Giải quyết tranh chấp đất đai là một trong những vấn đề pháp lý phức tạp nhất tại Việt Nam, đặc biệt khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 01/01/2025 (riêng một số điều khoản có hiệu lực sớm hơn). Với những thay đổi quan trọng này, việc nắm rõ khái niệm, nguyên tắc và trình tự giải quyết tranh chấp đất đai trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết. Bài viết này Luật Minh Tú sẽ cung cấp cái nhìn tổng quan về quy trình và những điểm mới quan trọng nhất để giúp bạn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Khái niệm tranh chấp quyền sử dụng đất

Theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Trong đó, tranh chấp quyền sử dụng đất là loại phổ biến nhất, thường xoay quanh các vấn đề như:

• Xác định ai là người có quyền sử dụng hợp pháp.
• Tranh chấp về ranh giới, diện tích đất.
• Quyền kế thừa, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
• Tranh chấp phát sinh từ giấy tờ viết tay, thỏa thuận miệng, lấn chiếm, sử dụng lâu dài không giấy tờ,…

Nguyên tắc và trình tự giải quyết tranh chấp đất đai

Khi phát sinh tranh chấp đất đai, việc tuân thủ nguyên tắc và trình tự giải quyết là vô cùng quan trọng để đảm bảo quyền lợi và tính hợp pháp của quá trình.

Hòa giải tại cơ sở – Bước bắt buộc trong giải quyết tranh chấp đất đai

Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, khi xảy ra tranh chấp đất đai, các bên phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã (UBND xã) nơi có đất tranh chấp. Đây là điều kiện bắt buộc trước khi thực hiện bất kỳ thủ tục hành chính hoặc tố tụng nào tiếp theo.

• Thời hạn tổ chức hòa giải: Trong vòng 30 ngày kể từ ngày UBND xã nhận đủ hồ sơ yêu cầu hòa giải.
• Biên bản hòa giải: Là căn cứ pháp lý quan trọng. Nếu hòa giải thành, biên bản sẽ là cơ sở để làm thủ tục công nhận; nếu không thành, đây là căn cứ để chuyển sang giai đoạn giải quyết tiếp theo.

Xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Trường hợp hòa giải tại UBND xã không thành công, tùy thuộc vào loại hình và các yếu tố liên quan, người sử dụng đất có thể lựa chọn một trong các cách thức giải quyết tranh chấp đất đai sau:

• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân: Người sử dụng đất có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Khi nộp đơn khởi kiện, cần đính kèm biên bản hòa giải không thành tại UBND xã.
• Khiếu nại đến UBND có thẩm quyền (Con đường hành chính):

+ Nếu một trong các bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, thì UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục hành chính.

+ Lưu ý quan trọng: Từ ngày 01/7/2025, theo Luật Đất đai 2024, UBND cấp huyện không còn thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục hành chính. Việc giải quyết hành chính chỉ thực hiện ở cấp xã (hòa giải) và cấp tỉnh (ra quyết định hành chính).

>>> Đọc thêm: Tư Vấn Pháp Lý: Luật Sư Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai TPHCM

Căn cứ pháp lý để giải quyết tranh chấp đất đai

Khi tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai, Cơ quan có thẩm quyền sẽ dựa vào nhiều yếu tố và căn cứ pháp lý để đưa ra quyết định công bằng và đúng luật:

• Giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất: Bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,…
• Thời điểm và nguồn gốc đất: Xác định lịch sử hình thành và quá trình sử dụng của thửa đất.
• Sự kiện pháp lý liên quan: Như việc kế thừa, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
• Hành vi lấn chiếm, tranh chấp, sử dụng ổn định lâu dài: Đánh giá thực tế sử dụng đất của các bên.
• Các giấy tờ khác: Bản đồ, trích đo, biên lai nộp thuế, hộ khẩu, xác nhận/chứng thực của chính quyền địa phương qua các thời kỳ.

Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Điều 137 và 138 Luật Đất đai 2024 quy định rõ điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất dựa trên thời gian sử dụng thực tế, mức độ ổn định và sự phù hợp với quy hoạch.

Những điểm mới nổi bật trong giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai 2024 mang đến nhiều thay đổi quan trọng trong cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân và doanh nghiệp:

Một số lưu ý pháp lý quan trọng khi giải quyết tranh chấp đất đai

• Không áp dụng thời hiệu khởi kiện: Đối với tranh chấp quyền sử dụng đất, pháp luật hiện hành không áp dụng thời hiệu khởi kiện (Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015). Điều này có nghĩa là quyền khởi kiện của người dân không bị giới hạn bởi thời gian.
• Công nhận quyền sử dụng đất dù không có giấy chứng nhận: Trường hợp không có Giấy chứng nhận vẫn có thể được công nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện cụ thể quy định tại Luật Đất đai 2024 (Điều 137, 138).
• Giá trị của kết quả hòa giải thành: Kết quả hòa giải thành có thể làm căn cứ để điều chỉnh giấy chứng nhận hoặc cấp mới, nếu các bên thống nhất rõ ràng về ranh giới và quyền sử dụng đất.
• Thời hạn khiếu nại/khởi kiện hành chính: Việc khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính đối với quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của UBND phải thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định.

>>> Xem ngay: Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai mới nhất 2025 | Hướng dẫn chi tiết

Dịch vụ giải quyết tranh chấp đất đai tại Luật Minh Tú

Tại Luật Minh Tú, chúng tôi hiểu rằng giải quyết tranh chấp đất đai là một quá trình phức tạp và nhạy cảm, đòi hỏi sự am hiểu sâu rộng về pháp luật đất đai cũng như kinh nghiệm thực tiễn. Chúng tôi cam kết mang đến giải pháp pháp lý toàn diện, bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của Quý Khách hàng thông qua các dịch vụ sau:

• Tư vấn chiến lược và phân tích hồ sơ: Đánh giá tình trạng pháp lý của vụ việc, phân tích điểm mạnh, điểm yếu và xây dựng lộ trình giải quyết tranh chấp đất đai hiệu quả nhất.
• Đại diện hòa giải: Hỗ trợ và đại diện các bên trong quá trình hòa giải tại UBND cấp xã, giúp tìm kiếm tiếng nói chung và đạt được thỏa thuận có lợi.
• Soạn thảo hồ sơ khởi kiện/khiếu nại: Chuẩn bị đầy đủ và chặt chẽ các tài liệu pháp lý cần thiết để khởi kiện tại Tòa án hoặc khiếu nại tại cơ quan hành chính.
• Đại diện tranh tụng tại Tòa án/Cơ quan hành chính: Thay mặt Quý Khách hàng tham gia các phiên hòa giải, đối thoại, xét xử tại Tòa án hoặc làm việc với các cơ quan hành chính có thẩm quyền để bảo vệ quyền lợi.
• Hỗ trợ đo đạc, xác minh ranh giới: Phối hợp với các cơ quan chức năng để tiến hành đo đạc, xác định chính xác ranh giới đất tranh chấp.
• Hỗ trợ thi hành án: Đảm bảo các phán quyết, quyết định đã có hiệu lực pháp luật được thi hành đầy đủ, giúp quyền lợi thực tế của Quý Khách hàng được đảm bảo.

Với đội ngũ luật sư chuyên môn cao và giàu kinh nghiệm, Luật Minh Tú luôn sẵn sàng đồng hành cùng Quý Khách hàng trong mọi giai đoạn của quá trình giải quyết tranh chấp đất đai.

Thông tin liên hệ Luật Minh Tú:

• Hotline: 1900 0031
• Zalo tư vấn 24/7: https://zalo.me/congtyluatminhtu
• Fanpage Luật Minh Tú: https://www.facebook.com/luatminhtu
• Văn phòng tư vấn: Số 4/9 Đường số 03, Cư xá Đô Thành, phường Bàn Cờ, Thành phố Hồ Chí Minh

Kết luận

Giải quyết tranh chấp đất đai là một quá trình đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về pháp luật và các quy định mới nhất. Với những điểm đổi mới từ Luật Đất đai 2024, người dân và doanh nghiệp cần chủ động cập nhật thông tin, nắm vững quyền và nghĩa vụ của mình. Việc tuân thủ trình tự hòa giải tại cấp xã và lựa chọn đúng thẩm quyền giải quyết sẽ giúp quá trình giải quyết tranh chấp diễn ra hiệu quả, bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp. Khi đối mặt với những tình huống phức tạp, việc tìm kiếm sự tư vấn và hỗ trợ từ các luật sư chuyên về đất đai là điều cần thiết để đảm bảo mọi vấn đề được xử lý chính xác và kịp thời.

>> Đọc thêm: Vụ tranh chấp đất đai kéo dài tận 24 năm tại Quảng Ngãi – Cách giải quyết của Luật Minh Tú

Tác giả: Luật sư Thanh Lan – Phòng Tố tụng