Đất đang tranh chấp là một mảnh đất mà quyền sở hữu và quyền sử dụng còn chưa được xác định rõ ràng, thường xuất phát từ nhiều nguyên nhân như nguồn gốc đất đai không minh bạch hoặc có những mâu thuẫn về quyền lợi giữa các bên liên quan. Trong khi vụ tranh chấp vẫn đang chờ được giải quyết, việc một bên tự ý xây dựng hàng rào trên khu đất này có thể gây ra những xung đột nghiêm trọng và gia tăng căng thẳng giữa các bên. Do đó, câu hỏi được đặt ra là đất đang tranh chấp hay không? Để tìm ra câu trả lời chính xác, người dân cần hiểu rõ các quy định pháp lý và quy trình giải quyết, từ đó giảm thiểu rủi ro có thể phát sinh trong quá trình xây dựng.

Đất Đang Tranh Chấp Là Gì?

Căn cứ theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 thì “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Cũng tại Luật Đất đai năm 2024, khoản 16 Điều 3 có quy định “Đất đang có tranh chấp là thửa đất có tranh chấp đất đai mà trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết”.

Từ các định nghĩa này, ta có thể thấy, đất đang tranh chấp là loại đất được sử dụng hợp pháp của một cá nhân/ tổ chức đó với một bên là cá nhân, tổ chức khác hoặc Nhà nước hoặc giữa những người có chung quyền sử dụng hợp pháp đang có tranh chấp với nhau về quyền, nghĩa vụ đối với quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất trong quá trình sử dụng đất. Tranh chấp này sẽ được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết. 

Đất đang tranh chấp có được xây dựng hàng rào không?

Nguyên nhân phát sinh xảy ra tranh chấp đất đai

Nguyên nhân phát sinh từ việc tranh chấp đất đai có thể là do hai hoặc nhiều bên đều có mong muốn sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất. Thông qua việc yêu cầu Tòa án công nhận quyền sử dụng đất đối với một người hoặc do thiếu sót của cơ quan có thẩm quyền dẫn tới các vấn đề liên quan đến tranh chấp. Ngoài ra, có thể xuất phát từ việc lấn chiếm đất, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng không hợp pháp do lừa dối hoặc không có giấy tờ pháp lý hợp lệ cũng là một trong các nguyên nhân dẫn tới đất xảy ra tranh chấp. 

Các loại tranh chấp đất đai

Từ các nguyên nhân trên, có thể phân tranh chấp đất đai thành 02 loại như sau:

• Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ đối với quyền sử dụng đất: xác định ranh giới giữa các thửa đất, các vấn đề pháp lý phát sinh có liên quan đến quyền sử dụng đất như thừa kế, ly hôn, tặng cho,…
• Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong các hợp đồng dân sự: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất,…

Quy Định Về Đất Đang Tranh Chấp Có Được Xây Dựng Hàng Rào Không

Xây dựng hàng rào trên đất đang tranh chấp nhưng chưa yêu cầu Tòa án giải quyết 

Căn cứ theo Điều 176 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì việc xây dựng hàng rào được quy định như sau:

“1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.

Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ”.

Như vậy, việc xây dựng hàng rào chỉ được xây dựng trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình hoặc thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề với phần đất của mình để làm hàng rào ngăn cách giữa các động sản. Việc xây dựng hàng rào nếu xây dựng ngăn cách giữa các bất động sản liền kề phải có sự đồng ý của các chủ sở hữu các bất động sản đó, nếu họ không đồng ý thì phải tiến hành dỡ bỏ. 

Bên cạnh đó, hàng rào là tài sản gắn liền với đất, nên khi xây dựng trong công trình xây dựng cần phải lưu ý một số điểm như sau:

• Một là, nếu như xây dựng hàng rào bên trong công trình hoặc công trình cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị trên đất đang tranh chấp và nội dung cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường thì được miễn giấy phép xây dựng theo quy định trên. Trường hợp nếu như xây dựng hàng rào tại khu đô thị thì phải xin giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước cấp. 
• Hai là, chủ sở hữu bất động sản việc xây dựng hàng rào chỉ được xây dựng trên phần đất thuộc sở hữu của mình. 

