Bạn đang thắc mắc cơ quan nào cấp Sổ đỏ lần đầu? Đây là câu hỏi quan trọng khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai. Bài viết này, Luật Minh Tú sẽ giải đáp chi tiết về thẩm quyền cấp Sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024, giúp bạn xác định chính xác cơ quan có trách nhiệm xử lý hồ sơ của mình.
Quy định Pháp luật về việc cấp Sổ đỏ lần đầu
Trong thực tế, người dân thường sử dụng thuật ngữ “Sổ đỏ” hoặc “Sổ hồng” để chỉ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cách gọi này xuất phát từ màu sắc của từng loại giấy chứng nhận trong quá khứ.
Theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024), tên gọi chính thức của loại giấy tờ này là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”. Đây là chứng thư pháp lý do Nhà nước ban hành nhằm xác nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận bao gồm nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
Cần lưu ý rằng, theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024, các loại giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo quy định của các luật trước đây vẫn có giá trị pháp lý tương đương với Giấy chứng nhận được quy định trong Luật Đất đai 2024. Điều này có nghĩa là Sổ đỏ, Sổ hồng đã được cấp trước đó vẫn có giá trị pháp lý.
“Sổ đỏ” hoặc “Sổ hồng” để chỉ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất
(Nguồn: Luật Minh Tú)
Cơ quan nào cấp Sổ đỏ lần đầu?
Việc xác định đúng cơ quan nào cấp Sổ đỏ lần đầu có thẩm quyền (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) là rất quan trọng để người dân nộp hồ sơ đúng địa chỉ, tránh mất thời gian và công sức. Dưới đây là quy định về thẩm quyền cấp Sổ đỏ theo Điều 136 Luật Đất đai 2024 như sau:
- Đối với trường hợp đăng ký lần đầu và có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận:
- UBND cấp tỉnh: Cấp Sổ đỏ cho các đối tượng quy định tại các khoản 1, 2, 5, 6 và 7 Điều 4 Luật Đất đai 2024 (bao gồm tổ chức, cơ sở tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài). UBND cấp tỉnh có thể ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh cấp Sổ đỏ cho các đối tượng này.
- UBND cấp huyện: Cấp Sổ đỏ cho các đối tượng quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 4 Luật Đất đai 2024 (bao gồm cá nhân, cộng đồng dân cư).
- Đối với trường hợp đăng ký biến động (cấp đổi, cấp lại, đăng ký thay đổi):
- Tổ chức đăng ký đất đai: Thực hiện cho tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; cấp Sổ đỏ cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
- Chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai hoặc tổ chức đăng ký đất đai: Thực hiện cho cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Tổ chức đăng ký đất đai, Chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai được sử dụng con dấu của mình để cấp Sổ đỏ hoặc xác nhận vào giấy chứng nhận đã cấp.
Cần phân biệt rõ cơ quan nào cấp Sổ đỏ lần đầu có thẩm quyền theo từng thời điểm trước và sau 01/01/2025
(Nguồn: Luật Minh Tú)
Các bước thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu
Quy trình cấp Sổ đỏ lần đầu (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) được quy định chi tiết tại Điều 31 và Điều 36 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 01/8/2024. Dưới đây là các bước thực hiện thủ tục này:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Chuẩn bị hồ sơ: Người nộp hồ sơ cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ theo quy định tại Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Hồ sơ được nộp tại Bộ phận Một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất (theo điểm a khoản 1 Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP).
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ:
- Cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người nộp.
- Chuyển hồ sơ đến UBND cấp xã để giải quyết.
Bước 3: Xác nhận hiện trạng đất và niêm yết công khai
UBND cấp xã có trách nhiệm:
- Xác nhận hiện trạng sử dụng đất: Xác nhận đất có hay không có nhà ở, công trình xây dựng; tình trạng tranh chấp đất đai và tài sản gắn liền với đất.
- Xác nhận giấy tờ pháp lý liên quan: Tùy từng trường hợp cụ thể, UBND xã sẽ xác nhận các giấy tờ pháp lý theo quy định tại khoản 2 Điều 33 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
- Niêm yết công khai: Niêm yết công khai các nội dung đã xác nhận tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất trong thời gian 15 ngày. Đồng thời, xem xét và giải quyết các ý kiến phản ánh (nếu có).
- Hoàn thiện hồ sơ và lập tờ trình: Sau khi hoàn tất các bước trên, UBND xã sẽ hoàn thiện hồ sơ và lập tờ trình theo mẫu để chuyển cho cơ quan quản lý đất đai cấp huyện.
