Thuế chuyển nhượng bất động sản là nghĩa vụ tài chính quan trọng mà người mua bán nhà đất cần nắm rõ. Bài viết Luật Minh Tú sẽ phân tích chi tiết 3 loại thuế chính cần chú ý cũng như những điểm mới trong thay đổi về Luật Đất đai từ 2025 từ đó giúp bạn hiểu rõ cách tính và thời điểm phải nộp từng loại thuế.
Các loại thuế chuyển nhượng bất động sản phải đóng
Thuế chuyển bất động sản là một trong những vấn đề được nhiều người quan tâm khi tham gia giao dịch mua bán nhà đất và cách tính theo quy định như sau:
Thuế thu nhập doanh nghiệp
Đối với doanh nghiệp thực hiện chuyển nhượng bất động sản, việc nộp thuế TNDN căn cứ Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC).
Về địa điểm nộp thuế: Doanh nghiệp phải nộp thuế tại cơ quan thuế nơi có bất động sản được chuyển nhượng.
Về cách tính thuế: Công thức tính thuế TNDN khá đơn giản:
- Thuế TNDN = Thu nhập tính thuế x 20% (thuế suất)
Trong đó, thu nhập tính thuế được xác định bằng:
- Doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản
- Trừ đi giá vốn của bất động sản
- Trừ các chi phí hợp lệ liên quan đến việc chuyển nhượng
- Trừ các khoản lỗ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của những năm trước (nếu có)
Về thời hạn kê khai: Đối với doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế theo tỷ lệ trên doanh thu, việc kê khai thuế phải được thực hiện chậm nhất là 10 ngày kể từ khi phát sinh nghĩa vụ thuế (căn cứ điểm e, khoản 4 Điều 8 Nghị định 126/2020/NĐ-CP).
Điều đặc biệt cần lưu ý là doanh nghiệp phải tách riêng phần thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản để kê khai và nộp thuế, không được gộp chung với các hoạt động kinh doanh khác.
Doanh nghiệp phải nộp thuế tại cơ quan thuế nơi có bất động sản được chuyển nhượng
(Nguồn: Luật Minh Tú)
Thuế thu nhập cá nhân
Khi cá nhân chuyển nhượng nhà đất, thì phải làm nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân (TNCN) với Nhà Nước căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC.
Về cơ bản, cá nhân chuyển nhượng bất động sản phải nộp thuế TNCN bằng 2% trên giá trị chuyển nhượng. Tức là nếu bán căn hộ với giá 2 tỷ đồng, khoản thuế TNCN bạn cần đóng là 2 tỷ x 2% = 40 triệu.
Tuy nhiên, pháp luật cũng có quy định về các trường hợp miễn thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản. Những khoản thu nhập được miễn thuế này đã được liệt kê rõ ràng tại điểm a và b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC. Cho nên, nếu hội đủ các điều kiện ưu đãi theo hướng dẫn, anh chị hoàn toàn có thể xin miễn giảm một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ thuế đối với giao dịch bất động sản của mình.
Lưu ý là trong hợp đồng mua bán nhà đất, hai bên có thể thỏa thuận để người mua là người trực tiếp đóng thuế TNCN thay cho người bán cá nhân. Trường hợp này, người mua sẽ có nghĩa vụ khai và nộp thuế TNCN cho cơ quan thuế theo đúng trình tự.
Cá nhân chuyển nhượng nhà đất phải làm nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân
(Nguồn: Luật Minh Tú)
Thuế GTGT bất động sản gắn liền với đất
Khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì công thức tính thuế GTGT như sau:
Thuế GTGT BĐS = Giá tính thuế BĐS x Thuế suất
Trong đó: Giá tính thuế BĐS được quy định tại Khoản 3, Điều 4, Nghị định 209/2013/NĐ-CP sửa đổi bởi Khoản 1, Điều 1, Nghị định 49/2022/NĐ-CP:
Giá tính thuế BĐS = Giá chuyển nhượng BĐS – Giá đất được trừ để tính thuế GTGT.
Thuế chuyển nhượng bất động sản có sự thay đổi 2025 như thế nào?
