Ngày 30/11/2024, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết 171/2024/QH15, quy định thí điểm việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Nghị quyết này có hiệu lực từ ngày 1/4/2025 và kéo dài đến ngày 1/4/2030.
Điều kiện về khu đất, quy hoạch và pháp lý
Từ ngày 22/4, Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội chính thức có hiệu lực, mở ra cơ chế thí điểm cho phép tổ chức kinh doanh bất động sản được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Đây là bước đột phá về chính sách đất đai, góp phần tạo thuận lợi trong việc huy động nguồn lực phát triển nhà ở. Tuy nhiên, để triển khai, các dự án thí điểm cần đáp ứng hàng loạt điều kiện chặt chẽ, đảm bảo tính minh bạch và phù hợp quy hoạch.
Điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại thí điểm được quy định cụ thể tại Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội. Nghị quyết này thí điểm cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất giữa tổ chức kinh doanh bất động sản và người sử dụng đất, áp dụng với các loại đất bao gồm:
- Đất nông nghiệp;
- Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;
- Đất ở và đất khác trong cùng thửa đất.
Các điều kiện này nhằm điều tiết quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho phù hợp với mục tiêu phát triển nhà ở thương mại, nhưng vẫn đảm bảo hài hòa lợi ích công và quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân.
Phù hợp quy hoạch sử dụng đất và phát triển nhà ở
Để được triển khai theo cơ chế thí điểm, thửa đất phải:
- Nằm trong quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị đã được phê duyệt;
- Phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền thông qua.
Việc đảm bảo phù hợp quy hoạch là yếu tố bắt buộc nhằm đảm bảo định hướng phát triển bền vững, tránh tình trạng phát triển nhà ở tràn lan, mất kiểm soát.
Có tên trong danh mục đất thí điểm và văn bản chấp thuận
Khu đất đề xuất thực hiện dự án thí điểm phải:
- Nằm trong danh mục các khu đất dự kiến thực hiện thí điểm đã được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua;
- Có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm.
Khoản 2, điều 3 của Nghị quyết 171 còn quy định, trường hợp sử dụng đất quốc phòng, đất an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, đất an ninh để thực hiện dự án thí điểm thì phải đáp ứng các điều kiện quy định trên. Đồng thời phải có văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng đối với đất quốc phòng, Bộ Công an đối với đất an ninh.
Quy định pháp lý về lựa chọn dự án thí điểm
Căn cứ theo Điều 4 Nghị quyết 171/2024/QH15, việc lựa chọn dự án để triển khai thí điểm không phải tùy tiện mà phải tuân theo các tiêu chí cụ thể. Đây là biện pháp nhằm kiểm soát chất lượng, hiệu quả của cơ chế mới trong giai đoạn thí điểm, đồng thời hạn chế tối đa các rủi ro pháp lý và tác động tiêu cực đến quy hoạch phát triển đô thị.
Các tiêu chí lựa chọn dự án được quy định nhằm đảm bảo rằng chỉ những khu vực thực sự có tiềm năng và phù hợp với chiến lược phát triển nhà ở mới được đưa vào danh mục thí điểm.
Các tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm
Vị trí địa lý: Khu vực đô thị hoặc được quy hoạch phát triển đô thị
Tiêu chí đầu tiên là dự án phải được thực hiện trong phạm vi khu vực đô thị hoặc những khu vực đã được quy hoạch là khu phát triển đô thị. Điều này đảm bảo rằng các dự án được lựa chọn sẽ góp phần tích cực vào quá trình đô thị hóa, phát triển hạ tầng, dân cư và phù hợp với quy hoạch tổng thể quốc gia.
Giới hạn diện tích đất ở
Dự án thí điểm không được vượt quá một giới hạn nhất định về quy mô diện tích đất ở. Cụ thể:
“Tổng diện tích đất ở trong các dự án thí điểm (gồm đất ở hiện hữu và đất dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở) không vượt quá 30% của phần đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh (thời kỳ 2021 – 2030) đã được phê duyệt.”
