Thủ tục mua đất không Sổ đỏ theo quy định của pháp luật

Thủ tục mua đất không Sổ đỏ - Hướng dẫn chi tiết quy định từ điều kiện, quy trình và cách xử lý khi mua đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thủ tục mua đất không Sổ đỏ là vấn đề được nhiều người quan tâm khi thực hiện giao dịch bất động sản. Mặc dù pháp luật yêu cầu phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng, nhưng trên thực tế vẫn có nhiều trường hợp mua bán đất chưa có Sổ đỏ. Vậy người mua có thể làm gì để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình?

Bài viết này Luật Minh Tú sẽ hướng dẫn chi tiết về quy định pháp luật hiện hành, điều kiện được phép chuyển nhượng và cách xử lý các tình huống phát sinh khi mua đất không có Sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024.

Thủ tục mua đất không Sổ đỏ theo quy định của pháp luật

1. Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong giao tiếp hàng ngày, người dân thường dùng cụm từ “mua bán đất”. Tuy nhiên, theo đúng thuật ngữ pháp lý về đất đai, hành vi này được gọi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tùy vào thời điểm thực hiện chuyển nhượng mà cách thức xử lý đối với trường hợp không có Giấy chứng nhận sẽ có sự khác biệt.

>>> Rủi ro pháp lý mua bán nhà đất: 5 rủi ro phổ biến và giải pháp bảo vệ quyền lợi

2. Quy định về chuyển nhượng đất từ ngày 01/8/2024 đến hiện tại

Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ những điều kiện sau:

Đã được cấp Giấy chứng nhận (ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt như thừa kế, dồn điền đổi thửa, tặng cho Nhà nước hoặc cộng đồng, và các trường hợp theo khoản 7 Điều 124, điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai)
Thửa đất không đang trong tình trạng tranh chấp
Quyền sử dụng đất không bị kê biên phục vụ thi hành án
Đất còn trong thời hạn được phép sử dụng
Quyền sử dụng đất không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời

Như vậy, khi thửa đất chưa có Giấy chứng nhận, pháp luật không cho phép thực hiện chuyển nhượng. Trong trường hợp các bên đã tiến hành giao dịch trên thực tế (bên bán giao đất, bên mua thanh toán tiền – mặc dù giao dịch này không có giá trị pháp lý), sẽ phát sinh hai tình huống:

2.1. Tình huống 1: Một hoặc cả hai bên muốn hủy bỏ giao dịch

Bên mua hoàn trả thửa đất và bên bán hoàn trả số tiền đã nhận. Nếu phát sinh mâu thuẫn, các bên có thể giải quyết thông qua hòa giải hoặc khởi kiện ra Tòa án.

2.2. Tình huống 2: Các bên vẫn mong muốn hoàn tất việc chuyển nhượng

Cần tiến hành cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu cũ (nếu đủ các điều kiện để được cấp). Sau khi đã có Giấy chứng nhận, hai bên thực hiện các bước thủ tục chuyển tên quyền sử dụng theo đúng quy trình.

3. Quy định về chuyển nhượng đất trước ngày 01/8/2024

Đối với những trường hợp đã thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024 nhưng chưa hoàn thành thủ tục chính thức, người hiện đang sử dụng đất có thể được cấp Giấy chứng nhận mới khi đáp ứng đủ điều kiện mà không cần phải làm thủ tục sang tên. Quy định này được nêu rõ tại khoản 1 Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP:

“Các trường hợp sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất không tuân thủ đúng quy định pháp luật nhưng có chữ ký xác nhận của các bên tham gia, chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc diện quy định tại khoản 2 Điều này, thì người đang sử dụng đất tiến hành thủ tục đăng ký đất đai, xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo Luật Đất đai và Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo quy định (ngoại trừ giấy tờ thừa kế).”

