Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ngày càng trở nên phổ biến, đặc biệt tại các đô thị lớn trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển nhanh chóng. Tuy nhiên, do đặc thù chưa hoàn thiện tại thời điểm giao kết hợp đồng, loại hình bất động sản này tiềm ẩn nhiều rủi ro, làm phát sinh tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư. Việc giải quyết các tranh chấp này là bước quan trọng nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, đồng thời đảm bảo pháp lý trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

Hãy cùng Luật Minh Tú tìm hiểu cách giải quyết tranh chấp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong bài viết này để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình nhé.

Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai

Theo khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023, nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là:

“Nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.”

Loại hình nhà ở này thường được chào bán khi còn đang thi công hoặc trong giai đoạn hoàn thiện, chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng). Điển hình là các căn hộ thuộc dự án chung cư đang triển khai, nơi người mua ký hợp đồng thanh toán trước nhưng chưa thể nhận bàn giao ngay.

Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Nhà ở hình thành trong tương lai là loại tài sản chưa được hoàn thiện, đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng. Tuy nhiên, loại bất động sản này vẫn có thể được đưa vào kinh doanh (mua bán, cho thuê mua, thế chấp, chuyển nhượng hợp đồng…) nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý nhất định.

Điều kiện chung để bất động sản hình thành trong tương lai được giao dịch

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành, bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được phép giao dịch khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

• Có hồ sơ pháp lý đầy đủ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế thi công được phê duyệt, giấy phép xây dựng (nếu có), biên bản nghiệm thu phần móng (đối với nhà chung cư).
• Không có tranh chấp hoặc bị kê biên: Nhà ở không được liên quan đến tranh chấp, kê biên hoặc nằm trong diện bị thu hồi, giải tỏa.
• Đảm bảo điều kiện sử dụng cơ bản: Đặc biệt đối với nhà cho thuê phải có hệ thống điện nước, môi trường, an toàn sinh hoạt tối thiểu.
  Được xác nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh: Chủ đầu tư phải gửi thông báo đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây dựng), được phản hồi trong 15 ngày làm việc.

Trường hợp được phép giao dịch dù chưa có Giấy chứng nhận (sổ hồng)

Thông thường, nhà ở muốn giao dịch phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng). Tuy nhiên, pháp luật vẫn cho phép một số trường hợp được giao dịch mà không cần có sổ, bao gồm:

• Mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật Kinh doanh bất động sản;
• Tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương từ tổ chức cho đối tượng có công;
• Mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước;
• Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại trong dự án chưa được cấp sổ;
• Các giao dịch như cho thuê, cho mượn, ủy quyền quản lý nhà ở;
• Các trường hợp thừa kế nhà ở hợp pháp.

Quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong giao dịch

Bên mua, bên thuê mua có quyền:

• Yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về tiến độ xây dựng, sử dụng tiền đặt cọc;
• Kiểm tra thực tế tại công trình;
• Chuyển nhượng hợp đồng mua bán khi chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ:

• Minh bạch tiến độ xây dựng và tài chính;
• Tạo điều kiện cho bên mua kiểm tra thực tế;
• Không được thu thêm chi phí khi chuyển nhượng hợp đồng.

Lưu ý: Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán chỉ được thực hiện nếu hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa được nộp lên cơ quan nhà nước. Khi chuyển nhượng, văn bản phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư và tuân thủ đúng trình tự pháp luật.

Hạn chế đối với nhà ở xã hội

Hiện nay, pháp luật không cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở xã hội dưới hình thức hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là điểm quan trọng mà người dân cần đặc biệt lưu ý trước khi tiến hành giao dịch.

