Việc mua đất nhờ người khác đứng tên là một thực trạng phổ biến trong giao dịch bất động sản tại Việt Nam. Tuy nhiên, điều này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt khi người đứng tên có hành vi chiếm đoạt hoặc chuyển nhượng trái phép tài sản.

Một trường hợp điển hình là vụ việc Vũ Quốc Khánh chiếm đoạt và bán lô đất của bà N.T.T.N. tại Đà Nẵng mà không có sự đồng ý của bà. Hành vi này vi phạm nghiêm trọng quy định của pháp luật và có thể bị xử lý theo Bộ luật Dân sự 2015, Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), Luật Đất đai 2024 và các quy định liên quan.

Bài viết này sẽ phân tích hành vi chiếm đoạt tài sản khi được nhờ đứng tên lô đất, dựa trên các căn cứ pháp lý và hướng giải quyết theo quy định hiện hành.

1. Tóm tắt vụ việc mua đất nhờ người khác đứng tên

Năm 2019, vợ chồng bà N.T.T.N. (quê Nghệ An) sở hữu lô đất tại đường Đà Sơn (phường Hòa Khánh Nam, quận Liên Chiểu, TP Đà Nẵng). Do cần vay 1,25 tỷ đồng để xây nhà nhưng không thể đứng tên vay vốn vì vướng nợ xấu, bà N. đã nhờ Vũ Quốc Khánh (46 tuổi, trú quận Thanh Khê, TP Đà Nẵng) đứng tên hồ sơ vay vốn.

Để hợp thức hóa khoản vay, bà N. và Khánh ký hợp đồng giả chuyển nhượng lô đất và ký cam kết rằng Khánh không được thực hiện bất kỳ giao dịch nào khác với lô đất khi chưa có sự đồng ý của bà N.

Tháng 10-2019, sau khi được sang tên, Khánh dùng lô đất thế chấp ngân hàng vay 1,25 tỷ đồng (thời hạn vay 25 năm) và giao toàn bộ số tiền này cho bà N. để xây nhà. Sau đó, Khánh tự ý bán lô đất và nhà cho vợ chồng ông Đ.H.L. với giá 1,935 tỷ đồng mà không thông báo cho bà N.

Tháng 10-2021, bà N. phát hiện sự việc và khởi kiện lên TAND quận Liên Chiểu, yêu cầu đòi lại đất và nhà. Bà N. sau đó đổi khóa cửa nhà, không cho vợ chồng ông L. vào sinh sống.

Trong quá trình điều tra, Khánh thừa nhận toàn bộ hành vi và cho biết không thể bàn giao nhà, đất cho bà N. và cũng mất khả năng hoàn trả 1,935 tỷ đồng cho vợ chồng ông L. Ngày 13-3, Cơ quan CSĐT Công an TP Đà Nẵng bắt tạm giam Khánh 4 tháng để điều tra về hành vi “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.

2. Hợp Đồng Giả Cách Trong Giao Dịch Chuyển Nhượng Đất

2.1. Khái Niệm Hợp Đồng Giả Cách

Hợp đồng giả cách là hợp đồng mà các bên ký kết nhằm che giấu một giao dịch thực sự. Trong vụ việc này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà N. và Khánh thực chất chỉ là hợp đồng giả cách nhằm hợp thức hóa việc vay vốn ngân hàng.

Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể về hợp đồng giả cách. Tuy nhiên, theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng này có thể bị tuyên vô hiệu:

“Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự đó vô hiệu do giả tạo.”

Như vậy, hợp đồng giữa bà N. và Khánh không có giá trị pháp lý, vì bản chất của nó không phải là giao dịch mua bán đất thực sự mà chỉ là thỏa thuận che giấu việc vay tiền.

2.2. Hợp Đồng Vô Hiệu Và Hậu Quả Pháp Lý

Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu bao gồm:

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên.
2. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
3. Nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Với vụ việc mua đất nhờ người khác đứng tên trên, có thể xác định:

• Bà N. vẫn là chủ sở hữu thực tế của lô đất.
• Khánh không có quyền bán tài sản này cho vợ chồng ông L.
• Hợp đồng mua bán giữa Khánh và ông L. có thể bị tuyên vô hiệu.

