Rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai là mối quan tâm hàng đầu của nhà đầu tư và người mua nhà. Dù việc sở hữu bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai mang lại lợi thế về giá và tiến độ thanh toán linh hoạt, nó cũng ẩn chứa nhiều “bẫy” pháp lý tinh vi. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (có hiệu lực từ 1/1/2025) đã đưa ra nhiều quy định chặt chẽ, nhưng làm thế nào để người mua tự bảo vệ mình trước những chiêu thức lách luật của chủ đầu tư?

Bài viết này của Luật Minh Tú sẽ phân tích chuyên sâu các nguy cơ tiềm ẩn và cung cấp hướng dẫn chi tiết để đảm bảo an toàn cho giao dịch của bạn.

1. Khái quát về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là tài sản đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, nhưng vẫn được phép tham gia giao dịch khi đáp ứng đủ điều kiện luật định.

Loại hình này thu hút người mua vì:

• Giá thường thấp hơn so với thời điểm bàn giao,
• Có thể “giữ chỗ” sớm các vị trí đẹp,
• Phương thức thanh toán theo tiến độ giúp giảm áp lực tài chính ban đầu.

Tuy nhiên, chính việc tài sản chưa hoàn thiện, chưa hiện hữu đầy đủ đã làm gia tăng đáng kể rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai, đặc biệt là rủi ro pháp lý.

2. Những rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai người mua phải đặc biệt lưu ý

Mặc dù được nhiều người và giới đầu tư quan tâm nhưng loại BĐS này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý mà người mua cần đặc biệt lưu ý để khoản đầu tư của mình an toàn.

2.1. Dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh nhưng đã huy động vốn

Pháp luật quy định: nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi:

• Có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất,
• Hồ sơ, giấy phép xây dựng hợp pháp,
• Đã khởi công theo quy định của pháp luật về xây dựng,
• Có văn bản xác nhận của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc đủ điều kiện bán, cho thuê mua (đối với dự án nhà ở).

Nếu dự án chưa đáp ứng đủ các điều kiện trên mà vẫn rao bán, nhận tiền của khách hàng, người mua sẽ đối mặt với:

• Nguy cơ dự án bị đình trệ, điều chỉnh, thậm chí dừng triển khai,
• Khó đòi lại tiền hoặc chỉ nhận lại sau thời gian rất dài,
• Tranh chấp kéo dài, tốn kém chi phí và thời gian tố tụng.

2.2. Vượt trần tiền đặt cọc, thanh toán trước quá nhiều

Một trong những rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai là chủ đầu tư yêu cầu khách hàng đặt cọc hoặc thanh toán số tiền lớn ngay từ đầu.

Trong khi đó, pháp luật quy định:

• Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán,
• Việc đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh,
• Không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, thuê mua.

Nếu người mua chấp nhận đóng số tiền lớn (vài chục phần trăm giá trị hợp đồng) trước khi dự án đủ điều kiện, rủi ro sẽ thuộc về khách hàng khi:

• Dự án chậm tiến độ,
• Pháp lý không hoàn thiện,
• Chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính hoặc mất khả năng thanh toán.

2.3. Hợp đồng “lách luật”: tư vấn, giữ chỗ, chứng minh tài chính

Nhiều chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối sử dụng các loại hợp đồng trung gian để “né” hợp đồng mua bán bất động sản, chẳng hạn:

• Hợp đồng tư vấn, hợp đồng môi giới, hợp đồng giữ chỗ,
• Hợp đồng mang tên “chứng minh nhu cầu tài chính”, “tư vấn sản phẩm”,
• Thu tiền thông qua một pháp nhân khác trong cùng hệ sinh thái (công ty dịch vụ, công ty tư vấn…).

Khi xảy ra tranh chấp, khách hàng sẽ:

• Khó chứng minh mối liên hệ giữa pháp nhân thu tiền và chính chủ đầu tư dự án,
• Gặp trở ngại trong việc yêu cầu hoàn tiền hoặc buộc tiếp tục thực hiện dự án,
• Đứng trước nguy cơ “tiền mất, nhà không có” vì hợp đồng không được công nhận là hợp đồng kinh doanh bất động sản đúng nghĩa.

