Theo quy định của Luật Đất đai 2024, Bảng giá đất sẽ chính thức được điều chỉnh hàng năm, thay thế cho cơ chế cố định 5 năm như trước đây và quan trọng hơn là sẽ được xây dựng tiệm cận với giá thị trường. Việc áp dụng Bảng giá đất mới này dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, được dự báo sẽ kéo theo sự gia tăng đáng kể các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

Dưới đây là ba nhóm đối tượng sẽ cảm nhận rõ rệt nhất sự thay đổi này khi thực hiện các thủ tục đất đai.

1. Chủ đất ở khu vực quy hoạch “treo”

Trong nhiều năm qua, nhiều thửa đất nằm trong các khu vực đã được phê duyệt quy hoạch nhưng chậm triển khai (quy hoạch “treo”) đã bị hạn chế nhiều quyền lợi như không được xây dựng mới, không được tách thửa hoặc bị từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Khi bảng giá đất cũ còn hiệu lực, chi phí nộp tiền sử dụng đất hoặc chi phí chuyển mục đích ở những khu vực này vẫn còn thấp và chưa phản ánh đúng giá trị thực tế của đất. Tuy nhiên, nếu quy hoạch được hủy bỏ hoặc điều chỉnh lại đúng vào thời điểm Bảng giá đất mới được áp dụng (tức là sau năm 2026), người dân sẽ phải nộp khoản tiền sử dụng đất được tính theo giá trị đã tăng lên gấp nhiều lần.

Ví dụ thực tế: Nếu giá đất thị trường của một khu vực tăng từ 10–15 triệu đồng/m² (năm 2020) lên 50 triệu đồng/m² (năm 2025), chi phí pháp lý để hoàn thiện thủ tục đất đai tại thời điểm áp dụng giá mới có thể tăng đến 5 lần. Điều này khiến những chủ đất bị ảnh hưởng bởi quy hoạch “treo” lâu năm có nguy cơ chịu thiệt hại tài chính đáng kể khi họ có cơ hội hợp thức hóa tài sản.

2. Người thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu

Việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu yêu cầu người dân phải nộp nhiều khoản phí được tính dựa trên bảng giá đất, trong đó bao gồm:

• Tiền sử dụng đất
• Tiền thuê đất
• Lệ phí trước bạ.

Và khoản tiền sử dụng đất thường là khoản chiếm tỷ trọng lớn nhất, đôi khi lên tới hàng trăm triệu đồng.

Hiện tại, do bảng giá đất đang thấp hơn rất nhiều so với mức giao dịch thực tế trên thị trường, khoản tiền người dân phải nộp chưa tương xứng với giá trị tài sản. Từ năm 2026, khi Bảng giá đất được cập nhật tiệm cận sát với giá trị giao dịch thực tế, chi phí phải bỏ ra để hoàn thiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu chắc chắn sẽ tăng lên đáng kể.

>>> Xem thêm: Cấp sổ đỏ lần đầu ở cấp xã với 3 bước chi tiết, đơn giản

3. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất

Bảng giá đất được điều chỉnh cũng sẽ tác động trực tiếp đến chi phí phải nộp khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là chuyển sang đất ở – nhu cầu pháp lý phổ biến của nhiều hộ gia đình.

Theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích được tính theo công thức:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (1) Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển – (2) Tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển (nếu có)

Trong đó:

(1) Tiền sử dụng đất sau khi chuyển = Diện tích đất phải tính tiền × Giá đất trong bảng giá đất tương ứng với loại đất ở.

(2) Tiền đất trước khi chuyển mục đích được xác định theo nguồn gốc đất:

Trường hợp là đất nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất hoặc đất nhận chuyển nhượng hợp pháp từ loại đất không thu tiền:

Tiền đất trước khi chuyển = Diện tích × Giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất.

Trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần:

Tiền đất trước khi chuyển = (Diện tích × Giá đất tương ứng với thời hạn thuê : Thời hạn thuê) × Thời gian sử dụng đất còn lại.

Khi bảng giá đất mới được áp dụng từ ngày 1/1/2026, giá trị của tất cả các loại đất đầu vào trong công thức trên (cả giá đất ở và giá đất nông nghiệp) đều sẽ tăng lên. Điều này sẽ trực tiếp làm tăng tổng chi phí chuyển mục đích sử dụng đất mà người dân phải nộp cho Nhà nước.

