Mua đất chung sổ (đồng sở hữu quyền sử dụng đất) là hình thức giao dịch phổ biến nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu người mua không nắm vững quy định pháp luật và không có thỏa thuận rõ ràng giữa các bên. Để đảm bảo giao dịch thành công và tránh các tranh chấp không đáng có như khó khăn khi chuyển nhượng, vay vốn hay mâu thuẫn với các đồng sở hữu, bài viết dưới đây từ Luật Minh Tú sẽ phân tích chi tiết khái niệm, rủi ro và các khuyến nghị pháp lý cần thực hiện khi quyết định mua đất chung sổ.

1. Mua đất chung sổ là gì?

Hiện nay, pháp luật chưa có quy định cụ thể về khái niệm “đất sổ chung”. Tuy nhiên, có thể hiểu đây là trường hợp nhiều người cùng đứng tên trên một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng).

• Đất sổ chung là trường hợp nhà và các tài sản gắn liền với đất thuộc cùng một sổ đỏ, sổ hồng từ nhiều người.
• Các nhà chung sổ được tính khi có hai chủ sở hữu trở lên cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ).
• Các chủ sở hữu này không có quan hệ hôn nhân, huyết thống, hay nuôi dưỡng.

Hình thức này giúp người mua chia sẻ chi phí đầu tư, nhưng cũng đồng nghĩa việc chia sẻ quyền và trách nhiệm pháp lý trên cùng một tài sản.

2. Top 6 rủi ro tiềm ẩn khi mua đất chung sổ

Việc đồng sở hữu quyền sử dụng đất, mặc dù có thể giúp giảm chi phí đầu tư ban đầu, lại kéo theo hàng loạt rủi ro pháp lý và hành chính cần lưu ý:

• Khó khăn khi chuyển nhượng (bán lại): Nếu muốn bán lại phần sở hữu của mình, bạn cần phải có sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu, đồng thời phải làm thủ tục tách thửa theo quy định của pháp luật đất đai.
• Khó khăn khi vay vốn: Ngân hàng thường e ngại cho vay khi tài sản thế chấp là đất chung sổ do tính phức tạp về thủ tục và quyền sở hữu.
• Tranh chấp với các đồng sở hữu: Nếu không có sự thỏa thuận rõ ràng ngay từ đầu hoặc các bên có mâu thuẫn, rất dễ phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất, lối đi chung, hoặc việc quản lý tài sản chung.
• Mất kiểm soát tài sản: Bạn khó có thể tự quyết định sử dụng hay quản lý tài sản mà phải phụ thuộc vào sự đồng ý của các đồng sở hữu khác.
• Nguy cơ không được tách thửa: Trường hợp thửa đất không đáp ứng điều kiện tách thửa (về diện tích tối thiểu, quy hoạch, địa hình, hạ tầng…), thì người muốn tách phần thửa đất của mình có thể không thực hiện được.
• Rủi ro về yếu tố pháp lý và quy hoạch: Nếu giao dịch sử dụng “giấy tay” hoặc hợp đồng không đủ điều kiện công chứng/chứng thực, rủi ro pháp lý sẽ rất lớn. Ngoài ra, đất có thể nằm trong khu quy hoạch, khu bị thu hồi, hoặc quy định mới của pháp luật ảnh hưởng đến quyền sử dụng.

Để chủ động phòng ngừa các rủi ro phức tạp trên, Luật Minh Tú sẽ tiến hành phân tích kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của thửa đất, đánh giá khả năng giao dịch và đưa ra phương án giải quyết tối ưu nhất. Chúng tôi giúp quý vị bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình ngay từ giai đoạn đầu, đảm bảo giao dịch diễn ra minh bạch, hạn chế tối đa các tranh chấp và rủi ro tiềm ẩn về quyền sở hữu.

3. 5 Khuyến nghị quan trọng cần thực hiện khi Mua đất chung sổ

Để hạn chế tối đa rủi ro khi đồng sở hữu đất, bạn cần thực hiện các thủ tục và thỏa thuận sau:

3.1. Xác minh tính pháp lý của thửa đất

Đảm bảo sổ đỏ/GCN QSDĐ đang còn hiệu lực, không tranh chấp, không bị kê biên thi hành án, và phù hợp với quy hoạch, hạ tầng.