2.4. Rủi ro từ các hợp đồng vay vốn, liên kết ngân hàng

Một biến tướng khác làm gia tăng rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai là:

• Chủ đầu tư yêu cầu khách hàng ký hợp đồng cho vay vốn, trong đó chủ đầu tư trở thành bên vay, hoặc
• Yêu cầu khách hàng vay ngân hàng (có liên kết với chủ đầu tư) để nộp tiền dưới danh nghĩa đặt cọc, góp vốn.

Trong trường hợp này, người mua có thể ở tình trạng:

• Đang gánh nợ ngân hàng,
• Tài sản chưa hình thành, chưa đủ điều kiện pháp lý,
• Khi dự án “đứng hình”, khách hàng phải tự làm việc với ngân hàng, trong khi khả năng thu hồi từ chủ đầu tư rất hạn chế.

3. Dấu hiệu cảnh báo “bẫy” pháp lý khi mua nhà hình thành trong tương lai

Người mua nên đặc biệt cảnh giác nếu gặp những dấu hiệu sau:

• Bên ký hợp đồng không phải là chủ đầu tư dự án,
• Hợp đồng không phải hợp đồng mua bán/thuê mua nhà ở mà chỉ mang tên: “tư vấn”, “giữ chỗ”, “chứng minh nhu cầu tài chính”,
• Số tiền đặt cọc hoặc “giữ chỗ” quá cao so với 5% giá bán, mang tính chất như thanh toán trước,
• Bị yêu cầu thanh toán qua pháp nhân trung gian hoặc dưới danh nghĩa “phí dịch vụ” nhưng thực chất là tiền mua nhà,
• Không được cung cấp rõ ràng hồ sơ pháp lý của dự án, hợp đồng mẫu, tiến độ, quy hoạch chi tiết.

Đây đều là những hình thức tiềm ẩn rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai, khiến khách hàng khó được pháp luật bảo vệ đầy đủ nếu tranh chấp xảy ra.

Liên hệ công ty Luật TNHH Minh Tú nếu bạn đang cần Luật sư tư vấn chi tiết về thủ tục, hồ sơ mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc giải quyết tranh chấp:

4. Lưu ý quan trọng để hạn chế rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai

Để tự bảo vệ mình, người mua cần:

4.1. Chỉ ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư, theo mẫu đúng quy định

• Ký hợp đồng mua bán/thuê mua trực tiếp với chủ đầu tư,
• Hợp đồng phải theo mẫu hợp đồng đã được công khai, đúng quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản,
• Nội dung hợp đồng nêu rõ: vị trí căn hộ/nhà ở, diện tích sử dụng, phần diện tích chung, giá bán, tiến độ thanh toán, thời hạn bàn giao, xử lý chậm tiến độ…

4.2. Kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án

Một trong những cách giảm rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai là yêu cầu và kiểm tra kỹ:

• Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư/chấp thuận đầu tư,
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất (sổ đỏ, quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất),
• Giấy phép xây dựng, thông báo khởi công,
• Văn bản xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh,
• Các giấy tờ nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật, nghiệm thu hoàn thành phần móng (đối với chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở).

4.3. Khảo sát thực tế dự án và tránh nộp tiền qua trung gian

• Đến trực tiếp công trường để xem dự án đã khởi công đến đâu,
• Với chung cư/tòa nhà hỗn hợp: chỉ nên ký và thanh toán lớn khi đã hoàn thành phần móng theo quy định,
• Không nộp tiền cho pháp nhân trung gian dưới danh nghĩa “đặt cọc tư vấn”, “giữ chỗ” nếu thực chất đó là tiền mua nhà, trừ trường hợp phí dịch vụ bất động sản được thể hiện rõ và tách bạch.

4.4. Cẩn trọng khi vay ngân hàng để mua nhà hình thành trong tương lai

• Chỉ nên tiến hành vay vốn sau khi đã ký hợp đồng mua bán hợp pháp với chủ đầu tư,
• Kiểm tra kỹ việc tài sản hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được ngân hàng nhận bảo đảm,
• Tránh vay vốn chỉ để “giữ chỗ”, trong khi dự án chưa rõ pháp lý, dễ rơi vào vòng xoáy nợ nần.