4. Dịch vụ tư vấn pháp lý bất động sản tại Luật Minh Tú

Việc bảng giá đất mới tiệm cận giá thị trường từ năm 2026 sẽ làm phức tạp hóa các tính toán về nghĩa vụ tài chính khi thực hiện thủ tục đất đai. Để giúp Quý vị kiểm soát chi phí và đảm bảo tính pháp lý tuyệt đối cho các giao dịch, Luật Minh Tú cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên sâu về pháp lý bất động sản, bao gồm:

• Tính toán nghĩa vụ tài chính: Hỗ trợ tính toán chính xác số tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các chi phí liên quan theo công thức mới, giúp Quý vị dự trù được khoản tiền phải nộp sau năm 2026.
• Tư vấn giải quyết quy hoạch: Đưa ra các giải pháp pháp lý tối ưu đối với các thửa đất nằm trong quy hoạch “treo”, giảm thiểu thiệt hại tài chính khi quy hoạch được hủy hoặc điều chỉnh.
• Hỗ trợ thủ tục cấp/chuyển mục đích sổ đỏ: Đại diện Quý vị thực hiện các thủ tục hành chính phức tạp như làm sổ đỏ lần đầu hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, đảm bảo hồ sơ được xử lý nhanh chóng và hợp pháp theo Luật Đất đai 2024.

Thông tin liên hệ:

• Hotline: 1900 0031
• Zalo tư vấn 24/7: https://zalo.me/congtyluatminhtu
• Zalo đặt lịch tư vấn cùng Thạc sĩ Luật Võ Hồng Tú: 090.737.4868
• Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
• Email: info@luatminhtu.com
• Website: luatminhtu.vn
• Văn phòng tư vấn: Số 4/9 Đường số 03, Cư xá Đô Thành, Phường Bàn Cờ, Tp.HCM

Kết luận

Việc áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1/1/2026 đánh dấu một thay đổi lớn trong quản lý đất đai, hướng tới sự minh bạch và tiệm cận với thị trường. Dù là chủ đất trong quy hoạch treo, người làm sổ đỏ lần đầu, hay người chuyển mục đích sử dụng đất, việc chuẩn bị tài chính và nắm vững các quy định về tính giá đất là vô cùng cần thiết. Để đảm bảo quyền lợi và tránh những rủi ro phát sinh về chi phí, Quý vị nên chủ động tìm hiểu và tham vấn ý kiến chuyên môn ngay từ bây giờ.

“ALO LUẬT SƯ: Bạn hỏi – Luật sư trả lời”: Hỏi đáp về bảng giá đất, thuế BĐS và giải quyết tranh chấp đất đai

Để tiếp tục tháo gỡ những băn khoăn về Bảng giá đất mới và các thủ tục pháp lý bất động sản phức tạp khác, Luật Minh Tú trân trọng giới thiệu chương trình tư vấn pháp luật trực tuyến “ALO LUẬT SƯ: Bạn hỏi – Luật sư trả lời” với chủ đề bao quát:

Chương trình sẽ giải đáp rõ ràng, đúng luật và dễ hiểu về các vấn đề trọng tâm như:

• Bảng giá đất mới và những chi phí phát sinh cần lưu ý (liên quan trực tiếp đến bài viết này).
• Các quy định về Thuế Bất động sản khi chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho nhà đất.
• Giải quyết Tranh chấp đất đai (ranh giới, lối đi, diện tích, giấy tay…).
• Hướng dẫn Thủ tục pháp lý BĐS (cấp sổ đỏ, hoàn công, tách thửa, sang tên…).

Mỗi vấn đề đều được phân tích đúng bản chất và quy định, dựa trên các tình huống thực tế mà người dân đang gặp phải nhiều nhất.

Buổi tư vấn tuần này sẽ có sự tham gia của:

• Thạc sĩ Luật Võ Hồng Tú – Tổng Giám đốc Luật Minh Tú với hơn 12 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực giải quyết tranh chấp nhà đất và tư vấn pháp lý bất động sản, thừa kế, M&A đất đai,…
• Host Luật sư Xuân Ngọc có 8 năm kinh nghiệm tư vấn và giải quyết các vụ việc pháp lý phức tạp về đất đai, thừa kế, tố tụng và thi hành án, sẽ đồng hành giải đáp chi tiết từng câu hỏi của Quý Anh Chị.

Thời gian phát sóng: 20:00 – Thứ 7, ngày 06/12/2025 trên Fanpage Luật Minh Tú, TikTok và YouTube ThS. Võ Hồng Tú.

Quý Anh Chị có câu hỏi vui lòng gửi về:

• Email: hoidap@aloluatsu.com
• Hotline: 1900 0031

Tất cả câu hỏi sẽ được tổng hợp và giải đáp HOÀN TOÀN MIỄN PHÍ trong chương trình.