiết về bất động sản (địa chỉ, diện tích, số thửa đất,…).
  • Tình trạng pháp lý của tài sản.
  • Hiện trạng tài sản và các tài sản gắn liền.
  • Các giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản.

Điều khoản về tiền đặt cọc

  • Số tiền đặt cọc cụ thể (bằng số và bằng chữ).
  • Phương thức thanh toán tiền đặt cọc.
  • Thời điểm và địa điểm giao nhận tiền đặt cọc.
  • Mục đích của việc đặt cọc. 

Quyền và nghĩa vụ các bên

  • Trách nhiệm của bên nhận đặt cọc
  • Nghĩa vụ của bên đặt cọc
  • Quyền lợi của mỗi bên
  • Điều kiện và thời hạn thực hiện giao dịch chính thức

Điều khoản về vi phạm và xử lý vi phạm

  • Các trường hợp được coi là vi phạm hợp đồng
  • Hình thức xử lý khi vi phạm
  • Điều kiện mất cọc hoặc hoàn trả cọc
  • Phương thức giải quyết tranh chấp

Điều khoản về thời hạn và chấm dứt hợp đồng

  • Thời hạn hiệu lực của hợp đồng đặt cọc
  • Điều kiện chấm dứt hợp đồng
  • Thủ tục chấm dứt hợp đồng
  • Hậu quả của việc chấm dứt hợp đồng

Điều khoản khác

  • Số lượng bản hợp đồng
  • Cam kết về tính xác thực của thông tin
  • Điều khoản về sửa đổi, bổ sung hợp đồng
  • Điều khoản về bất khả kháng.

Tiền đặt cọc có lấy lại được không

Mẫu hợp đồng cọc mua nhà mới nhất 2025
(Nguồn: Luật Minh Tú)

Các trường hợp đặt cọc lấy lại được tiền sau khi mua nhà đất

Đối với trường hợp nhà ở thông thường

Đối với các giao dịch mua bán (chuyển nhượng) bất động sản, người mua (bên đặt cọc) có thể lấy lại được tiền đặt cọc trong một số trường hợp sau:

  • Bên bán vi phạm cam kết trong hợp đồng đặt cọc như: không có giấy tờ pháp lý đầy đủ theo thỏa thuận, nhà đất có tranh chấp, không bán giao nhà đúng hạn,…
  • Bên mua (bên đặt cọc) phát hiện tài sản có khiếm khuyết nghiêm trọng mà bên bán (bên nhận đặt cọc) cố tình che giấu.
  • Diện tích thực tế đo đạc không đúng với diện tích ghi trong hợp đồng thỏa thuận đặt cọc.
  • Hai bên thỏa thuận hủy hợp đồng và đồng ý hoàn trả lại tiền đặt cọc.
  • Giữa hai bên có thỏa thuận với nhau về khoản phạt vi phạm trong hợp đồng đặt cọc. Theo đó, bên vi phạm phải có thể chỉ chịu phạt vi phạm không bồi thường thiệt hại hoặc vừa bị phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại nếu có xảy ra vấn đề nghiêm trọng. 

Trong các trường hợp trên, người mua (bên đặt cọc) cần phải lưu giữ đầy đủ chứng từ, hợp đồng và bằng chứng vi phạm của bên bán (bên nhận đặt cọc) để làm căn cứ đòi lại tiền đặt cọc. Hai bên cần phải thỏa thuận thương lượng với nhau về cách giải quyết khi xảy ra các tranh chấp liên quan đến vấn đề đặt cọc. Nếu không thể thương lượng được, người mua (bên đặt cọc) có thể khởi kiện ra Tòa án hoặc cơ quan giải quyết khác để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. 

