Tranh chấp đất đai là một trong những vấn đề phổ biến hiện nay. Khi không thể tự giải quyết bằng hòa giải, người dân có thể nộp đơn khởi kiện lên Tòa án để yêu cầu phân xử. Tuy nhiên, để khởi kiện hợp lệ, người nộp đơn cần tuân thủ đúng quy trình và mẫu đơn theo quy định của pháp luật. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về mẫu đơn kiện tranh chấp đất đai mới nhất 2024, điều kiện khởi kiện và các thủ tục liên quan.

1. Tranh chấp đất đai là gì?

Theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Tranh chấp có thể liên quan đến ranh giới đất, quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng đất đai, thừa kế hoặc tranh chấp về tài sản gắn liền với đất.

Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 26 và Điều 31 Luật Đất đai 2024, bao gồm quyền được bảo vệ, quyền khiếu nại, quyền chuyển nhượng, nghĩa vụ nộp thuế và tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai.

2. Điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai mới nhất năm 2025

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, để khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án, người khởi kiện cần đáp ứng đủ bốn điều kiện sau:

(i) Có quyền khởi kiện

Theo Điều 186 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, khi có tranh chấp đất đai, các bên liên quan hoặc một bên có thể trực tiếp hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

(ii) Thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án

Dựa trên khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024 và khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, tranh chấp đất đai thuộc phạm vi giải quyết theo quy định pháp luật về đất đai là những tranh chấp liên quan đến việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất.

Khoản 9 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 cũng quy định rằng, tranh chấp đất đai theo pháp luật đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân.

(iii) Tranh chấp chưa được giải quyết

Điểm c khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 nêu rõ, Tòa án chỉ xem xét thụ lý đơn khởi kiện khi tranh chấp chưa được giải quyết theo một trong các trường hợp sau:

• Chưa có bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án về cùng nội dung tranh chấp.
• Chưa được giải quyết bằng quyết định có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên, ngoại lệ áp dụng với các trường hợp yêu cầu đòi lại nhà, quyền sử dụng đất được cho thuê, mượn hoặc ở nhờ mà trước đó Tòa án đã bác bỏ yêu cầu, nhưng pháp luật vẫn cho phép được khởi kiện lại.

(iv) Đã thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã

Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định, trước khi khởi kiện tại Tòa án hoặc gửi đơn đến UBND có thẩm quyền, các bên tranh chấp phải tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Đây là một điểm mới so với Luật Đất đai 2013.

Bên cạnh đó, theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, nếu tranh chấp liên quan đến việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất, thì việc hòa giải tại UBND cấp xã là điều kiện bắt buộc trước khi khởi kiện ra Tòa án.

Tuy nhiên, đối với các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như tranh chấp giao dịch đất đai, thừa kế quyền sử dụng đất hay chia tài sản chung vợ chồng liên quan đến quyền sử dụng đất, thì không cần hòa giải tại UBND cấp xã mà có thể trực tiếp nộp đơn khởi kiện tại Tòa án.

Ngoài ra, theo khoản 5 Điều 235 Luật Đất đai 2024, nếu khu vực tranh chấp không có đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc UBND cấp huyện, thì không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã. Trong trường hợp này, thẩm quyền giải quyết sẽ do Tòa án hoặc UBND cấp có thẩm quyền theo Điều 236 Luật Đất đai 2024.

3. Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai mới nhất 2024

Hiện nay, mẫu đơn tranh chấp đất đai gửi tòa án được sử dụng theo Mẫu số 23-DS, ban hành kèm theo Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP. Nội dung đơn khởi kiện bao gồm:

Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai mới nhất 2025

(Nguồn: Luật Minh Tú)

Xem chi tiết mẫu tại: Mẫu số 23.docx

(1) Địa điểm và ngày tháng năm làm đơn

• Ghi rõ nơi lập đơn (Ví dụ: Hà Nội, ngày… tháng… năm…).

(2) Tên Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

• Nếu Tòa án nhân dân cấp huyện giải quyết: Ghi rõ “Tòa án nhân dân huyện A, tỉnh B”.
• Nếu Tòa án nhân dân cấp tỉnh giải quyết: Ghi rõ “Tòa án nhân dân tỉnh C”.

(3) Thông tin về người khởi kiện

• Ghi đầy đủ họ và tên cá nhân.
• Nếu là tổ chức, ghi rõ tên tổ chức, địa chỉ trụ sở và người đại diện hợp pháp.
• Nếu là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự: Ghi thông tin người đại diện hợp pháp.

(4) Địa chỉ cư trú của người khởi kiện

• Nếu là cá nhân: Ghi địa chỉ thường trú, tạm trú (Ví dụ: Số nhà…, đường…, phường…, quận…, thành phố…).
• Nếu là tổ chức: Ghi địa chỉ trụ sở chính.

(5), (7), (9), (12) Thông tin người bị kiện và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan

• Ghi thông tin đầy đủ tương tự như với người khởi kiện.

(6), (8), (10), (13) Địa chỉ nơi cư trú của bị đơn và người liên quan

• Ghi chính xác địa chỉ thường trú, nơi làm việc của người bị kiện.

(11) Yêu cầu cụ thể của người khởi kiện đối với Tòa án

• Ví dụ:

• • Yêu cầu xác định lại quyền sử dụng đất.
  • Yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp sai quy định.
  • Yêu cầu bồi thường thiệt hại do tranh chấp đất đai gây ra.

(14) Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn

• Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có công chứng).
• Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã.
• CMND/CCCD của người khởi kiện.
• Các tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp khác.

(15) Thông tin bổ sung cần thiết

• Ghi rõ các tình tiết đặc biệt mà người khởi kiện muốn cung cấp thêm cho Tòa án (Ví dụ: một trong các đương sự đã đi nước ngoài, tài liệu chưa đầy đủ, đang chờ bổ sung…).

(16) Chữ ký của người khởi kiện

• Nếu là cá nhân: Ký tên hoặc điểm chỉ.
• Nếu là tổ chức: Người đại diện pháp luật ký tên, đóng dấu tổ chức.
• Nếu người khởi kiện không biết chữ: Phải có người làm chứng ký xác nhận theo Điểm c Khoản 2 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

4. Thời hạn nộp tiền tạm ứng án phí tranh chấp đất đai

Theo Khoản 1 Điều 17 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, thời hạn nộp tiền tạm ứng án phí tranh chấp đất đai là 07 ngày làm việc, kể từ khi nhận được thông báo của Tòa án.

4.1. Những người phải nộp tiền tạm ứng án phí

Căn cứ Khoản 1 Điều 146 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, những người sau đây phải nộp tiền tạm ứng án phí:

• Nguyên đơn – Người khởi kiện vụ án.
• Bị đơn có yêu cầu phản tố đối với nguyên đơn.
• Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập.

4.2. Mức án phí tranh chấp đất đai

Theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, mức án phí tranh chấp đất đai được tính theo giá trị tài sản tranh chấp, cụ thể:

• Dưới 6 triệu đồng: 300.000 đồng
• Từ 6 triệu – 400 triệu đồng: 5% giá trị tài sản
• Trên 400 triệu – 800 triệu đồng: 20 triệu + 4% phần vượt 400 triệu
• Trên 800 triệu – 2 tỷ đồng: 36 triệu + 3% phần vượt 800 triệu
• Trên 2 tỷ đồng – 4 tỷ đồng: 72 triệu + 2% phần vượt 2 tỷ
• Trên 4 tỷ đồng: 112 triệu + 0,1% phần vượt 4 tỷ

Thời hạn nộp tiền tạm ứng án phí tranh chấp đất đai

(Nguồn: Luật Minh Tú)

5. Kết luận

Việc khởi kiện tranh chấp đất đai cần tuân thủ đúng quy trình, thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai và quy định pháp luật để tránh mất thời gian và công sức. Người dân cũng cần biết cách viết đơn khởi kiện tranh chấp đất đai. Theo đó, người khởi kiện cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, chứng cứ, thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã và sử dụng mẫu đơn khởi kiện theo quy định. Thời hạn nộp tiền tạm ứng án phí là 07 ngày làm việc kể từ khi nhận thông báo của Tòa án.

Nếu bạn có vướng mắc hoặc cần tư vấn thêm, hãy liên hệ luật sư hoặc cơ quan chức năng để được hỗ trợ. Việc nắm rõ quy định pháp luật về khởi kiện tranh chấp đất đai sẽ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bạn một cách tốt nhất.

Thông tin liên hệ:

• Trụ sở công ty tọa lạc tại: Lầu 2 Số 68 đường Nguyễn Huệ, phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
• Văn phòng làm việc: 4/9 Đường số 3, Cư xá Đô Thành, Phường 4, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
• Email: votu@luatminhtu.com
• Hotline: 1900 0031
• Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
• Website: luatminhtu.vn