Điều này áp dụng cho:

Nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 khi không có giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai
Nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/8/2024 khi có giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai
Nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người thừa kế theo khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai

2 quy định về chuyển nhượng đất cần biết khi làm thủ tục mua đất không sổ đỏ

4. Những lưu ý quan trọng trong thủ tục mua đất không sổ đỏ

Khi thực hiện chuyển nhượng trước ngày 01/8/2024, cần nắm rõ ba quy định chính:

Trường hợp chuyển nhượng trước 01/7/2014 khi không có giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai
Trường hợp chuyển nhượng trước 01/8/2024 khi có giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai
Trường hợp nhận chuyển từ người thừa kế theo khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai

>>> Giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ: Hướng dẫn chi tiết theo pháp luật

5. Dịch vụ tư vấn cấp sổ đỏ lần đầu TP. HCM tại Luật Minh Tú

Việc hoàn thiện hồ sơ và thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu ở cấp xã tại TP. HCM thường phức tạp do yếu tố quy hoạch và lịch sử sử dụng đất. Luật Minh Tú cung cấp dịch vụ tư vấn cấp sổ đỏ lần đầu TP. HCM chuyên nghiệp, trọn gói, giúp quý khách hàng giải quyết mọi vướng mắc và rút ngắn tối đa thời gian nhận sổ qua quy trình 4 bước:

Bước 1: Tư vấn, Thẩm định hồ sơ và Lên phương án pháp lý

Luật sư tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra tính hợp pháp của nguồn gốc đất.
Thẩm định tính đầy đủ của các giấy tờ hiện có và xác định các giấy tờ còn thiếu.
Đưa ra lộ trình pháp lý rõ ràng, ước tính chi phí và thời gian giải quyết.

Bước 2: Hoàn thiện hồ sơ theo quy định pháp lý

Hỗ trợ khách hàng thu thập các loại giấy tờ còn thiếu (như xác nhận nguồn gốc, tình trạng sử dụng đất…).
Đại diện soạn thảo Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và các văn bản cam kết liên quan.
Thực hiện việc đo vẽ, xác định ranh giới thửa đất (nếu cần).

Bước 3: Đại diện làm việc và Hoàn tất nghĩa vụ tài chính

Đại diện khách hàng nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai/Trung tâm hành chính công.
Theo dõi quá trình thẩm định của UBND cấp xã, làm việc với cơ quan thuế.
Hướng dẫn khách hàng nộp thuế và phí theo thông báo của cơ quan thuế một cách chính xác, đầy đủ.

Bước 4: Nhận sổ và Bàn giao

Luật sư đại diện khách hàng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) từ cơ quan có thẩm quyền.
Kiểm tra tính chính xác của thông tin trên Sổ đỏ trước khi bàn giao trực tiếp cho khách hàng.

Dịch vụ tư vấn cấp sổ đỏ lần đầu TP. HCM nhanh chóng tại Luật Minh Tú

Thông tin liên hệ

Hotline: 1900 0031
Zalo tư vấn 24/7: https://zalo.me/congtyluatminhtu
Zalo đặt lịch tư vấn cùng Luật sư Võ Hồng Tú: 090.737.4868
Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
Email: votu@luatminhtu.com
Website: luatminhtu.vn
Văn phòng tư vấn: Số 4/9 Đường số 03, Cư xá Đô Thành, Phường Bàn Cờ, Tp.HCM

Kết

Thủ tục mua đất không Sổ đỏ từ 01/8/2024 đến nay không được pháp luật công nhận, trừ hai trường hợp ngoại lệ. Đối với các giao dịch diễn ra trước 01/8/2024, người mua có thể thực hiện thủ tục xin cấp Sổ đỏ lần đầu để được cấp giấy tờ mới khi đủ điều kiện.