Đối với trường hợp nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai:

Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là một loại bất động sản đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Cho nên, đây là một loại bất động sản được xem là khá rủi ro khi đầu tư và đặt cọc. Như vừa phân tích trên, chủ đầu tư dự án đối với loại bất động sản này chỉ được thu tối đa 5% giá bán hoặc giá cho thuê mua, vì vậy người mua (bên đặt cọc) trong một số trường hợp có thể đòi lại số tiền trên. Cụ thể là:

  • Chủ đầu tư vi phạm cam kết về tiến độ và chất lượng: Có thể chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ bàn giao, chất lượng không đảm bảo theo thỏa thuận, diện tích, thiết kế khác với thỏa thuận trong hợp đồng,…
  • Dự án bị đình chỉ thi công, bị thu hồi giấy phép xây dựng hoặc chủ đầu tư không đủ điều kiện pháp lý, bị phá sản hoặc giải thể nên không thể bán nhà ở hình thành trong tương lai.
  • Chủ đầu tư vi phạm hợp đồng đặt cọc như: Hợp đồng đặt cọc không tuân thủ về mặt hình thức có dấu hiệu lừa dối, trái với quy định pháp luật hoặc chủ đầu tư đơn phương thay đổi nội dung trong hợp đồng mà không hỏi ý kiến bên đặt cọc.
  • Một số trường hợp bất khả kháng hoặc do thay đổi chính sách, sự kiện khách quan không thể lường trước và khắc phục được. 

Khi người mua (bên đặt cọc) gặp phải những trường hợp như trên, cần lưu ý phải lưu giữ đầy đủ chứng từ giao dịch và hợp đồng. Đồng thời, bên đặt cọc phải kiểm tra kỹ các điều khoản về đặt cọc trong hợp đồng trước khi thực hiện ký kết, theo dõi và ghi nhận mọi vi phạm của bên nhận đặt cọc nếu như có dấu hiệu nhầm lẫn, lừa dối hoặc giả tạo. 

Quy trình đòi lại tiền đặt cọc

  • Bước 1: Thu thập chứng cứ vi phạm của bên nhận đặt cọc.
  • Bước 2: Gửi văn bản thông báo yêu cầu hoàn trả lại tiền đặt cọc (có thể bao gồm khoản bồi thường thiệt hại nếu có thỏa thuận phạt vi phạm).
  • Bước 3: Gặp gỡ và thương lượng trực tiếp với bên nhận đặt cọc.
  • Bước 4: Quyết toán với bên nhận đặt cọc hoặc khởi kiện nếu như hai bên không thể thương lượng, hòa giải với nhau thì bên đặt cọc có thể khởi kiện tại Tòa án hoặc các cơ quan có thẩm quyền để giải quyết vụ việc. 

Các trường hợp đặt cọc nhưng không lấy lại được tiền sau khi mua nhà đất

Trong một số trường hợp, người đặt cọc sẽ không thể nhận lại được tiền đặt cọc sau khi mua nhà đất. Cụ thể như:

  • Người đặt cọc từ chối thực hiện giao dịch mà không có lý do chính đáng hoặc không thực hiện đúng cam kết về thời hạn thanh toán đối với bên nhận đặt cọc.
  • Người đặt cọc không cung cấp đủ giấy tờ theo yêu cầu của bên nhận đặt cọc.
  • Người đặt cọc vi phạm các điều khoản hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình  thỏa thuận trong hợp đồng.
  • Người đặt cọc không đủ năng lực, không có thẩm quyền đại diện hoặc có giấy tờ giả mạo nhằm lừa dối bên nhận đặt cọc.
  • Một số trường hợp khác có thể xảy ra như: đã quá thời hiệu yêu cầu bên nhận đặt cọc hoàn trả lại tiền đặt cọc, không có chứng cứ về việc đã đặt cọc, vi phạm các điều cấm theo quy định pháp luật,…

Kết luận

Khi người mua (bên đặt cọc) thuộc một trong các trường hợp trên thì người bán (bên nhận đặt cọc) có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng lao động và không phải bồi thường bất kì tổn thất nào vì do lỗi vi phạm của bên đặt cọc gây ra. Vì vậy, để tránh mất tiền “oan”, người mua cần phải lưu ý những vấn đề trên và đọc kỹ các điều khoản trong các hợp đồng cam kết rằng “Đặt cọc tiền mua nhà có lấy lại được không?” để tránh tổn thất và thiệt hại các chi phí không cần thiết khác. 

Thông tin liên hệ:

  • Trụ sở công ty tọa lạc tại: Lầu 2 Số 68 đường Nguyễn Huệ, phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
  • Văn phòng làm việc: 4/9 Đường số 3, Cư xá Đô Thành, Phường 4, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
  • Email: votu@luatminhtu.com
  • Hotline: 096 783 78 68
  • Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
  • Website: luatminhtu.vn

Để lại một bình luận

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *