Hiện nay các quy định liên quan đến việc tách thửa đất đã có nhiều cập nhật quan trọng. Những thay đổi này nhằm đảm bảo quản lý đất đai hiệu quả hơn, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất và hạn chế những trường hợp lạm dụng tách thửa đất trái quy định. Dưới đây là các trường hợp không được tách thửa đất mới nhất mà bạn cần nắm rõ.

Đất không sổ đỏ

Một trong các trường hợp không được tách thửa đất là đất không có sổ đỏ. Đây là loại đất chưa được cơ quan Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận theo quy định pháp luật.

Theo khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, để tách thửa đất thì nguyên tắc đầu tiên thửa đất phải đảm bảo được cấp một trong các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy nên nếu chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không thể tiến hành tách thửa vì không đảm bảo đầy đủ quyền của người sử dụng.

Tuy nhiên, theo quyết định của UBND cấp tỉnh của một số địa phương hiện nay vẫn cho phép nếu đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn được tiến hành tách thửa được.

Các trường hợp không được tách thửa đất

Đất không đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu

Khi tách thửa đất, cả thửa đất mới và thửa đất còn lại phải đáp ứng các điều kiện về diện tích và chiều cạnh tối thiểu.

Diện tích tối thiểu này tùy thuộc vào quyết định của UBND cấp tỉnh (tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung ương). Nếu thửa đất không đạt yêu cầu về diện tích và kích thước tối thiểu, việc tách thửa sẽ không được phép thực hiện.

Tách đất không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Theo khoản 3 Điều 220 của Luật Đất đai 2024, một trong những nguyên tắc sử dụng đất là phải sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Vậy nên, hầu hết các quyết định của UBND cấp tỉnh về điều kiện tách thửa đất đều nhấn mạnh nguyên tắc này, nghĩa là việc tách thửa phải phù hợp với quy hoạch đất đai. Các thửa đất thuộc dự án phát triển nhà theo quy hoạch hoặc các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch cũng không được phép tách thửa.

Đất đang tranh chấp

Theo khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định, đất đang có tranh chấp không được phép chuyển nhượng.

Tuy nhiên, hiện nay pháp luật đã cho phép tách thửa trong trường hợp này nếu đảm bảo xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó vẫn có thể tách thừa.

Không được tách thửa khi đất đang có tranh chấp

Đất hết thời hạn sử dụng 

Theo khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, điều kiện này áp dụng đối với loại đất có thời hạn sử dụng. Khi đất không còn trong thời hạn sử dụng, người sử dụng đất không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,…

Do đó, nếu đất đã hết thời hạn sử dụng, việc tách thửa sẽ không được phép thực hiện theo quy định pháp luật.

Đất đã có thông báo thu hồi  

Theo Điều 85 Luật Đất đai năm 2024, trước khi có quyết định thu hồi đất, cơ quan Nhà nước phải gửi thông báo thu hồi đất đến người dân, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và chậm nhất là 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp.

Khi nhận được thông báo thu hồi đất, cơ quan Nhà nước sẽ từ chối hồ sơ đề nghị tách thửa của người sử dụng đất.

Đất đang bị kê biên thi hành án

Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 khi quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không chỉ quyền tách thửa mà các quyền khác như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp cũng không thể thực hiện được.

Đồng thời, khi kê biên quyền sử dụng đất, các chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án hoặc người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự.

Có bắt buộc phải có sổ đỏ khi tách thửa đất không?

Nguyên tắc khi tách thửa đất theo Luật đất đai 2024

Theo quy định Luật Đất đai mới nhất về tách thửa hiện hành, việc tách thửa đất phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

Các loại giấy chứng nhận cần phải có

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
• Thời hạn sử dụng: Thửa đất phải còn trong thời hạn sử dụng đất.

Điều kiện được tách thửa đất

Tình trạng pháp lý: Đất phải không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Cơ sở hạ tầng: Việc tách thửa và hợp thửa phải bảo đảm có lối đi, kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, và đảm bảo cấp nước, thoát nước cùng các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

Diện tích tối thiểu: Các thửa đất sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với loại đất đang sử dụng.

Chuyển mục đích sử dụng: Trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, việc tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.

Phân chia theo quyết định của Tòa án: Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, việc phân chia phải đảm bảo các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định. Ngược lại, việc tách thửa sẽ không được thực hiện.

Luật Minh Tú – Dịch vụ tư vấn thủ tục tách thửa đất uy tín 

Hiện nay, việc tách phải đáp ứng được các điều kiện pháp luật và được sự cho phép, công nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc này gây khó khăn cho những ai không am hiểu và chưa có kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai.

Thấu hiểu điều này, Luật Minh Tú với đội ngũ chuyên gia dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi hỗ trợ khách hàng trong việc thực hiện các bước cần thiết để tách thửa đất theo quy định pháp luật, bao gồm:

• Tư vấn về quy định pháp lý: Giải đáp các vấn đề liên quan đến các quy định pháp luật về tách thửa đất, giúp khách hàng hiểu rõ quyền và nghĩa vụ của mình.
• Hướng dẫn chuẩn bị hồ sơ: Hỗ trợ trong việc chuẩn bị và kiểm tra các giấy tờ cần thiết để đảm bảo hồ sơ đầy đủ và hợp lệ.
• Đại diện thực hiện thủ tục: Đại diện khách hàng làm việc với các cơ quan chức năng để nộp hồ sơ và theo dõi tiến độ xử lý.
• Giải quyết các vấn đề phát sinh: Xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình tách thửa, bao gồm việc giải quyết tranh chấp hoặc các vấn đề liên quan đến tình trạng pháp lý của đất đai.

Thông tin liên hệ:

• Trụ sở chính công ty: Lầu 25, tòa nhà LIM TOWER số 9-11 Tôn Đức Thắng, Phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
• Hotline: 096 783 78 68
• Email: votu@luatminhtu.com
• Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
• Website: luatminhtu.vn

Kết luận

Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp bạn lưu ý hơn về các trường hợp không được tách thửa đất. Nếu bạn vẫn còn thắc mắc hay cần hỗ trợ các vấn đề liên quan đến pháp lý hãy liên hệ với chúng tôi ngay để được tư vấn và hỗ trợ kịp thời.