Khi xảy ra tranh chấp, tùy theo hoàn cảnh cụ thể của từng vụ việc, có thể giải quyết theo quy trình giải quyết tranh chấp đất đai hoặc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

>>> Cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ: Các khoản phí và điều kiện cần biết năm 2025

Truyền thông

Hộ hinh doanh có doanh thu năm trên 500 triệu đồng phải nộp thuế thu nhập cá nhân

10/12/2025 | Tin Tức

Chính thức: Hộ kinh doanh có doanh thu trên 500 triệu đồng một năm phải nộp thuế

Tại Kỳ họp thứ 10, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi), đánh dấu một thay đổi lớn trong chính sách thuế áp dụng cho cá nhân, đặc biệt là hộ kinh doanh (HKD). Theo luật mới, có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, ngưỡng doanh thu chịu [...]

05/12/2025 | Tin Tức

3 đối tượng chịu tác động lớn nhất khi bảng giá đất mới có hiệu lực từ 2026

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, Bảng giá đất sẽ chính thức được điều chỉnh hàng năm, thay thế cho cơ chế cố định 5 năm như trước đây và quan trọng hơn là sẽ được xây dựng tiệm cận với giá thị trường. Việc áp dụng Bảng giá đất mới này dự [...]

Chuyển từ hộ kinh doanh sang doanh nghiệp được miễn thuế

05/12/2025 | Tin Tức

Chuyển từ hộ kinh doanh sang doanh nghiệp với ưu đãi miễn thuế thu nhập 2 năm

Chuyển từ hộ kinh doanh sang doanh nghiệp không chỉ là một thay đổi về mặt hình thức pháp lý mà còn là bước tiến chiến lược quan trọng, tạo dựng nền tảng vững chắc cho sự mở rộng và phát triển bền vững trong môi trường kinh doanh hiện đại. Theo định hướng của [...]

03/12/2025 | Tin Tức

Toàn bộ bảng giá đất nông nghiệp 168 xã phường TP.HCM áp dụng từ 1/1/2026

Toàn bộ các loại đất từ trồng lúa, cây lâu năm, rừng, thủy sản, chăn nuôi đến đất làm muối đều được định giá chi tiết theo 3 vị trí chuẩn hóa. Riêng Khu Nông nghiệp Công nghệ cao áp dụng mức cố định 320.000 đồng/m2. Đây là căn cứ quan trọng để tính thuế, [...]

02/12/2025 | Tin Tức

Hướng dẫn doanh nghiệp nộp đơn xin hỗ trợ do lũ lụt

Hướng dẫn doanh nghiệp nộp đơn xin hỗ trợ do lũ lụt là thông tin cần thiết giúp doanh nghiệp (NNT) nhanh chóng khôi phục hoạt động sản xuất kinh doanh sau khi gặp phải thiệt hại bất khả kháng do thiên tai, bão lũ. Các chính sách này được áp dụng theo Luật Quản [...]

19/11/2025 | Tin Tức

Rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai mà người mua cần lưu ý

Rủi ro khi mua nhà hình thành trong tương lai là mối quan tâm hàng đầu của nhà đầu tư và người mua nhà. Dù việc sở hữu bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai mang lại lợi thế về giá và tiến độ thanh toán linh hoạt, nó cũng ẩn chứa nhiều [...]

17/11/2025 | Tin Tức

Xây thêm tầng thì xin cấp mới hay điều chỉnh giấy phép xây dựng?

Điều chỉnh giấy phép xây dựng khi xây thêm tầng là một trong những vấn đề pháp lý thường gặp khi chủ đầu tư muốn mở rộng quy mô công trình. Nhiều người dân băn khoăn liệu việc thay đổi thiết kế này cần xin cấp giấy phép mới hay chỉ cần điều chỉnh giấy [...]

14/11/2025 | Tin Tức

Quy định mới về ghi tên vợ chồng trên sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai năm 2024 đánh dấu một bước tiến lớn trong việc bảo vệ quyền lợi và sự minh bạch về tài sản trong quan hệ hôn nhân. Một trong những thay đổi cốt lõi là việc siết chặt quy định về việc ghi tên vợ chồng trên sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền [...]