>>> Đọc thêm: Hợp đồng mua bán nhà ở 2025: Nội dung quan trọng cần lưu ý

Các dạng tranh chấp phổ biến trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Trong thị trường bất động sản sôi động, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai ngày càng phổ biến, đặc biệt tại các đô thị lớn. Tuy nhiên, do nhà chưa hoàn thiện tại thời điểm giao dịch, loại hình này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý. Các tranh chấp phát sinh có thể ảnh hưởng lớn đến quyền lợi người mua, gây thiệt hại tài chính và kéo dài xử lý. Dưới đây là các dạng tranh chấp phổ biến cần nhận diện và phòng tránh.

Tranh chấp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai về tiến độ thi công, bàn giao nhà

Đây là một trong những tranh chấp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phổ biến và gây nhiều thiệt hại nhất. Trường hợp chủ đầu tư không thể bàn giao nhà đúng thời hạn đã cam kết trong hợp đồng thường xuyên xảy ra. Nguyên nhân có thể đến từ:

• Năng lực tài chính yếu kém khiến dự án bị đình trệ;
• Vướng mắc pháp lý về đất đai, giấy phép xây dựng;
• Chủ đầu tư sử dụng vốn huy động sai mục đích;
• Thiếu năng lực thi công, thay đổi nhà thầu giữa chừng.

Người mua thường gặp khó khăn do không kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của dự án trước khi ký hợp đồng, đặc biệt là giấy phép xây dựng, hồ sơ dự án được chấp thuận và năng lực tài chính – pháp lý của chủ đầu tư.

Dù Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định rõ điều kiện huy động vốn và trách nhiệm bàn giao đúng tiến độ, nhưng trong thực tế, việc xử lý tình huống chậm bàn giao thường rất phức tạp. Người mua thường rơi vào tình thế “giao tiền – chưa có nhà – cũng không đòi được tiền”, dẫn đến khiếu nại kéo dài, thậm chí phải khởi kiện ra tòa án hoặc yêu cầu cơ quan chức năng can thiệp.

Tranh chấp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai do thay đổi thiết kế, chất lượng không đảm bảo

Thực tế cho thấy, rất nhiều dự án khi được quảng cáo, chào bán đều đưa ra bản thiết kế mẫu đẹp mắt, nội thất cao cấp. Tuy nhiên, đến khi nhận bàn giao, người mua lại phát hiện:

• Vật liệu xây dựng không đúng chủng loại;
• Diện tích sử dụng thực tế bị cắt giảm;
• Thiết kế không khớp với bản vẽ gốc;
• Hệ thống kỹ thuật (điện, nước, PCCC) thiếu đồng bộ;
• Kết cấu, công năng không đảm bảo như cam kết ban đầu.

Trong các trường hợp này, người mua hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ đầu tư:

• Khắc phục, sửa chữa phần sai lệch;
• Giảm giá, bồi thường thiệt hại tương ứng;
• Thậm chí hủy hợp đồng và yêu cầu hoàn trả tiền (nếu mức sai lệch nghiêm trọng).

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung nhiều điều khoản để bảo vệ người mua, đặc biệt là yêu cầu chủ đầu tư phải công khai thiết kế chi tiết, vật liệu sử dụng và phải được thẩm định rõ ràng trong hợp đồng. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi, người mua cần đọc kỹ hợp đồng và nên nhờ luật sư rà soát nội dung cam kết về chất lượng. để không gặp tranh chấp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tranh chấp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ sang tên sổ hồng

Dù đã nhận nhà, nhiều người mua vẫn phải chờ đợi hàng năm trời để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (thường gọi là “sổ hồng”). Nguyên nhân có thể do:

• Dự án chưa hoàn công;
• Chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính với Nhà nước;
• Vướng mắc pháp lý về quyền sử dụng đất (đất chưa được cấp phép chuyển mục đích, bị thế chấp…);
• Hồ sơ kỹ thuật không đúng thực tế hoặc có tranh chấp nội bộ.

Người mua không có sổ hồng sẽ gặp nhiều hạn chế như: không thể thế chấp vay vốn, không chuyển nhượng được tài sản, không chứng minh được quyền sở hữu hợp pháp. Đáng lưu ý, theo quy định mới tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng trong thời hạn tối đa 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, nếu không thực hiện sẽ bị xử phạt hành chính và có thể phải bồi thường cho người mua.