5. Quy định về tiến độ thanh toán khi mua hoặc thuê mua nhà hình thành trong tương lai

Để hạn chế rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai, pháp luật đã giới hạn tỷ lệ thanh toán:

• Tiền đặt cọc: tối đa 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng,
• Lần thanh toán đầu tiên khi ký hợp đồng: không quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cả tiền đặt cọc),
• Tổng số tiền thanh toán trước trước khi bàn giao: không quá 50% giá trị hợp đồng, các lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng,
• Nếu bên mua/thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì bên bán/cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng,
• Phần giá trị còn lại chỉ được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận cho bên mua/thuê mua.

Việc tuân thủ các giới hạn này giúp giảm rủi ro cho bên mua, tránh tình trạng “trả gần hết tiền nhưng chưa cầm sổ”.

6. Nghĩa vụ công khai thông tin của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Để giảm thiểu rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai, pháp luật yêu cầu trước khi đưa dự án vào kinh doanh, doanh nghiệp phải:

Công khai đầy đủ, trung thực, chính xác thông tin dự án trên:

• Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản,
• Trang thông tin điện tử (website) của doanh nghiệp.

Các thông tin bắt buộc bao gồm:

• Quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư dự án,
• Quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất,
• Quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt,
• Hợp đồng mẫu sử dụng trong giao dịch kinh doanh bất động sản,
• Loại bất động sản, vị trí, quy mô, công năng sử dụng, tiến độ xây dựng,
• Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng (nếu có), thông tin thế chấp,
• Giấy tờ nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật, nghiệm thu phần móng với nhà chung cư/tòa nhà hỗn hợp,
• Văn bản xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua,
• Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, các nghĩa vụ tài chính về đất đai đã hoàn thành.

Người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ bản sao hợp lệ các tài liệu này hoặc tự tra cứu trên cổng thông tin chính thức để đối chiếu.

7. Dịch vụ tư vấn pháp lý bất động sản tại Luật Minh Tú

Trong bối cảnh các rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai ngày càng phức tạp, việc có luật sư đồng hành ngay từ đầu sẽ giúp người mua:

• Kiểm tra, thẩm định tính pháp lý của dự án,
• Soát xét hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán/thuê mua,
• Tư vấn về giới hạn thanh toán, tiến độ và các điều khoản bảo vệ quyền lợi bên mua,
• Đánh giá rủi ro liên quan đến việc thế chấp dự án, bảo lãnh ngân hàng, nghĩa vụ bàn giao, xử lý chậm tiến độ.

Luật Minh Tú cung cấp dịch vụ:

• Tư vấn pháp lý về nhà ở hình thành trong tương lai, căn hộ dự án, nhà liền kề, shophouse,
• Tư vấn thủ tục, điều kiện để dự án đủ điều kiện bán, cho thuê mua,
• Hỗ trợ khách hàng làm việc với chủ đầu tư, sàn giao dịch, ngân hàng,
• Tư vấn, đại diện bảo vệ quyền lợi khi phát sinh tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai.

Nếu bạn đang chuẩn bị ký hợp đồng hoặc đã lỡ ký và nhận thấy có dấu hiệu rủi ro, việc tham khảo ý kiến luật sư kịp thời sẽ giúp hạn chế tối đa thiệt hại và bảo vệ tốt hơn quyền lợi của mình.

Thông tin liên hệ:

• Hotline: 1900 0031
• Zalo tư vấn 24/7: https://zalo.me/congtyluatminhtu
• Zalo đặt lịch tư vấn cùng Thạc sĩ Luật Võ Hồng Tú: 090.737.4868
• Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
• Email: info@luatminhtu.com
• Website: luatminhtu.vn
• Văn phòng tư vấn: Số 4/9 Đường số 03, Cư xá Đô Thành, Phường Bàn Cờ, Tp.HCM

8. Những câu hỏi thường gặp về nhà hình thành trong tương lai

8.1. Nhà hình thành trong tương lai là gì?

Là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng nhưng đủ điều kiện theo luật để tham gia giao dịch mua bán, cho thuê mua.

