Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động, việc mua bán nhà đất qua giấy tay vẫn là một hiện tượng phổ biến. Tuy nhiên, hình thức này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý mà người mua và người bán cần đặc biệt lưu ý.
Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về giấy tay mua bán nhà đất, từ đó đưa ra những biện pháp phòng tránh những rủi ro không đáng có và bảo vệ quyền lợi của mình một cách hiệu quả nhất. Hãy cùng khám phá các quy định pháp lý và những lưu ý quan trọng khi thực hiện giao dịch qua giấy tay trong bài viết này.
Thế nào là mua bán nhà đất bằng giấy tay?
Giấy mua bán đất viết tay được hiểu là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng giấy tờ không có công chứng hoặc chứng thực.
Cụ thể, giữa các bên giao dịch sau khi thống nhất trên cơ sở tự nguyện mua bán, sẽ lập nên một giấy viết tay được xem như là một hợp đồng mua bán. Trên giấy mua bán đất này có đầy đủ chữ ký của các bên, tuy nhiên không được công chứng, chứng thực.
Theo đó, một bản hợp đồng được viết theo hình thức là giấy mua bán nhà đất viết tay sẽ không có được sự công nhận của nhà nước và pháp luật mà chỉ có sự thoả thuận của các bên với nhau dành cho hoạt động mua bán này.
Mua bán nhà đất bằng giấy tay có được chấp nhận không?
Trước thời điểm ngày 01/7/2014
- Trước ngày 01/7/2014, khi giao dịch bằng giấy tay không có công chứng, chứng thực thì người mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thuộc các trường hợp sau:
Trường hợp đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử đất: Người mua đất đang sử dụng đất ổn định lâu dài và có các giấy tờ quyền sử dụng đất tại Điều 100 Luật Đất đai 2013. Lưu ý: Trường hợp này, người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu. - Trường hợp đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên bán: Người mua có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo trường hợp công nhận giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức cụ thể trường hợp giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Sau thời điểm ngày 01/7/2014
Căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Quy định rằng Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.
Theo đó, từ ngày 01/7/2014 cho tới hiện nay, một hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Trường hợp hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì hợp đồng sẽ trở nên vô hiệu.
Trường hợp ngoại lệ
Tuy nhiên, vẫn có trường hợp ngoại lệ đối với hợp đồng mua bán đất không công chứng, chứng thực. Cụ thể, căn cứ Điều 129 BLDS 2015:
-
- Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;
- Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
- Như vậy, nếu các bên chỉ mua bán đất bằng giấy tay, vi phạm về mặt hình thức của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn sẽ được công nhận nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện hơn ⅔ nghĩa vụ trong giao dịch, nghĩa vụ này có thể là: nghĩa vụ thanh toán tiền; nghĩa vụ làm thủ tục đăng ký biến động đất đai; ….
Rủi ro pháp lý khi mua bán nhà đất bằng giấy tay
Mặc dù pháp luật quy định những trường hợp ngoại lệ công nhận giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy tay, tuy nhiên để việc mua bán nhà đất bằng giấy tay vẫn tiềm ẩn những rủi ro sau:
Bên nhận chuyển nhượng không xác lập quyền sử dụng đất
Bên nhận chuyển nhượng không có quyền sử dụng đất mặc dù giao dịch của các bên đã được xác lập và đã tất toán tiền chuyển nhượng đất. Căn cứ theo quy định tại khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì giao dịch chuyển nhượng phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và đăng ký vào sổ địa chính thì mới có hiệu lực chuyển nhượng.
Vậy trong trường hợp các bên không tiến hành lập thành văn bản có công chứng, chứng thực sẽ không đáp ứng đủ điều kiện để thực hiện đăng ký biến động đất đai. Vậy không đăng ký biến động thì giao dịch chuyển nhượng không có hiệu lực.
Trong trường hợp này có thể thấy bên bán là người chịu thiệt vì thực tế đã thanh toán đủ tiền nhưng về mặt pháp lý thì không được pháp luật công nhận quyền sử dụng.
Không thể thực hiện sang tên Sổ đỏ
Không đủ căn cứ sang tên Sổ đỏ. Căn cứ theo quy định tại khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đất còn trong thời hạn sử dụng đất.
Khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải tiến hành thêm thủ tục sang tên Sổ đỏ để bảo đảm an toàn pháp lý. Trong hồ sơ để thực hiện thủ tục sang tên cần phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng chứng thực.
Nếu không có thì rất phức tạp và có thể bên nhận chuyển nhượng không đủ điều kiện để giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vậy giao dịch chuyển nhượng bằng giấy tay không bảo đảm an toàn pháp lý.
Giao dịch chuyển nhượng vô hiệu khi lập giấy tay
Như đã vân phân tích, nếu việc giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy tay không thuộc trường hợp ngoại lệ tại Mục 2, thì theo quy định tại khoản 2 Điều 117 và Điều 122 Bộ luật dân sự 2015, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay sẽ bị vô hiệu do không đáp ứng điều kiện có hiệu lực về hình thức của giao dịch.