Quy định về thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi chuyển nhượng bất động sản sẽ có sự thay đổi lớn từ năm 2025 theo Luật Đất đai mới. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, sang nhượng nhà đất.
Như đã đề cập, cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản hiện hành theo quy định cũ mà bên bán phải nộp bằng 2% giá trị chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng.
Tuy nhiên, theo Điều 247 Luật Đất đai 2024 (bắt đầu có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2025), cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản sẽ phụ thuộc vào loại tài sản chuyển nhượng:
- Với đất và nhà gắn liền với đất, thuế TNCN được xác định dựa trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng (như cách tính cũ).
- Riêng với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế TNCN sẽ được tính theo giá đất trong bảng giá đất do Nhà nước quy định, bất kể giá trên hợp đồng là bao nhiêu.
Giả sử chuyển nhượng quyền sử dụng một mảnh đất có giá 1 tỷ đồng trên hợp đồng. Tuy nhiên, mảnh đất đó có giá 1,5 tỷ theo bảng giá đất của UBND tỉnh tại thời điểm chuyển nhượng. Như vậy, phải đóng thuế TNCN là 1,5 tỷ x 2% = 30 triệu.
Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi chuyển nhượng BĐS sẽ có sự thay đổi từ 2025
(Nguồn: Luật Minh Tú)
Thời điểm tính thuế chuyển nhượng bất động sản là khi nào?
Căn cứ khoản 3 Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thời điểm tính thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản được xác định khác nhau tùy từng trường hợp cụ thể:
- Trường hợp 1: Khi hợp đồng không có thỏa thuận về việc bên mua nộp thuế thay. Tính thuế ngay từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực theo quy định
- Trường hợp 2: Khi hợp đồng có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay. Tính thuế tại thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu/sử dụng bất động sản.
- Trường hợp 3: Đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Tính thuế khi cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
Luật Minh Tú – Tư vấn thuế chuyển nhượng bất động sản uy tín
Với đội ngũ luật sư, các chuyên gia với hơn 17 năm kinh nghiệm, Luật Minh Tú tự hào là đơn vị hàng đầu trong lĩnh vực tư vấn thuế chuyển nhượng, pháp lý liên quan đến bất động sản. Chúng tôi cam kết mang đến những giải pháp tối ưu nhất, đưa ra những điều khoản cập nhật mới, giúp khách hàng tránh gặp rắc rối khi làm việc cùng các cơ quan chức năng.
Hiện nay, Luật Minh Tú đang cung cấp những giải pháp, dịch vụ sau:
- Tư vấn về các khoản thuế chuyển nhượng bất động sản phù hợp với loại hình sở hữu của khách hàng.
- Thiết kế các giao dịch, mô hình quản lý và khai thác bất động sản hiệu quả nhất.
- Tư vấn, soạn thảo, rà soát hợp đồng, chuẩn bị các giấy tờ liên quan đến bất động sản.
- Thực hiện các thủ tục hành chính, làm việc cùng các cơ quan có thẩm quyền.
- Đại diện khách hàng đàm phán hợp đồng, hòa giải hoặc giải quyết các tranh chấp.
Luật Minh Tú cung cấp dịch vụ tư vấn thuế chuyển nhượng, pháp lý liên quan đến BĐS
(Nguồn: Luật Minh Tú)
Thông tin liên hệ:
- Trụ sở công ty tọa lạc tại: Lầu 2 Số 68 đường Nguyễn Huệ, phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
- Văn phòng làm việc: 4/9 Đường số 3, Cư xá Đô Thành, Phường 4, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
- Email: votu@luatminhtu.com
- Hotline: 096 783 78 68
- Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
- Website: luatminhtu.vn
Hy vọng những thông tin trên đã giúp bạn hiểu rõ hơn về các nghĩa vụ thuế chuyển nhượng bất động sản. Việc tuân thủ đúng quy định không chỉ giúp tránh những rắc rối pháp lý mà còn góp phần xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch và chuyên nghiệp. Nếu còn vấn đề nào chưa rõ hãy liên hệ với Luật Minh Tú để được giải đáp.