Tuy nhiên, đối với loại đất đang tranh chấp thì theo điểm e khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai năm 2024 thì đây là loại đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, có thể chủ đầu tư/người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy phép xây dựng nhà ở hoặc hàng rào trong công trình xây dựng trên loại đất này. Và một khi tranh chấp xảy ra, chỉ có trường hợp sau khi chủ đầu tư hoặc các bên thương lượng giải quyết hoặc thống nhất phải dỡ bỏ hàng rào, tìm được cách giải quyết hoặc hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì mới được cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ và được phép xây dựng hàng rào, công trình nhà ở trên loại đất không có tranh chấp. 

Quy định về đất đang tranh chấp có được xây dựng hàng rào không

Xây dựng hàng rào trên đất đang tranh chấp đang trong quá trình được Tòa án thụ lý giải quyết

Việc xây dựng hàng rào trên đất đang tranh chấp là đang có hành vi xây dựng thêm, làm thay đổi hiện trạng của tài sản. Do đó, nguyên đơn (người khởi kiện) đang trong quá trình yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai có thể làm yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời “Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp” tại Điều 122 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 đối với hành vi trên. 

Tòa án sẽ xem xét và ra quyết định đối với người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp nếu như có các căn cứ như trên. Người đang thực hiện hành vi phải chấm dứt ngay hành vi đang thực hiện đối với tài sản đang tranh chấp. Trong trường hợp mà người đó không thực hiện theo quyết định thi hành án về việc áp dụng biện pháp tạm thời thì bên vi phạm có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 – 20.000.000 đồng đối với cá nhân và từ 20.000.000 – 40.000.000 đối với tổ chức theo khoản 4 Điều 4 và điểm e khoản 5 Điều 64 Nghị định 82/2020/NĐ-CP. 

Vì vậy, đất đai tranh chấp đang được Tòa án thụ lý giải quyết nếu chưa có bản án, quyết định chính thứ về công nhận hiệu lực hoặc đã giải quyết thì các bên sẽ không được tiến hành xây dựng hàng rào trên khu đất đang tranh chấp đó. Nếu như cố ý hoặc thực hiện việc tiến hành xây dựng hàng rào trên loại đất đó có thể chủ đầu tư/người sử dụng đất sẽ gặp một số rủi ro về tài chính và các vấn đề phát sinh khác. 

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Việc tranh chấp đất đai thường sẽ chia ra hai loại là tranh chấp các bên hoặc một trong các bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất; hoặc là không có các loại giấy tờ trên. 

Trường hợp nếu như các bên hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quy định như trên thì căn cứ theo khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024 thì việc giải quyết sẽ do Tòa án giải quyết. Còn trong trường hợp không có Giấy chứng nhận quy định như trên thì các bên có thể lựa chọn theo khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024 như sau:

• Các bên hoặc một bên tranh chấp có thể giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024;
• Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Như vậy, trong việc giải quyết đất đai đang tranh chấp dù cho có Giấy chứng nhận hay không thì vẫn có thể xử lý tại Ủy ban nhân dân hoặc Tòa án. Thời hạn giải quyết tranh chấp thông thường của Ủy ban nhân dân là 30 ngày, kể từ ngày hồ sơ đáp ứng đủ điều kiện và đối với Tòa án thì thời gian sẽ phụ thuộc vào từng vụ án cụ thể. Khi có mong muốn giải quyết tranh chấp, chủ đầu tư/ người sử dụng đất phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất và cung cấp chứng cứ hợp lệ để cơ quan có thẩm quyền có cơ sở để giải quyết chính xác và đầy đủ từng trường hợp. 

Thông tin liên hệ:

• Trụ sở công ty tọa lạc tại: Lầu 2 Số 68 đường Nguyễn Huệ, phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
• Văn phòng làm việc: 4/9 Đường số 3, Cư xá Đô Thành, Phường 4, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
• Email: votu@luatminhtu.com
• Hotline: 1900 0031
• Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
• Website: luatminhtu.vn