Tuy nhiên, để chủ động bảo vệ quyền lợi, người mua nên yêu cầu ghi rõ tiến độ cấp sổ trong hợp đồng và theo dõi sát sao việc thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Tranh chấp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hoạt động phổ biến khi người mua không còn nhu cầu hoặc muốn thu hồi vốn. Tuy nhiên, nếu không thực hiện đúng trình tự pháp lý, việc chuyển nhượng có thể dẫn đến tranh chấp, đặc biệt là:

• Không có sự đồng ý/xác nhận của chủ đầu tư;
• Bên nhận chuyển nhượng không được cập nhật thông tin vào sổ theo dõi;
• Hợp đồng chuyển nhượng viết tay, không công chứng;
• Xảy ra tình trạng “bán một căn cho nhiều người”.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 tiếp tục thừa nhận quyền chuyển nhượng hợp đồng của người mua, nhưng đồng thời yêu cầu phải có sự xác nhận của chủ đầu tư và lập thành văn bản đúng quy định. Ngoài ra, nếu bên nhận chuyển nhượng muốn đứng tên trong sổ hồng, thì việc chuyển nhượng cần phải được khai báo và cập nhật trong hồ sơ lưu trữ tại chủ đầu tư và cơ quan cấp sổ.

Người mua cần đặc biệt cẩn trọng, nên yêu cầu thực hiện chuyển nhượng tại sàn giao dịch hoặc có sự tham gia của văn phòng luật sư để đảm bảo tính pháp lý, tránh tranh chấp phát sinh sau này.

Các tranh chấp liên quan đến mua bán nhà ở hình thành trong tương lai xuất phát từ nhiều nguyên nhân: từ phía chủ đầu tư không tuân thủ pháp luật, đến sự thiếu hiểu biết hoặc chủ quan của người mua. Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có nhiều điểm cải tiến, tăng cường bảo vệ người tiêu dùng, nhưng việc thực thi trên thực tế vẫn còn nhiều bất cập. Người mua nhà cần tỉnh táo, tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý dự án, và nếu cần thiết nên có sự hỗ trợ của luật sư trong quá trình đàm phán, ký hợp đồng để hạn chế tối đa rủi ro tranh chấp.

Trình tự giải quyết tranh chấp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Thương lượng, hòa giải

Bước đầu tiên khi gặp tranh chấp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là nên thực hiện là gửi văn bản khiếu nại đến chủ đầu tư, yêu cầu khắc phục vi phạm. Trường hợp đạt được thỏa thuận, cần lập biên bản ghi nhận đầy đủ để làm căn cứ pháp lý nếu phát sinh tranh chấp sau này.

Lưu ý: Cần lập biên bản làm việc, ghi nhận rõ nội dung thỏa thuận và có chữ ký xác nhận của cả hai bên để làm bằng chứng nếu vụ việc sau đó phải xử lý bằng cơ chế pháp lý chính thức.

Khiếu nại đến cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền

Nếu hòa giải không thành hoặc chủ đầu tư không hợp tác, người mua có thể gửi đơn khiếu nại tới các cơ quan sau:

• Sở Xây dựng nơi có dự án để phản ánh hành vi vi phạm trong thi công, chất lượng công trình, bàn giao sai thiết kế, chưa hoàn thành pháp lý dự án…
• Sở Tài nguyên và Môi trường nếu liên quan đến việc không làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng).
• UBND cấp tỉnh nơi có dự án nếu cần xử lý các vi phạm hành chính hoặc có dấu hiệu sai phạm trong cấp phép, quản lý xây dựng.

Khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền

Trường hợp tranh chấp không thể hòa giải, người mua có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân nơi có dự án hoặc nơi bị đơn cư trú. Hồ sơ bao gồm hợp đồng, chứng từ thanh toán, văn bản làm việc, và các tài liệu chứng minh vi phạm.