3. Hành Vi Lừa Đảo Chiếm Đoạt Tài Sản

3.1. Cấu Thành Tội Lừa Đảo Chiếm Đoạt Tài Sản

Từ chỗ mua đất nhờ người khác đứng tên, đến hành vi của Khánh có dấu hiệu vi phạm Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Để cấu thành tội này, cần có đủ các yếu tố sau:

• Hành vi gian dối: Khánh đã cam kết không thực hiện giao dịch đối với lô đất nhưng sau đó lại tự ý bán mà không có sự đồng ý của bà N.
• Chiếm đoạt tài sản: Sau khi bán lô đất với giá 1,935 tỷ đồng, Khánh không bàn giao nhà đất cũng như không hoàn trả số tiền này cho bà N. hoặc ông L.

3.2. Hậu Quả Pháp Lý

Hành vi của Khánh đã gây ra những hậu quả pháp lý nghiêm trọng:

• Bà N. bị mất quyền kiểm soát tài sản của mình.
• Vợ chồng ông L. có nguy cơ mất số tiền mua đất.
• Khánh có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự với mức phạt cao nhất lên đến tù chung thân theo khoản 4 Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, nếu số tiền chiếm đoạt trên 500 triệu đồng.

4. Giải Quyết Tranh Chấp Và Hậu Quả Pháp Lý

4.1. Quyền Đòi Lại Đất Của Bà N.

Bà N. có quyền khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng mua bán giữa Khánh và ông L. vô hiệu theo Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015: “Chủ sở hữu có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật.”

Ngoài ra, bà N. cũng có thể:

• Yêu cầu tòa án công nhận hợp đồng giữa bà và Khánh vô hiệu.
• Khởi kiện dân sự đòi lại tài sản từ ông L. và buộc Khánh bồi thường thiệt hại.

4.2. Quyền Yêu Cầu Bồi Thường Của Ông L.

Vì Khánh không có quyền bán đất, giao dịch giữa Khánh và ông L. vô hiệu. Ông L. có thể khởi kiện Khánh để đòi lại 1,935 tỷ đồng theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.

Tuy nhiên, nếu Khánh không có khả năng bồi thường, ông L. có thể gặp rủi ro mất trắng số tiền đã trả.

5. Kết Luận

Vụ việc trên cho thấy rủi ro rất lớn khi nhờ người khác đứng tên tài sản. Từ góc độ pháp lý:

• Hợp đồng giữa bà N. và Khánh là hợp đồng giả cách, không có giá trị pháp lý.
• Khánh đã có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản và có thể bị xử lý hình sự.
• Giao dịch giữa Khánh và ông L. có thể bị tuyên vô hiệu, ông L. có quyền yêu cầu hoàn tiền từ Khánh.
• Bà N. có quyền đòi lại quyền sử dụng đất thông qua tòa án.

6. Bài Học Kinh Nghiệm

1. Không nên nhờ người khác đứng tên tài sản, đặc biệt trong các giao dịch vay vốn.
2. Luôn thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý khi mua bán nhà đất để tránh tranh chấp.
3. Người mua cần kiểm tra kỹ tính hợp pháp của giao dịch trước khi thanh toán.

Việc hiểu rõ các quy định pháp luật không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi cá nhân mà còn giúp tránh được những hậu quả pháp lý nghiêm trọng.

Luật Minh Tú – Tư Vấn & Soạn Thảo Cam Kết Không Tranh Chấp Tài Sản

Hiểu biết về pháp lý và những trường hợp nên sử dụng mẫu đơn cam kết không tranh chấp tài sản sẽ là một phương pháp hiệu quả đảm bảo sự đồng thuận và ngăn ngừa tranh chấp giữa các bên, giúp anh chị bảo vệ quyền lợi, duy trì mối quan hệ tốt đẹp giữa các bên.

Với đội ngũ luật sư chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm, Luật Minh Tú cam kết cung cấp các dịch vụ tư vấn và soạn thảo giấy tờ với độ tin cậy cao, bảo vệ quyền lợi pháp lý cho khách hàng. Chúng tôi giúp tư vấn chuyên sâu về nội dung và hình thức giấy tờ cho phù hợp với từng trường hợp cụ thể của khách hàng. Soạn thảo giấy tờ theo đúng các quy định pháp luật, đảm bảo tính pháp lý cần thiết.

Đồng thời, Luật Minh Tú sẵn sàng hỗ trợ giải đáp mọi thắc mắc về việc phân chia tài sản và các vấn đề pháp lý khác.

Liên hệ Luật Minh Tú để nhận được sự tư vấn và hỗ trợ kịp thời!

Thông tin liên hệ:

• Trụ sở công ty tọa lạc tại: Lầu 2 Số 68 đường Nguyễn Huệ, phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
• Văn phòng làm việc: 4/9 Đường số 3, Cư xá Đô Thành, Phường 4, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
• Email: Info@luatminhtu.vn
• Hotline: 1900 0031
• Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu