Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất giữ vai trò cực kỳ quan trọng trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai. Đây chính là cơ sở để Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền xem xét, đánh giá và quyết định có chấp nhận yêu cầu của các bên đương sự hay không. Theo Luật Đất đai 2024, có nhiều loại giấy tờ được công nhận là căn cứ hợp pháp chứng minh nguồn gốc sử dụng đất.

Trong thực tiễn các vụ kiện liên quan đến đất đai, việc xác định rõ nguồn gốc đất là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan. Tuy nhiên, không phải người dân nào cũng hiểu và chuẩn bị đầy đủ những giấy tờ này. Trên thực tế, chúng không chỉ là chứng cứ pháp lý quan trọng mà còn là nền tảng giúp Tòa án cũng như các cơ quan nhà nước giải quyết tranh chấp một cách khách quan, chính xác và đảm bảo công bằng.

Bài viết dưới đây, Luật Minh Tú sẽ làm rõ tất tần tật các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất phổ biến, giúp bạn đối mặt với những vấn đề pháp lý phức tạp liên quan đến tranh chấp đất đai tự tin và hiểu luật hơn.

Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất đai là gì?

Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất là tập hợp các tài liệu pháp lý ghi nhận quá trình hình thành, chuyển nhượng cũng như quá trình sử dụng của một thửa đất. Đây chính là căn cứ quan trọng để xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp. Những giấy tờ này có ý nghĩa đặc biệt trong việc giải quyết tranh chấp đất đai, bởi chúng giúp cơ quan có thẩm quyền và Tòa án làm rõ nguồn gốc, thời điểm bắt đầu sử dụng và các biến động liên quan đến thửa đất qua từng giai đoạn.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai: Hiểu đúng để bảo vệ quyền lợi

Các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất theo luật định

Theo quy định của tại Điều 137 Luật Đất đai năm 2024, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất. Đây cũng là một trong loại giấy tờ dùng làm chứng cứ khi xảy ra các tranh chấp liên quan đến đất đai. Các giấy tờ đó bao gồm:

• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
• Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, gồm: Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận; Giấy phép cho xây cất nhà ở; Giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp; Bản án của Tòa án thuộc chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đã sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993
• Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 mà có tên người sử dụng đất
• Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299/TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý mà có tên người sử dụng đất, bao gồm: Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp; Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập; Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất; Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất
• Giấy tờ về việc kê khai, đăng ký nhà cửa được Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà
• Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sĩ làm nhà ở theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11 tháng 7 năm 1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sĩ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được phê duyệt tại thời điểm giao đất
• Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà có tên người sử dụng đất
• Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; giấy tờ về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép;
• Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận
• Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân hoặc cấp cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng
• Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tiễn của địa phương
• Giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh về việc giao đất để làm nhà ở hoặc làm nhà ở kết hợp với sản xuất nông, lâm nghiệp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004
• Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất
• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật
• Giấy tờ về việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo đúng quy định của pháp luật từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01/01/2025
• Giấy tờ ghi tên người khác mà chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất
• Bản sao các giấy tờ nêu trên nhưng bị thất lạc bản gốc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ này

Hòa giải tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai 2024

Thủ tục xác minh nguồn gốc đất khi không có giấy tờ

Trên thực tế, có nhiều trường hợp người dân quản lý, sử dụng đất trong thời gian dài nhưng lại không có bất kỳ loại giấy tờ pháp lý nào chứng minh quyền sử dụng theo quy định. Tuy vậy, người sử dụng đất vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) – coi như giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất – nếu chứng minh được quá trình sử dụng đất ổn định, lâu dài, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương.

1. Thẩm quyền xác minh nguồn gốc đất

Trong trường hợp đất không có giấy tờ, thẩm quyền xác minh nguồn gốc đất thuộc về UBND cấp xã nơi thửa đất tọa lạc.

2. Trình tự tiến hành xác minh nguồn gốc đất

Việc xác minh nguồn gốc đất thực chất được lồng ghép trong thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất không có giấy tờ. Cụ thể gồm các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Theo quy định tại phần I, mục B Nghị định 151/2025/NĐ-CP, người sử dụng đất cần nộp Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 15) tại UBND cấp xã nơi có đất, kèm bản kê khai quá trình quản lý, sử dụng đất.

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiến hành xác minh

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, UBND cấp xã sẽ tổ chức xác minh nguồn gốc và hiện trạng thửa đất bằng các công việc:

• Thu thập giấy tờ, hồ sơ liên quan;

• Kiểm tra thực địa, ranh giới, tình trạng sử dụng;

• Đối chiếu với bản đồ địa chính, hồ sơ quản lý đất đai và quy hoạch được phê duyệt;

• Xác định đất có đang tranh chấp, lấn chiếm hoặc sử dụng sai mục đích hay không.

Bước 3: Lấy ý kiến cộng đồng dân cư

Bên cạnh việc xác minh hồ sơ, chính quyền còn phải tổ chức họp lấy ý kiến người dân lân cận, tổ trưởng dân phố hoặc trưởng thôn để xác nhận việc sử dụng đất thực tế, tính ổn định và không tranh chấp. Những ý kiến này sẽ được lập thành văn bản. Người tham gia lấy ý kiến cần đáp ứng điều kiện:

• Không phải người yêu cầu xác minh nguồn gốc đất;

• Không có quan hệ huyết thống với người yêu cầu;

• Là người sinh sống tại địa phương cùng thời điểm thửa đất được hình thành, hiểu rõ quá trình sử dụng đất.

Bước 4: Niêm yết công khai

Sau khi có kết quả xác minh, UBND xã sẽ công khai tại trụ sở và tại khu dân cư nơi có đất trong thời gian khoảng 15 ngày, để người dân có thể phản hồi hoặc khiếu nại nếu thấy chưa đúng.