Hồ sơ khởi kiện cần chuẩn bị:

• Đơn khởi kiện theo mẫu;
• Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
• Biên lai thanh toán, hóa đơn tài chính (nếu có);
• Biên bản làm việc/hòa giải (nếu đã thực hiện);
• Các văn bản liên quan chứng minh hành vi vi phạm của chủ đầu tư;
• Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện.

Tòa án có thể giải quyết các yêu cầu như:

• Buộc chủ đầu tư bàn giao nhà đúng tiến độ hoặc bồi thường thiệt hại;
• Hủy bỏ hợp đồng và hoàn trả số tiền đã thanh toán;
• Buộc chủ đầu tư làm thủ tục sang tên sổ hồng;
• Xác định quyền, nghĩa vụ các bên trong hợp đồng chuyển nhượng.

 Giải quyết tranh chấp thông qua trọng tài thương mại (nếu có thỏa thuận)

Nếu có thỏa thuận trọng tài trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, các bên có thể yêu cầu Trung tâm Trọng tài thương mại giải quyết. Hình thức này có ưu điểm là nhanh, linh hoạt, phán quyết có hiệu lực ngay. Tuy nhiên, các bên phải có thỏa thuận rõ ràng về trọng tài trong hợp đồng và chi phí có thể cao hơn.

Yêu cầu xử lý hình sự (trong trường hợp đặc biệt)

Nếu có căn cứ cho thấy chủ đầu tư lừa đảo, chiếm đoạt tài sản, bán trùng căn hộ, huy động vốn trái phép, người mua có thể gửi đơn tố giác kèm chứng cứ đến cơ quan công an để xử lý theo quy định của Bộ luật Hình sự.

Giải quyết tranh chấp trong giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đòi hỏi người mua phải hiểu rõ quy trình pháp lý và linh hoạt lựa chọn phương án phù hợp. Bắt đầu bằng thương lượng, nếu không thành công có thể khiếu nại hành chính, khởi kiện dân sự hoặc trọng tài, thậm chí hình sự nếu có dấu hiệu lừa đảo. Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, đúng trình tự sẽ giúp người mua bảo vệ tốt nhất quyền lợi của mình và giảm thiểu rủi ro pháp lý trong quá trình xử lý tranh chấp.

>>> Tham khảo thêm: Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy tay, đặt cọc

Dịch vụ giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai của Luật Minh Tú

Với đội ngũ luật sư chuyên nghiệp, am hiểu sâu sắc về pháp luật bất động sản, Luật Minh Tú cung cấp dịch vụ pháp lý toàn diện để hỗ trợ khách hàng giải quyết hiệu quả các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bao gồm:

• Tư vấn pháp lý chuyên sâu: Phân tích hợp đồng, hồ sơ dự án, đánh giá rủi ro và đưa ra các giải pháp tối ưu.
• Đại diện đàm phán, hòa giải: Thay mặt khách hàng làm việc với chủ đầu tư để thương lượng, tìm kiếm giải pháp hòa giải.
• Hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ khởi kiện: Soạn thảo đơn khởi kiện và các tài liệu cần thiết để bảo vệ quyền lợi tại Tòa án.
• Đại diện tham gia tố tụng: Tham gia các phiên tòa, tranh tụng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.

• Xử lý các vấn đề phức tạp: Hỗ trợ trong các trường hợp liên quan đến việc chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng, thay đổi thiết kế hoặc có dấu hiệu vi phạm pháp luật nghiêm trọng.

>>> Có thể bạn cần: Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở – Luật Minh Tú đồng hành cùng bạn

Thông tin liên hệ

• Hotline: 1900 0031
• Zalo tư vấn 24/7: https://zalo.me/congtyluatminhtu
• Zalo đặt lịch tư vấn cùng Luật sư Võ Hồng Tú: 090.737.4868
• Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
• Email: votu@luatminhtu.com
• Website: luatminhtu.vn
• Văn phòng tư vấn: Số 4/9 Đường số 03, Cư xá Đô Thành, Phường Bàn Cờ, Tp.HCM