8.2. Những rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai thường gặp nhất là gì?

Một số rủi ro phổ biến gồm: dự án chậm tiến độ, pháp lý chưa đầy đủ, chủ đầu tư yếu kém tài chính, hợp đồng lách luật (giữ chỗ, tư vấn, góp vốn…), thanh toán vượt trần quy định, dự án bị thế chấp hoặc vướng tranh chấp mà người mua không được thông tin rõ.

8.3. Chủ đầu tư được thu tối đa bao nhiêu phần trăm khi đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai?

Chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 5% giá bán khi đặt cọc và chỉ khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật.

8.4. Tiến độ thanh toán khi mua nhà hình thành trong tương lai được quy định ra sao?

Lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng (gồm cả tiền đặt cọc). Tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao công trình không quá 50% giá trị hợp đồng. Nếu chưa được cấp Giấy chứng nhận, bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

8.5. Làm sao để biết dự án đã đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai?

Người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp: văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, giấy phép xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy tờ nghiệm thu hạ tầng, nghiệm thu phần móng (với chung cư). Đồng thời, có thể tra cứu thông tin dự án trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, hoặc nhờ luật sư kiểm tra.

8.6. Khi nào nên nhờ luật sư tư vấn trước khi mua nhà hình thành trong tương lai?

Bạn nên nhờ luật sư ngay khi:

• Được mời ký hợp đồng giữ chỗ, tư vấn, góp vốn, vay vốn liên quan đến dự án,
• Được yêu cầu thanh toán số tiền lớn trước khi có đầy đủ giấy tờ pháp lý,
• Không rõ dự án đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện bán hay chưa,
• Cảm thấy điều khoản hợp đồng bất lợi nhưng không biết cách đàm phán lại.

Kết luận

Nhìn từ góc độ pháp lý, rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai hoàn toàn có thể kiểm soát nếu người mua hiểu rõ quy định, không vội vàng vì giá rẻ, và chủ động nhờ luật sư thẩm định dự án, hợp đồng trước khi ký. Sự tỉnh táo và chuẩn bị kỹ lưỡng ngay từ đầu sẽ quyết định việc bạn sở hữu được ngôi nhà mơ ước hay phải đối mặt với những tranh chấp, thiệt hại không đáng có.

“ALO LUẬT SƯ: Bạn hỏi – Luật sư trả lời”: Hỏi đáp chuyên sâu về mua nhà ở hình thành trong tương lai

Nhằm giúp Quý Anh Chị hiểu rõ hơn về rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai và cách bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, Luật Minh Tú tổ chức chương trình tư vấn pháp luật trực tuyến “ALO LUẬT SƯ: Bạn hỏi – Luật sư trả lời” với chủ đề: “Hỏi đáp về mua nhà ở hình thành trong tương lai”, diễn ra từ 19h30 – 21h30, Thứ 6 ngày 21/11/2025.

Buổi tư vấn có sự tham gia của:

• Thạc sĩ Luật Võ Hồng Tú – Tổng Giám đốc Công ty Luật Minh Tú, với hơn 12 năm kinh nghiệm giải quyết tranh chấp nhà đất và pháp lý bất động sản.
• Luật sư Thu Hiền – Host chương trình, có hơn 9 năm kinh nghiệm chuyên sâu trong tư vấn và thực hành pháp lý, đồng hành giải đáp trực tiếp các thắc mắc của Quý Anh Chị.

Chương trình sẽ tập trung giải đáp các vấn đề thực tiễn về nhà ở hình thành trong tương lai như: hợp đồng mua bán, pháp lý dự án, điều khoản bảo vệ quyền lợi bên mua, cách xử lý khi phát sinh tranh chấp, vướng mắc trong quá trình thanh toán, bàn giao và cấp sổ.

Quý Anh Chị có câu hỏi cần luật sư tư vấn, vui lòng gửi về:

• Hòm thư: hoidap@aloluatsu.com
• Hotline: 1900 0031

Mọi câu hỏi sẽ được tổng hợp và giải đáp trong chương trình trên Fanpage và các kênh chính thức của Luật Minh Tú.