Luật Đất đai năm 2024 đánh dấu một bước tiến lớn trong việc bảo vệ quyền lợi và sự minh bạch về tài sản trong quan hệ hôn nhân. Một trong những thay đổi cốt lõi là việc siết chặt quy định về việc ghi tên vợ chồng trên sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Bài viết này của Luật Minh Tú sẽ phân tích chi tiết các tiêu chí pháp lý để xác định tài sản chung và yêu cầu bắt buộc khi đăng ký tên trên Giấy chứng nhận theo quy định mới.

1. Tiêu chí xác định đất đai là tài sản chung của vợ chồng

Để xác định một bất động sản (bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) có phải là tài sản chung của vợ chồng hay không, cần căn cứ vào các trường hợp sau:

• Thời điểm hình thành: Tài sản có được thông qua việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất, được nhận chuyển nhượng, hoặc được thừa kế/tặng cho chung từ bất kỳ chủ thể nào trong suốt thời kỳ hôn nhân.
• Nguồn gốc tài chính: Bất động sản được mua sắm bằng nguồn thu nhập chung hợp pháp của vợ hoặc chồng, bao gồm tiền lương, tiền công, lợi nhuận kinh doanh, hoặc các khoản thu nhập khác phát sinh trong thời kỳ hôn nhân.
• Chuyển đổi pháp lý: Tài sản vốn là của riêng một bên nhưng đã có văn bản thỏa thuận hợp pháp để nhập vào khối tài sản chung của vợ chồng.
• Giả định pháp lý: Trong các vụ việc tranh chấp, nếu không có đủ chứng cứ chứng minh bất động sản đó là tài sản riêng của một bên, cơ quan giải quyết tranh chấp sẽ mặc nhiên xác định tài sản đó là tài sản chung của vợ chồng.

>>> Tài sản chung vợ chồng là gì? Những điều cần biết để tránh tranh chấp khi ly hôn

2. Cơ chế bắt buộc ghi tên vợ chồng trên sổ đỏ

Quy định tại Khoản 4 Điều 135 Luật Đất đai 2024 đã khẳng định tính bắt buộc của việc ghi nhận đồng sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với tài sản chung:

Khi quyền sử dụng đất và/hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng, cơ quan có thẩm quyền phải ghi đầy đủ họ, tên của cả vợ và chồng vào Giấy chứng nhận.

• Thủ tục bổ sung tên đồng sở hữu

Đối với những Giấy chứng nhận đã được cấp trước khi Luật 2024 có hiệu lực, nếu chỉ ghi tên một người nhưng tài sản đó là tài sản chung, vợ chồng có quyền yêu cầu cơ quan đăng ký đất đai thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận để bổ sung tên của đồng chủ sở hữu.

Tuy nhiên, việc bổ sung tên sẽ không áp dụng trong các trường hợp sau:

• Bất động sản được chứng minh là tài sản riêng (mua bằng tiền riêng có trước hoặc trong hôn nhân).
• Vợ chồng đã có văn bản thỏa thuận hợp pháp, có công chứng/chứng thực, đồng ý chỉ để tên một người đứng tên trên Giấy chứng nhận.

3. Quy trình giao dịch và hậu quả pháp lý khi ghi tên một người

Việc ghi tên một hay hai người trên sổ đỏ không làm thay đổi các bước cơ bản của quy trình mua bán, chuyển nhượng nhà đất.

3.1. Các bước hành chính cơ bản

• Bước 1 – Công chứng hợp đồng mua bán: Các bên chuẩn bị hồ sơ và ký kết hợp đồng tại tổ chức công chứng. Hợp đồng phải được công chứng theo đúng quy định để đảm bảo giá trị pháp lý.
• Bước 2 – Đăng ký biến động (sang tên sổ đỏ): Hồ sơ được nộp tại Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng Đăng ký Đất đai nơi có tài sản.
• Bước 3 – Thời gian giải quyết: Theo quy định, thời gian giải quyết thủ tục sang tên không quá 10 ngày làm việc (hoặc không quá 20 ngày đối với các vùng đặc thù) kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

3.2. Cảnh báo về rủi ro tranh chấp

Mặc dù việc đứng tên một người có thể được chấp nhận nếu có thỏa thuận, hành động này vẫn tiềm ẩn rủi ro lớn khi xảy ra tranh chấp (ví dụ: ly hôn hoặc phân chia tài sản).

Trong trường hợp này, bên đứng tên duy nhất trên sổ đỏ có trách nhiệm chứng minh trước Tòa án hoặc cơ quan giải quyết tranh chấp rằng:

• Tài sản được mua bằng nguồn tiền riêng của mình;
• Hoặc đã có văn bản thỏa thuận rõ ràng rằng đây là tài sản riêng hay việc chỉ đứng tên một mình.

Nếu không chứng minh được, bất động sản đó sẽ bị xác định là tài sản chung và phải được chia theo quy định của pháp luật hôn nhân và gia đình, gây tổn thất lớn về thời gian và tài chính cho bên đứng tên.

>>> Cách đứng tên tài sản riêng của vợ hoặc chồng trong thời kỳ hôn nhân

Khuyến nghị từ Luật Minh Tú: Để bảo vệ quyền lợi một cách tối đa, minh bạch hóa tài sản và tránh mọi rủi ro pháp lý về sau, vợ chồng nên chủ động thực hiện thủ tục ghi tên vợ chồng trên sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đối với các tài sản chung, đồng thời tham khảo ý kiến luật sư khi thực hiện các giao dịch bất động sản có giá trị lớn.

Và nếu bạn đang cần tư vấn các thủ tục về tài sản chung/riêng của vợ chồng, liên hệ ngay Luật Minh Tú để được tư vấn chi tiết:

• Hotline: 1900 0031
• Zalo tư vấn 24/7: https://zalo.me/congtyluatminhtu
• Zalo đặt lịch tư vấn cùng Thạc sĩ Luật Võ Hồng Tú: 090.737.4868
• Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
• Email: info@luatminhtu.com
• Website: luatminhtu.vn
• Văn phòng tư vấn: Số 4/9 Đường số 03, Cư xá Đô Thành, Phường Bàn Cờ, Tp.HCM