Quyền lợi của bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là vấn đề cốt lõi mà mọi nhà đầu tư và người mua nhà cần nắm rõ khi tham gia vào các giao dịch bất động sản sơ cấp. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có những quy định cụ thể, chặt chẽ nhằm bảo vệ người thuê mua, đặc biệt là về quyền yêu cầu hoàn thành thủ tục, quyền sở hữu, và nguyên tắc thanh toán theo tiến độ.

Bài viết dưới đây của Luật Minh Tú sẽ phân tích chi tiết các quyền lợi này, cùng với quy định mới về thanh toán và thủ tục bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai.

1. Căn cứ pháp lý về quyền lợi của bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Theo điểm e khoản 2 Điều 23 và dẫn chiếu khoản 1, khoản 2 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được hưởng các quyền lợi sau:

Điều 23. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
[…]
2. Việc mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo các quy định sau đây:
[…]
e) Quyền của bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 20 của Luật này;
[…]

Cụ thể, người thuê mua được hưởng các quyền lợi hợp pháp sau:

• Yêu cầu bên bán, cho thuê mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
• Yêu cầu bên bán, cho thuê mua giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng;
• Yêu cầu bên bán, cho thuê mua bảo hành nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật;
• Yêu cầu bên bán, cho thuê mua bồi thường thiệt hại do việc giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng;
• Quyền khác theo hợp đồng.
• Cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023;
• Yêu cầu bên cho thuê mua sửa chữa hư hỏng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong thời hạn thuê mua mà không phải do lỗi của mình gây ra;
• Yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê mua gây ra;
• Có quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng kể từ thời điểm đã thanh toán đủ tiền cho bên cho thuê mua.

Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã tăng cường tính bảo vệ cho người thuê mua, giúp họ được bảo đảm quyền lợi cả về tài chính, pháp lý và quyền sở hữu.

2. Quy định về thanh toán trong thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc thanh toán trong thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ các nguyên tắc chặt chẽ, được thực hiện nhiều lần và gắn với tiến độ xây dựng:

• Thanh toán ban đầu: Lần đầu không được thu quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cả tiền đặt cọc).
• Thanh toán theo tiến độ: Các lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng. Tuy nhiên, tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao nhà cho bên thuê mua không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua.
• Thanh toán khi chưa có Giấy chứng nhận: Nếu bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
• Thanh toán đợt cuối: Giá trị còn lại (ít nhất 5% giá trị hợp đồng) sẽ được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho bên thuê mua.
• Khoản tiền còn lại: Số tiền còn lại sau khi thanh toán 50% trước bàn giao sẽ được tính thành tiền thuê và trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận.

>>> Giải quyết tranh chấp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

3. Quy định về bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai

Việc bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đảm bảo tính pháp lý và chất lượng công trình:

• Nguyên tắc chung: Việc bàn giao nhà ở phải thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
• Điều kiện bàn giao: Chủ đầu tư chỉ được bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng cho bên mua, thuê mua khi công trình đã được nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng.
• Hình thức bàn giao: Việc bàn giao công trình phải được lập thành văn bản theo đúng điều kiện, trình tự, thủ tục và thẩm quyền quy định của pháp luật về xây dựng.
• Chủ thể nhận bàn giao: Bên mua, thuê mua có thể trực tiếp nhận bàn giao hoặc ủy quyền bằng văn bản (theo Bộ luật Dân sự) cho người đại diện để nhận bàn giao.

Kết luận

Việc nắm vững quyền lợi của bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là nền tảng để bảo vệ tài sản và tránh các rủi ro pháp lý. Đặc biệt, người thuê mua cần lưu ý đến các giới hạn thanh toán theo tiến độ và điều kiện pháp lý nghiêm ngặt về bàn giao nhà (phải có nghiệm thu xây dựng).

Nếu Quý vị cần tư vấn chuyên sâu về hợp đồng thuê mua, kiểm tra tính pháp lý của dự án, hoặc giải quyết các tranh chấp liên quan đến tiến độ, chất lượng công trình, hãy liên hệ ngay với Luật Minh Tú để được các luật sư giàu kinh nghiệm hỗ trợ hiệu quả, bảo vệ quyền lợi một cách tối ưu nhất.

Thông tin liên hệ

• Hotline: 1900 0031
• Zalo tư vấn 24/7: https://zalo.me/congtyluatminhtu
• Zalo đặt lịch tư vấn cùng Luật sư Võ Hồng Tú: 090.737.4868
• Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
• Email: votu@luatminhtu.com
• Website: luatminhtu.vn
• Văn phòng tư vấn: Số 4/9 Đường số 03, Cư xá Đô Thành, Phường Bàn Cờ, Tp.HCM

>>> Hợp đồng mua bán nhà ở 2025: Nội dung quan trọng cần lưu ý