Tách thửa đất thổ cư tại Việt Nam hiện nay là một nhu cầu phổ biến xuất phát từ nhiều lý do khác nhau như nhu cầu xây dựng nhà ở, phân chia tài sản thừa kế, hoặc bán đất để thu lợi nhuận. Quá trình tách thửa đất thổ cư đòi hỏi phải tuân thủ các quy định pháp luật và quy hoạch của từng địa phương. Một trong những điểm cần lưu tâm khi tách thửa đất thổ cư là các loại phí mà chủ thể tách thửa có nghĩa vụ với Nhà nước. Hãy cùng Luật Minh Tú tìm hiểu kỹ hơn các loại chi phí tách thửa đất thổ cư qua bài viết này.
Đất thổ cư là gì?
Hiện nay, pháp luật Việt Nam không có loại đất nào tên gọi là đất thổ cư. Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở, gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT), đất ở tại đô thị (ký hiệu là OĐT). Hay nói cách khác, đất thổ cư không phải là loại đất theo quy định của lLuật Đất đai mới nhất về tách thửa mà đây là cách thường gọi của người dân.
Căn cứ quy định tại Điều 9 Luật Đất đai 2024, theo mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành 03 nhóm: Đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng, cụ thể:
| TT | Nhóm đất | Loại đất |
| 1 | Nhóm đất nông nghiệp | Gồm: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác. |
| 2 | Nhóm đất phi nông nghiệp | Gồm: Đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ… |
| 3 | Nhóm đất chưa sử dụng | Gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng. |
Như vậy, theo cách hiểu của người dân, có thể xếp đất thổ cư vào nhóm đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, nên sẽ áp dụng nguyên tắc tách thửa đất ở đối với loại đất thổ cư này.
Đất thổ cư là tên gọi thông thường không là thuật ngữ pháp lý
Điều kiện để tách thửa đất thổ cư theo Luật Đất Đai 2024
Hiện nay, Luật Đất đai 2024 không có quy định riêng biệt cho hoạt động tách thửa đất thổ cư mà chỉ quy định nguyên tắc tách thửa đất chung áp dụng cho nhiều loại đất khác nhau. Cụ thể, Điều 220 quy định việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm 8 nguyên tắc, điều kiện.
Thứ nhất, thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Thứ hai, thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất. Thời hạn của đất thổ cư hiện nay được chia thành 02 loại:
– Loại đất thổ cư có thời hạn sử dụng;
– Loại đất thổ cư được sử dụng ổn định, lâu dài.
Trong đó, đối với loại đất có thời hạn sử dụng thì thời hạn sử dụng đất thổ cư sẽ được quy định trong các giấy tờ đất, hợp đồng mua bán đất. Thông thường thời hạn của các loại đất này có thể là từ 20 -50 năm hoặc 70 năm.
Đối với loại đất thổ cư sử dụng ổn định và lâu dài, thời hạn sử dụng đất này sẽ phụ thuộc vào diện tích đất đã có, xem có bị rơi vào trường hợp bị Nhà nước thu hồi hay không.
Thứ ba, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ tư, việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.
Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
Thứ năm, trường hợp tách thửa đất mà có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất.
Thứ sáu, các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh. Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.
Thứ bảy, trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách ra phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.
Thứ tám, trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.
8 nguyên tắc cần tuân thủ trước khi tách thửa đất thổ cư
Các loại chi phí tách thửa đất thổ cư khi thực hiện
Khi tách thửa, người dân sẽ phải trả chi phí tách thửa đất thổ cư:phí đo đạc và lệ phí làm bìa mới (nếu có).
Tuy nhiên, nếu việc tách thửa thường được thực hiện khi chuyển nhượng, tặng cho một phần diện tích đất hoặc chia đất giữa các thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất (đất được cấp cho “hộ gia đình” và giờ các thành viên tách thửa thì chi phí phải nộp có thể bao gồm cả lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ.
Phí đo đạc thửa đất
Một trong những chi phí tách thửa đất thổ cư là Phí đo đạc thửa đất. Phí này là khoản tiền mà người dân phải trả cho tổ chức dịch vụ đo đạc nên khoản tiền này tùy theo đơn vị cung cấp dịch vụ đo đạc quyết định. Thường dao động từ 1,8 – 2 triệu đồng.
Lệ phí cấp sổ đỏ
Lệ phí cấp sổ đỏ (lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất) là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất).
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; Trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính.
Lệ phí này sẽ được Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định, tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương.
– Đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, mức thu như sau: Tối đa không quá 100.000 đồng với cấp giấy chứng nhận mới; tối đa không quá 50.000 đồng đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
– Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
– Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai không quá 28.000 đồng/1 lần.
– Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính không quá 15.000 đồng/1 lần.
– Đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác, mức thu tối đa không quá 50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh.
Lệ phí trước bạ
Tổ chức, cá nhân có đất khi quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải nộp lệ phí trước bạ.
| Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) |
Trong đó:
– Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
– Mức thu lệ phí trước bạ đối với đất là 0,5%.
Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ
Là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.
Tùy mỗi địa phương sẽ có mức phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ khác nhau.
Thuế thu nhập cá nhân
| Số thuế thu nhập cá nhân phải nộp từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất = Thu nhập tính thuế x Thuế suất (%) |
Trong đó:
– Thu nhập tính thuế: Thu nhập tính thuế được xác định là giá chuyển nhượng từng lần. Giá chuyển nhượng Bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
– Thuế suất: Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng Bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.
Lưu ý: Trường hợp tách sổ đỏ có gắn với việc chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất đối với những trường hợp sau thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân:
– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
– Nhận thừa kế, quà tặng là quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Như vậy, trước khi quyết định tách thửa đất thổ cư, người dân cần dự toán trước các loại phí mình sẽ phải thanh toán để có sự chuẩn bị tài chính kỹ lưỡng.
Thời gian tách thửa đất thổ cư
Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa; vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn; vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật; thời gian trưng cầu giám định.
Dịch vụ tư vấn tách thửa đất thổ cư từ Luật Minh Tú
Trên đây là một số tư vấn về các loại phí tách thửa đất thổ cư. Quý khách hàng quan tâm có thể sử dụng dịch vụ hỗ trợ tách thửa của Công ty luật Minh Tú để đảm bảo các chi phí mình bỏ ra được hợp lý và có hiệu quả cùng với sự tư vấn thủ tục tách thửa đất đã có nhà một cách minh bạch, rõ ràng.
Thông tin liên hệ:
- Trụ sở công ty tọa lạc tại: Lầu 2, 68 Nguyễn Huệ, P.Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
- Văn phòng làm việc: 125 Cư xá Đô Thành, Phường 4, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
- Email: votu@luatminhtu.com
- Hotline: 096 783 78 68
- Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
- Website: luatminhtu.vn
Tách thửa đất thổ cư là thủ tục pháp lý phức tạp và tốn khá nhiều chi phí. Người dân khi thực hiện tách thửa đất cần tìm hiểu, nghiên cứu kỹ lưỡng hồ sơ tách thửa, các bước thực hiện, đặc biệt là những khoản phí cần thanh toán cho cơ quan nhà nước. Nếu Quý khách hàng đang gặp khó khăn trong việc tìm kiếm một đơn vị tư vấn chi phí tách thửa đất thổ cư uy tín, tiết kiệm thì Luật Minh Tú là một sự lựa chọn hoàn hảo!