3.2. Thỏa thuận bằng văn bản rõ ràng giữa các bên

Nên có thỏa thuận chi tiết về phần đóng góp tài chính, phần sử dụng cụ thể, quyền chuyển nhượng phần riêng của mình, người đại diện (nếu có), thời hạn chia, chi phí quản lý, thuế và các nghĩa vụ chung.

3.3. Công chứng/chứng thực Hợp đồng

Theo Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Nếu sử dụng “giấy tay”, rủi ro pháp lý là rất lớn.

3.4. Yêu cầu cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định

• GCN phải ghi tên đầy đủ các chủ sở hữu.
• Mỗi người có thể yêu cầu cấp GCN riêng nếu muốn.
• Hoặc cấp chung một GCN cho người đại diện nếu tất cả đồng thuận.

3.5. Đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ)

Khi có hợp đồng chuyển nhượng, thỏa thuận đồng sở hữu hoặc tách thửa (nếu có), các bên phải đăng ký biến động để GCN mới được cấp hoặc chỉnh sửa kịp thời.

>>> Rủi ro pháp lý mua bán nhà đất: 5 rủi ro phổ biến và giải pháp bảo vệ quyền lợi

4. Vì sao nên ủy thác vấn đề giao dịch mua nhà đất chung sổ cho Luật Minh Tú?

Thực tiễn cho thấy, việc tự giải quyết các vấn đề đất đai, đặc biệt là giao dịch phức tạp như đất chung sổ, thường tiềm ẩn nhiều rủi ro. Các sai sót về hồ sơ, thủ tục, hoặc sự thiếu hiểu biết về pháp luật có thể dẫn đến việc hồ sơ bị từ chối, kéo dài thời gian giải quyết, thậm chí gây thiệt hại về tài chính.

Dịch vụ tư vấn giao dịch nhà đất chuyên nghiệp tại Luật Minh Tú chính là giải pháp tối ưu cho Quý vị, bởi chúng tôi cam kết:

• Tư vấn chuyên sâu, toàn diện: Chúng tôi sẽ phân tích kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của thửa đất, đánh giá khả năng giao dịch và đưa ra phương án giải quyết tối ưu nhất.
• Tiết kiệm thời gian, công sức: Đội ngũ luật sư sẽ đại diện Quý vị thực hiện mọi thủ tục hành chính, từ chuẩn bị hồ sơ đến làm việc với cơ quan chức năng, giúp Quý vị giải quyết công việc một cách nhanh chóng, hiệu quả.
• Bảo vệ quyền lợi tuyệt đối: Chúng tôi cam kết bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Quý vị trong suốt quá trình, đảm bảo thửa đất có đầy đủ giá trị pháp lý và không còn rủi ro tiềm ẩn.
• Chi phí hợp lý, minh bạch: Mọi khoản phí dịch vụ đều được công khai, cam kết không phát sinh chi phí ẩn.

Nếu Quý vị đang gặp vướng mắc với giao dịch nhà đất để đảm bảo quyền lợi, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Luật Minh Tú để được tư vấn và hỗ trợ một cách cặn kẽ, chi tiết, hiệu quả.

Thông tin liên hệ

• Hotline: 1900 0031
• Zalo tư vấn 24/7: https://zalo.me/congtyluatminhtu
• Zalo đặt lịch tư vấn cùng Luật sư Võ Hồng Tú: 090.737.4868
• Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
• Email: votu@luatminhtu.com
• Website: luatminhtu.vn
• Văn phòng tư vấn: Số 4/9 Đường số 03, Cư xá Đô Thành, Phường Bàn Cờ, Tp.HCM

Kết luận

Mua đất chung sổ (đồng sở hữu quyền sử dụng đất) là hình thức khá phổ biến, có thể mang lại lợi ích nếu thực hiện đúng quy định pháp luật và có thỏa thuận hợp lý giữa các bên. Tuy nhiên, hình thức này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không rõ ràng về quyền, nghĩa vụ, hoặc thủ tục pháp lý.

Pháp luật Việt Nam hiện nay – đặc biệt là Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn – đã có các quy định khá rõ về vấn đề này. Để đảm bảo quyền lợi, người mua đất cần nắm rõ và chủ động bảo vệ mình.