Căn cứ theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay vô hiệu sẽ có hậu quả pháp lý như sau:
- Không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất kể từ thời điểm giao dịch được xác lập thông qua giấy viết tay;
- Khi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận khi xác lập giao dịch;
- Trường hợp không thể hoàn trả lại bằng hiện vật như những gì đã nhận ban đầu thì quy tiền để hoàn trả.
Bên có lỗi gây ra thiệt hại cho việc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay thì phải bồi thường thiệt hại.
Thủ tục cấp sổ đỏ mới khi mua bán nhà đất
Thủ tục cấp sổ đỏ đối với đất mua bằng giấy viết tay được thực hiện theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
Bước 1. Nộp hồ sơ
- Trường hợp 1: Cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.
- Trường hợp 2: Cá nhân, hộ gia đình không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
+ Địa phương có bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ và nhận kết quả tại bộ phận một cửa.
+ Địa phương chưa thành lập một phận một cửa thì nộp hồ sơ trực tiếp tại cơ quan đăng ký đất đai (Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nếu chưa có chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai).
Bộ hồ sơ đăng ký cấp Sổ đỏ mới bao gồm các tài liệu sau:
- Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ lần đầu theo Mẫu số 04/ĐK;
- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43 đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;
- Một trong các giấy tờ về tài sản gắn liền với đất như giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm theo quy định đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Đối với đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa nộp lệ phí thì trong thời gian tối đa 3 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung và hoàn chỉnh hồ sơ.
– Sau khi nhận đủ hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và hẹn ngày trả kết quả.
Bước 3: Giải quyết hồ sơ
Trong giai đoạn này, khi nhận được thông báo nộp tiền của cơ quan thuế, người nộp hồ sơ nộp theo đúng số tiền, thời hạn như thông báo và lưu giữ chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính để xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.
Bước 4: Trả kết quả
Giấy chứng nhận sẽ được trao cho người dân trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày thực hiện xong thủ tục.
Thời hạn giải quyết hồ sơ cấp sổ đỏ đối với đất mua bằng giấy viết tay là bao lâu?
Căn cứ quy định tại Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn giải quyết hồ sơ cấp sổ đỏ đối với đất mua bằng giấy viết tay được xác định như sau:
– Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
– Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì được tăng thêm 10 ngày.
Dịch vụ tư vấn và giải quyết tranh chấp khi mua bán nhà đất bằng giấy viết tay từ Luật Minh Tú
Có thể thấy, khi mua bán nhà đất bằng giấy viết tay tiềm tàng rất nhiều rủi ro, điều này đã dẫn đến nhiều tranh chấp xảy ra xung quanh giao dịch này. Tranh chấp khi mua bán nhà đất bằng giấy viết tay không chỉ xảy ra giữa các bên trong giao dịch mà còn có các chủ thể khác bị ảnh hưởng quyền và lợi ích từ việc mua bán nhà đất. Do đó, các tranh chấp này thường sẽ gặp khó khăn và tốn nhiều thời gian.
Thấu hiểu điều đó, Luật Minh Tú – với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm và chuyên môn cao, chúng tôi cam kết mang đến cho khách hàng sự hỗ trợ tốt nhất trong các vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai, bao gồm:
- Tư vấn pháp luật về tranh chấp mua bán nhà đất bằng giấy tay: Luật sư của Luật Minh Tú sẽ giúp bạn hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan đến tranh chấp và đưa ra giải pháp phù hợp nhất cho trường hợp của bạn.
- Hòa giải tranh chấp mua bán nhà đất bằng giấy tay: Luật sư của Luật Minh Tú sẽ hỗ trợ bạn trong việc thương lượng và hòa giải với các bên liên quan để giải quyết tranh chấp một cách nhanh chóng và hiệu quả.
- Đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án: Nếu không thể hòa giải thành công, Luật Minh Tú sẽ đại diện cho bạn tham gia tố tụng tại Tòa án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bạn.
Thông tin liên hệ:
- Trụ sở công ty tọa lạc tại: Lầu 25, tòa nhà LIMTOWER số 9-11 Tôn Đức Thắng, phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
- Văn phòng làm việc: 125 đường số 1, Cư xá Đô Thành, Phường 4, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
- Email: votu@luatminhtu.com
- Hotline: 096 783 78 68
- Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
- Website: luatminhtu.vn
Như vậy, mua bán nhà đất bằng giấy tay tuy có thể mang lại sự tiện lợi và nhanh chóng trong giao dịch, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý đáng kể. Để đảm bảo an toàn và quyền lợi cho cả hai bên, người mua và người bán cần nắm vững các quy định pháp luật liên quan và tuân thủ các thủ tục hợp lệ. Bên cạnh đó, việc tìm đến sự tư vấn của các chuyên gia pháp lý hoặc cơ quan chức năng là một giải pháp khôn ngoan để tránh những hậu quả không mong muốn. Hy vọng qua bài viết này, bạn đã có thêm những thông tin hữu ích để thực hiện các giao dịch bất động sản một cách an toàn và hiệu quả.