Bước 5: Công nhận và thực hiện thủ tục cấp sổ

Hết thời gian niêm yết, nếu không có khiếu nại hoặc các phản đối không có căn cứ, UBND cấp xã sẽ xác nhận nguồn gốc đất. Sau đó, hồ sơ được chuyển tiếp để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang quản lý, sử dụng hợp pháp.

Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất không có giấy tờ

Theo Điều 138 Luật Đất đai 2024, trường hợp người sử dụng đất không có các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất như đã nêu tại mục 2, thì vẫn có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) nếu thửa đất không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc diện được giao trái thẩm quyền và đáp ứng một trong các điều kiện dưới đây:

Sử dụng đất trong các giai đoạn lịch sử nhất định

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, nếu thuộc một trong các mốc thời gian sau sẽ được xem xét cấp sổ đỏ:

• Sử dụng trước ngày 18/12/1980;

• Sử dụng từ ngày 18/12/1980 đến trước 15/10/1993;

• Sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước 01/7/2014.

Sử dụng đất ở vùng khó khăn, đặc biệt khó khăn

Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp theo khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2024, đã sử dụng đất ở hoặc đất phi nông nghiệp trước ngày 01/7/2014 nhưng không có giấy tờ chứng minh, vẫn có thể được cấp sổ đỏ nếu:

• Có đăng ký hộ khẩu thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn;

• Được UBND cấp xã xác nhận đất đang sử dụng không có tranh chấp.

Trường hợp này, người sử dụng đất sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

Đất nông nghiệp đang sử dụng ổn định

Đối với hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất nông nghiệp, nếu được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp, thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích thực tế đang sử dụng, nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân quy định tại Điều 176 Luật Đất đai 2024.

• Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày được cấp sổ đỏ.

• Phần diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức (nếu có) sẽ phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

Như vậy, người dân dù không có giấy tờ pháp lý về nguồn gốc đất vẫn có cơ hội được cấp Giấy chứng nhận nếu đáp ứng đủ các điều kiện mà Luật Đất đai 2024 quy định, đồng thời đảm bảo nguyên tắc sử dụng ổn định, không tranh chấp và phù hợp với quy hoạch địa phương.

Cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ: Các khoản phí và điều kiện cần biết năm 2025

Dịch vụ giải quyết tranh chấp đất đai tại Luật Minh Tú – Hỗ trợ chuẩn bị Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất

Tại Luật Minh Tú, chúng tôi cung cấp dịch vụ giải quyết tranh chấp đất đai toàn diện, đặc biệt là hỗ trợ khách hàng chuẩn bị và hoàn thiện Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất – yếu tố then chốt trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.

Quy trình dịch vụ tại Luật Minh Tú

Bước 1: Tiếp nhận thông tin và hồ sơ ban đầu

• Khách hàng trình bày sự việc tranh chấp, cung cấp các tài liệu hiện có liên quan đến thửa đất.

• Luật sư tiếp nhận, phân tích sơ bộ tình hình, đặc biệt xem xét tính hợp lệ của các giấy tờ hiện tại.

Bước 2: Tư vấn chiến lược pháp lý và phương án xử lý

• Luật sư đưa ra hướng giải quyết phù hợp: thương lượng, hòa giải, khiếu nại hành chính hoặc khởi kiện tại Tòa án.

• Đánh giá mức độ quan trọng của Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất trong vụ việc, từ đó đề xuất cách bổ sung, xác minh hoặc hợp thức hóa hồ sơ.

Bước 3: Thu thập chứng cứ và chuẩn bị hồ sơ pháp lý

• Hỗ trợ khách hàng thu thập chứng cứ từ UBND xã, văn phòng đăng ký đất đai, bản đồ địa chính, hồ sơ kê khai, hoặc lời khai từ nhân chứng.

• Soạn thảo đơn khởi kiện, đơn khiếu nại, đơn yêu cầu hòa giải… tùy theo từng tình huống tranh chấp.

Bước 4: Đại diện làm việc với cơ quan nhà nước và tham gia tố tụng

• Luật sư trực tiếp đại diện cho khách hàng trong quá trình làm việc với UBND, cơ quan quản lý đất đai hoặc các cơ quan tố tụng.

• Tham gia các phiên hòa giải, đối thoại tại Tòa án, và bảo vệ quyền lợi cho khách hàng trong phiên xét xử.

Bước 5: Bàn giao kết quả và hỗ trợ sau vụ việc

• Sau khi có bản án, quyết định hoặc biên bản hòa giải thành, Luật Minh Tú hỗ trợ khách hàng trong việc thi hành án, sang tên hoặc điều chỉnh sổ đỏ.

• Cung cấp thêm tư vấn về quản lý và sử dụng đất hợp pháp, nhằm hạn chế rủi ro tranh chấp trong tương lai.

Với quy trình chuyên nghiệp, đội ngũ luật sư tận tâm và kinh nghiệm thực chiến, Luật Minh Tú cam kết đồng hành cùng khách hàng trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp đất đai, từ khâu chuẩn bị Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất đến khi có kết quả cuối cùng.

Thông tin liên hệ

• Hotline: 1900 0031
• Zalo tư vấn 24/7: https://zalo.me/congtyluatminhtu
• Zalo đặt lịch tư vấn cùng Luật sư Võ Hồng Tú: 090.737.4868
• Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
• Email: votu@luatminhtu.com
• Website: luatminhtu.vn
• Văn phòng tư vấn: Số 4/9 Đường số 03, Cư xá Đô Thành, Phường Bàn Cờ, Tp.HCM