Không ít người vẫn còn băn khoăn về cách tính thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản, nhất là khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực kể từ ngày 1/8/2024. Từ cách xác định chi phí đến các trường hợp được miễn giảm và những thay đổi mới, tất cả sẽ được phân tích chi tiết để bạn có thể giao dịch BĐS thuận lợi.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản

Dưới đây là những thông tin cơ bản về cách tính thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản cần biết:

Đối với cá nhân cư trú theo quy định tại điều 1.1 Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013

Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, cách tính thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động đối với người cư trú tại Việt Nam cụ thể:

• Cách tính thuế: Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x thuế suất 2%

Về giá chuyển nhượng:

• Đối với đất trống (không có công trình xây dựng trên đất): Lấy giá ghi trong hợp đồng. 
• Đối với đất có công trình gắn với đất (bao gồm công trình xây dựng hình thành trong tương lai) :giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng 

Trường hợp không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo quy định của cơ quan nhà nước tại thời điểm chuyển nhượng.

Đối với chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế tính riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu như: Thỏa thuận góp vốn, di chúc, quyết định phân chia của tòa án…:

Với cách tính này, bạn có thể dễ dàng ước tính sơ bộ được số thuế TNCN phải nộp khi chuyển nhượng bất động sản.

Đối với cá nhân không cư trú theo quy định tại điều 1.2 Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013Căn cứ theo quy định tại Điều 21, Thông tư số 111/2013/TT-BTC, đối với cá nhân không cư trú tại Việt Nam, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được áp dụng cụ thể như sau:

• Cách tính thuế: Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x thuế suất 2%

Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú cơ bản được xác định tương tự đối với cá nhân cư trú

Bạn không cư trú tại Việt Nam nên tham khảo ý kiến từ chuyên gia tư vấn thuế hoặc luật sư để được hướng dẫn chi tiết cho trường hợp cụ thể của mình, tránh những sai sót không đáng có khi thực hiện nghĩa vụ thuế.

Thuế TNCN chuyển nhượng BĐS áp dụng cho cả người đang và không cư trú trong nước
(Nguồn: Luật Minh Tú)

Cách xác định thời điểm đóng thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản

Theo như Điều 17 của Thông tư 92, thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản phụ thuộc vào việc ai sẽ là người đứng ra đóng thuế: bên bán hay bên mua.

• Nếu trong hợp đồng không ghi rõ bên mua sẽ nộp thuế hộ cho bên bán, thời điểm tính thuế là ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo luật. 
• Nếu hợp đồng có quy định người mua là đứa đứng ra đóng thuế. Thời điểm tính thuế sẽ dựa vào mốc hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với bất động sản được chuyển giao.

Đặc biệt, nhiều bạn cũng quan tâm trường hợp chuyển nhượng nhà hình thành trong tương lai . Lúc này, thời điểm tính thuế TNCN theo luật được xác định là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Khai thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng nhà đất ở cơ quan nào?

Theo Nghị định 126/2020/NĐ-CP khoản 7 Điều 11, khai thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản được thực hiện tại cơ quan có thẩm quyền.

Địa điểm nộp hồ sơ là tại bộ phận một cửa của cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đất nơi có bất động sản. Điều này áp dụng cho cả trường hợp:

• Chuyển nhượng bất động sản
• Nhận thừa kế là bất động sản  
• Nhận quà tặng là bất động sản

Ví dụ: Nếu bạn chuyển nhượng căn nhà ở quận Cầu Giấy, Hà Nội thì sẽ nộp hồ sơ khai thuế tại bộ phận một cửa của UBND quận Cầu Giấy. 

Việc tập trung đầu mối tiếp nhận hồ sơ giúp người dân thuận tiện hơn trong quá trình làm thủ tục. Đồng thời cũng tạo điều kiện cho cơ quan quản lý theo dõi và giám sát chặt chẽ các giao dịch bất động sản trên địa bàn.

Khai thuế TNCN chuyển nhượng BĐS được thực hiện tại cơ quan có thẩm quyền
(Nguồn: Luật Minh Tú)

Trường hợp được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng BĐS

Theo Thông tư 111/2013/TT-BTC và các văn bản sửa đổi, có hai trường hợp chính được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản:

Trường hợp 1: Chuyển nhượng trong gia đình

• • Giữa vợ chồng
  • Giữa cha mẹ đẻ với con đẻ
  • cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi

• cha chồng, mẹ chồng với con dâu; 

• bố vợ, mẹ vợ với con rể; 

• ông nội, bà nội với cháu nội;

•  ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; 

• anh chị em ruột với nhau

• Trường hợp chia tài sản chung khi ly hôn

Trường hợp 2: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Để được miễn thuế, cần đáp ứng đồng thời 3 điều kiện:

• Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở tại thời điểm chuyển nhượng
• Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày
• Chuyển nhượng toàn bộ (không được bán một phần): Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó

Lưu ý: Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế..

Điểm mới trong cách tính thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản từ 01/8/2024

Theo Điều 247 Luật Đất đai 2024 (hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/8/2024), cách tính thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản sẽ có công thức tính như sau:

Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng cách tính mới:

• Thuế = Giá đất theo bảng giá của địa phương x 2%
• Không còn dựa vào giá ghi trên hợp đồng

Như vậy, khi cá nhân chuyển nhượng bất động sản  kể từ ngày 01/8/2024 sẽ có một số thay đổi như đã đề cập ở trên.

Điều 247 Luật Đất đai 2024 bắt đầu có hiệu lực kể từ ngày 01/8/2024
(Nguồn: Luật Minh Tú)

Qua những thông tin về thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản, hy vọng bạn đã có cái nhìn tổng quan hơn về vấn đề này. Nếu còn thắc mắc nào hoặc cần tư vấn hỗ trợ thêm hãy liên hệ ngay với công ty Luật Minh Tú.

Thông tin liên hệ:

• Trụ sở công ty tọa lạc tại: Lầu 2 Số 68 đường Nguyễn Huệ, phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
• Văn phòng làm việc: 4/9 Đường số 3, Cư xá Đô Thành, Phường 4, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
• Email: votu@luatminhtu.com
• Hotline: 096 783 78 68
• Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
• Website: luatminhtu.vn