Quy định này nhằm kiểm soát tốc độ tăng trưởng đất ở trong từng giai đoạn, tránh tình trạng phát triển nóng hoặc lạm dụng chính sách chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở.
Không thuộc dự án bị hạn chế theo khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai
Dự án không được nằm trong các trường hợp bị giới hạn thu hồi đất theo quy định tại khoản 4 Điều 67 Luật Đất đai hiện hành. Đây là các trường hợp đặc biệt như đất sử dụng cho mục đích an ninh quốc phòng, công trình công cộng không thể chuyển đổi.
Việc loại trừ những trường hợp này giúp đảm bảo tính pháp lý, giảm thiểu tranh chấp và xung đột lợi ích trong quá trình triển khai.
Không thuộc danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất
Trường hợp tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện dự án thông qua việc nhận quyền sử dụng đất từ cá nhân, hộ gia đình thì:
“Khu đất thực hiện dự án thí điểm phải không thuộc danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.”
Điều này nhằm tránh chồng chéo giữa hai phương thức: một là thu hồi đất theo Luật Đất đai, hai là thỏa thuận tự nguyện theo Nghị quyết 171.
Vai trò của UBND và HĐND cấp tỉnh trong danh mục thí điểm
Một điểm quan trọng khác trong quy định là sự phối hợp giữa hai cấp chính quyền địa phương:
“UBND cấp tỉnh trình HĐND cấp tỉnh thông qua danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm đồng thời với việc thông qua danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất.”
Cơ chế này đảm bảo mọi khu đất được đề xuất thực hiện dự án đều được thẩm định kỹ lưỡng, minh bạch trước khi đưa vào danh mục chính thức. Đồng thời, tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho việc phân định trách nhiệm giữa chính quyền và chủ đầu tư.
Quyền lợi của nhà đầu tư và người sử dụng đất sau khi Nghị quyết hết hiệu lực
Một điểm đáng chú ý trong Nghị quyết là:
“Sau khi Nghị quyết 171 hết hiệu lực, tổ chức kinh doanh bất động sản đang thực hiện dự án thí điểm theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư được tiếp tục thực hiện cho đến khi kết thúc dự án.”
Điều này cho phép các dự án đang triển khai không bị gián đoạn về mặt pháp lý sau khi Nghị quyết hết hiệu lực. Hơn nữa:
“Người nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong dự án thí điểm có quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, nhà đầu tư và người nhận quyền đất trong dự án thí điểm được pháp luật công nhận đầy đủ tư cách pháp lý về quyền sở hữu và nghĩa vụ liên quan, không bị phân biệt so với các dự án thông thường.
Kết luận
Việc lựa chọn dự án thí điểm nhà ở thương mại theo Nghị quyết 171 được thực hiện trên cơ sở những tiêu chí chặt chẽ, đảm bảo phù hợp với quy hoạch, pháp lý và chiến lược phát triển đất đai cấp tỉnh. Các doanh nghiệp và cơ quan quản lý cần nghiên cứu kỹ các tiêu chí này để đảm bảo sự minh bạch, đồng thuận và phát triển bền vững khi triển khai chính sách thí điểm. Đây là bước khởi đầu quan trọng trong quá trình cải cách sâu rộng chính sách đất đai tại Việt Nam.
Thông tin liên hệ Luật Minh Tú:
- Trụ sở công ty tọa lạc tại: Lầu 2 Số 68 đường Nguyễn Huệ, phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
- Văn phòng làm việc: 4/9 Đường số 3, Cư xá Đô Thành, Phường 4, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
- Email: votu@luatminhtu.com
- Hotline: 096 783 78 68
- Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
- Website: luatminhtu.vn
- Đặt lịch hẹn tư vấn 1:1 cùng luật sư tại đây!
