Cho thuê nhà phải thành lập doanh nghiệp không là câu hỏi của nhiều người khi ngày 01/08/2024 đánh dấu thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 chính thức có hiệu lực thi hành, mang lại nhiều thay đổi quan trọng trong khuôn khổ pháp lý điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Một trong những nội dung được dư luận đặc biệt quan tâm là việc cá nhân cho thuê nhà phải thành lập doanh nghiệp hay không, và câu trả lời phụ thuộc vào quy mô cũng như tính chất của hoạt động cho thuê.

Luật Minh Tú sẽ cùng bạn tìm hiểu tất tần tật về việc cho thuê nhà phải thành lập doanh nghiệp không và các quy định về pháp luật khác, nguyên tắc kinh doanh bất động sản trong bài viết này nhé!

Quy định chung về điều kiện kinh doanh bất động sản

Theo khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành, nghề kinh doanh bất động sản, trừ các trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.

Như vậy, nguyên tắc chung là việc kinh doanh bất động sản, bao gồm cả cho thuê nhà, yêu cầu phải có tư cách pháp nhân thông qua việc thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.

Xem thêm: Tháo Gỡ Rào Cản Pháp Lý – Cơ Hội Vàng Cho Người Gốc Việt Đầu Tư Bất Động Sản Tại Việt Nam

Các trường hợp không bắt buộc thành lập doanh nghiệp

Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ

Căn cứ theo khoản 1, khoản 3 và khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, pháp luật hiện hành đã quy định cụ thể về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản, như sau:

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã. Đồng thời, tổ chức, cá nhân này phải có ngành, nghề đăng ký kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ các trường hợp được quy định tại khoản 3 và khoản 4 của Điều này. Ngoài ra, trong trường hợp tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản, thì việc thực hiện phải tuân thủ theo quy định tại khoản 5 Điều này.

(…)

3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tuy nhiên vẫn phải thực hiện nghĩa vụ kê khai và nộp thuế theo quy định của pháp luật.
4. Đối với tổ chức, cá nhân thực hiện việc bán nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn trong công trình xây dựng mà không nhằm mục đích kinh doanh, hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua các loại tài sản nói trên với quy mô dưới mức quy định là quy mô nhỏ, thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này. Tuy nhiên, các chủ thể này vẫn phải thực hiện nghĩa vụ kê khai và nộp thuế theo quy định. Đặc biệt, trường hợp là cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn trong công trình, thì phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Tiêu chí xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ

Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết về việc xác định kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Cụ thể, tại Điều 7, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở.
• Không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị.

Như vậy, nếu cá nhân cho thuê nhà mà không vượt quá các giới hạn về giá trị hợp đồng và số lần giao dịch nêu trên thì được coi là kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ và không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp.

Nguyên tắc kinh doanh bất động sản

Cá nhân kinh doanh bất động sản phải tuân thủ các nguyên tắc quy định tại Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

• Công khai, minh bạch; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không vi phạm điều cấm của luật.
• Bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật này.
• Tổ chức, cá nhân được kinh doanh bất động sản ngoài phạm vi khu vực bảo vệ theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh.

Tìm hiểu ngay: Các loại phí, lệ phí, thuế chuyển nhượng bất động sản cần phải nộp

Cá nhân cho thuê nhà ở có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?

Hoạt động cho thuê nhà ở của cá nhân là một trong những hình thức phổ biến trong thực tiễn đời sống dân sự – thương mại. Tuy nhiên, việc xác định cá nhân có phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hay không phụ thuộc vào mức doanh thu từ hoạt động cho thuê cũng như các quy định cụ thể của pháp luật về thuế.

Theo quy định tại Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, thu nhập từ kinh doanh là một trong các loại thu nhập chịu thuế TNCN, trừ các trường hợp được miễn theo quy định tại Điều 4 của Luật này. Cụ thể, thu nhập từ kinh doanh bao gồm:

• Thu nhập phát sinh từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, cung cấp dịch vụ;
• Thu nhập từ việc hành nghề độc lập của cá nhân có giấy phép hoặc chứng chỉ hành nghề hợp pháp theo quy định.

(Nội dung này đã được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 2 Luật sửa đổi các Luật về thuế năm 2014)

Tuy nhiên, một điểm đáng lưu ý là thu nhập từ kinh doanh như trên không bao gồm thu nhập của cá nhân có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống, theo cùng quy định tại Điều 3 nêu trên.

Về phần thu nhập từ tiền lương, tiền công, pháp luật cũng xác định rõ các khoản phụ cấp, trợ cấp được miễn thuế và những khoản có tính chất chịu thuế, theo khoản 1 Điều 1 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi năm 2012.

Để hướng dẫn cụ thể về nghĩa vụ thuế đối với cá nhân cho thuê nhà, khoản 2 Điều 4 Thông tư số 40/2021/TT-BTC quy định rằng: cá nhân có thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh (bao gồm cả cho thuê tài sản) nếu có doanh thu trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống, thì không thuộc diện phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân. Dù vậy, cá nhân vẫn phải kê khai chính xác, trung thực và nộp hồ sơ thuế đúng hạn, đồng thời chịu trách nhiệm pháp lý về nội dung kê khai.

Ngoài ra, tại điểm c khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC, được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư 100/2021/TT-BTC, có quy định bổ sung liên quan đến trường hợp thời gian cho thuê không trọn năm: nếu cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và phát sinh doanh thu từ 100 triệu đồng trở xuống trong năm dương lịch, thì vẫn được miễn nộp thuế GTGT và thuế TNCN. Đặc biệt, trong trường hợp bên thuê thanh toán tiền thuê trước cho nhiều năm, mức doanh thu được sử dụng để xác định nghĩa vụ thuế sẽ được phân bổ đều theo từng năm dương lịch, không tính gộp một lần.

Có thể bạn quan tâm: Cập nhật thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản

Kết luận

Từ ngày 01/8/2024, việc cho thuê nhà phải thành lập doanh nghiệp hay không phụ thuộc vào quy mô và tính chất của hoạt động kinh doanh. Nếu cá nhân cho thuê nhà đáp ứng các điều kiện của kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp nhưng vẫn phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Ngược lại, nếu vượt quá các giới hạn về giá trị hợp đồng và số lần giao dịch, cá nhân cho thuê nhà sẽ phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có ngành, nghề kinh doanh bất động sản để tiếp tục hoạt động hợp pháp.

Và nếu bạn cần hỗ trợ các thông tin về cho thuê nhà phải thành lập doanh nghiệp không hay các vấn đề về giấy tờ, luật pháp về bất động sản thì hãy lựa chọn Luật Minh Tú – Công ty luật với những luật sư, chuyên viên pháp lý nhiều kinh nghiệm, hỗ trợ bạn tất tần tật những thông tin cần thiết.

Thông tin liên hệ Luật Minh Tú:

• Trụ sở công ty tọa lạc tại: Lầu 2 Số 68 đường Nguyễn Huệ, phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
• Văn phòng làm việc: 4/9 Đường số 3, Cư xá Đô Thành, Phường 4, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
• Email: votu@luatminhtu.com
• Hotline: 096 783 78 68
• Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
• Website: luatminhtu.vn
• Đặt lịch hẹn tư vấn 1:1 cùng luật sư TẠI ĐÂY!