Bước 4: Đo đạc, xác minh bản trích đo địa chính
Cơ quan quản lý đất đai cấp huyện thực hiện:
- Trích lục bản đồ địa chính (nếu đã có bản đồ địa chính).
- Nếu chưa có bản đồ địa chính, phải tiến hành kiểm tra, ký duyệt hoặc thực hiện trích đo bản đồ địa chính:
- Nếu hồ sơ đã có mảnh trích đo, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra và ký duyệt trong vòng không quá 05 ngày làm việc.
- Nếu hồ sơ chưa có mảnh trích đo, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện trích đo trong vòng không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đề nghị.
- Chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
Lưu ý: Người sử dụng đất phải trả chi phí đo đạc theo quy định.
Bước 5: Thực hiện nghĩa vụ tài chính
- Nếu đủ điều kiện cấp Sổ đỏ, cơ quan có thẩm quyền sẽ gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai (theo mẫu) đến cơ quan thuế.
- Cơ quan thuế sẽ xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính (tiền sử dụng đất, thuế, phí…) cho người sử dụng đất/chủ sở hữu tài sản.
- Người nộp hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế.
- Sau khi người nộp hồ sơ hoàn thành nghĩa vụ tài chính, hồ sơ được chuyển lại cho Văn phòng đăng ký đất đai để tiếp tục xử lý.
- Trường hợp được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính, người nộp hồ sơ cần cung cấp giấy tờ chứng minh.
Bước 6: Trả kết quả
- Sau khi hoàn tất các thủ tục, người nộp hồ sơ sẽ nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ.
- Thời gian cấp Sổ đỏ lần đầu: Theo khoản 1 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian cấp Sổ đỏ lần đầu được quy định như sau:
- Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu: Không quá 20 ngày làm việc.
- Cấp Giấy chứng nhận lần đầu: Không quá 03 ngày làm việc.
- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày làm việc.
Thời gian cấp sổ đỏ lần đầu là không quá 3 ngày làm việc
(Nguồn: Luật Minh Tú)
Cần chuẩn bị hồ sơ xin cấp Sổ đỏ lần đầu như thế nào?
Hồ sơ xin cấp Sổ đỏ lần đầu (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất) được quy định tại Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Tùy thuộc vào đối tượng xin cấp Giấy chứng nhận và nguồn gốc đất, hồ sơ sẽ có những điểm khác biệt. Dưới đây là các trường hợp chi tiết:
Trường hợp người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư
Hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất: Sử dụng Mẫu số 04/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Mẫu này cũng được áp dụng cho người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (nếu có):
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp trước ngày 15/10/1993 (ví dụ: giấy tờ chuyển nhượng, mua bán nhà ở gắn liền với đất được UBND cấp xã xác nhận sử dụng trước ngày 15/10/1993, giấy tờ về di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, tái định cư được UBND cấp huyện/tỉnh phê duyệt có tên người sử dụng đất, giấy tờ tạm giao đất của UBND cấp huyện, cấp tỉnh…). Căn cứ Điều 137 Luật Đất đai 2024.
- Giấy phép xây dựng nhà ở/xây dựng nhà ở có thời hạn; Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Giấy tờ về mua bán/tặng cho/đổi/nhận thừa kế nhà ở đã được công chứng/chứng thực (đối với giao dịch trước 01/7/2006). Căn cứ khoản 1, 5 Điều 148 Luật Đất đai 2024.
- Giấy phép xây dựng công trình/giấy phép xây dựng công trình có thời hạn; Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng (trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng); Giấy tờ về mua bán/tặng cho/thừa kế công trình xây dựng… Căn cứ khoản 1, khoản 5 Điều 149 Luật Đất đai 2024.
- Giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận đã cấp (nếu có): Áp dụng khi đất gốc đã có giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 nhưng có phần diện tích tăng thêm đã được cấp giấy chứng nhận.
- Giấy tờ về thừa kế quyền sử dụng đất (nếu có): Bao gồm cả trường hợp đã có và chưa có Sổ đỏ.
- Giấy tờ về giao đất không đúng thẩm quyền hoặc giấy tờ mua, hóa giá, nhận thanh lý, phân phối nhà ở, công trình gắn liền với đất (nếu có).
- Giấy tờ liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (nếu có).
- Hợp đồng/văn bản thỏa thuận/quyết định của Tòa án về xác lập quyền đối với thửa đất liền kề (nếu có): Kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.
- Văn bản xác định các thành viên hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất (nếu đất do hộ gia đình sử dụng).
- Trích đo bản đồ địa chính của thửa đất (nếu có).
- Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình (nếu có): Được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định hoặc văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình (áp dụng cho trường hợp chứng nhận quyền sở hữu công trình trên đất nông nghiệp mà chủ sở hữu không có giấy tờ quy định tại Điều 149 Luật Đất đai 2024 hoặc công trình thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng).
- Quyết định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai (nếu có): Có thể hiện biện pháp khắc phục là buộc đăng ký đất đai; kèm theo chứng từ nộp phạt (áp dụng cho trường hợp tại điểm a khoản 6 Điều 25 Nghị định 101/2024/NĐ-CP – hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không đúng mục đích, đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch).
- Chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ về việc miễn giảm nghĩa vụ tài chính về đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
- Giấy tờ về chuyển nhượng (nếu có): Có chữ ký của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng (đối với trường hợp chuyển quyền mà chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định).
- Giấy xác nhận của cơ quan thẩm quyền về xây dựng cấp huyện là đủ điều kiện tồn tại nhà ở, công trình xây dựng (đối với trường hợp có nhu cầu xin cấp giấy chứng nhận thuộc trường hợp phải xin cấp phép xây dựng).
Trường hợp người sử dụng đất là tổ chức và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận thừa kế quyền sử dụng đất
Các tổ chức như: tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài khi cần làm thủ tục xin cấp Sổ đỏ lần đầu cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:
- Đơn đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất: Sử dụng Mẫu số 05/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
- Một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Tương tự như trường hợp 1 (các giấy tờ theo Điều 137; khoản 1, 5 Điều 148; khoản 1, 5 Điều 149 Luật Đất đai 2024).
- Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất (đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài).
- Sơ đồ/trích lục bản đồ địa chính/mảnh trích đo bản đồ địa chính của thửa đất (nếu có). Riêng người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài bắt buộc phải có mảnh trích đo bản đồ địa chính.
- Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng về sử dụng đất: Sử dụng Mẫu số 05a/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP (áp dụng cho tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc).
- Quyết định vị trí đóng quân/văn bản giao cơ sở nhà đất hoặc địa điểm công trình quốc phòng và an ninh (đối với đơn vị quân đội, công an, đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc QĐND và CAND; doanh nghiệp nhà nước do Bộ Quốc phòng và Bộ Công an quản lý).
- Hồ sơ thiết kế xây dựng công trình (nếu có): Tương tự như trường hợp 1.
- Chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ về việc miễn giảm nghĩa vụ tài chính về đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Trường hợp giao đất để quản lý (theo Điều 7 Luật Đất đai 2024)
Đối với tổ chức được giao quản lý đất thuộc khoản 1, 2, 3 Điều 7 Luật Đất đai 2024 (ví dụ: quản lý công trình công cộng, đất có mặt nước, đất cho dự án đầu tư):
- Đơn đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 05/ĐK).
- Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất (Mẫu số 05b/ĐK).
Đối với cộng đồng dân cư được giao quản lý đất thuộc khoản 4 Điều 7 Luật Đất đai 2024:
- Đơn đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).
- Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất (Mẫu số 05b/ĐK).
Lưu ý:
- Trường hợp có nhiều người chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và muốn cấp chung một Giấy chứng nhận, thì ngoài các giấy tờ nêu trên, cần nộp thêm văn bản thỏa thuận về việc cấp chung Giấy chứng nhận.
- Trường hợp người yêu cầu đăng ký cấp Giấy chứng nhận thực hiện thủ tục thông qua người đại diện hợp pháp, cần có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật.
- Trong từng trường hợp cụ thể, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có thể yêu cầu bổ sung thêm một số giấy tờ khác để làm rõ thông tin về nguồn gốc đất, tình trạng sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Hồ sơ xin cấp Sổ đỏ lần đầu được quy định tại Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP
(Nguồn: Luật Minh Tú)
Kết luận
Như đã thấy, thủ tục cấp Sổ đỏ lần đầu, bao gồm nhiều bước và yêu cầu tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật. Việc thiếu kinh nghiệm hoặc không nắm rõ quy trình, không biết cơ quan nào cấp sổ đỏ lần đầu có thể dẫn đến những khó khăn, chậm trễ, thậm chí là phát sinh tranh chấp.
Để tránh những rủi ro này và đảm bảo quá trình cấp Sổ đỏ diễn ra suôn sẻ, hãy liên hệ Luật Minh Tú ngay. Với kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực tư vấn pháp lý đất đai, chúng tôi hiểu rõ những khó khăn mà người dân thường gặp phải trong quá trình cấp Sổ đỏ lần đầu. Đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm của chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn, hỗ trợ bạn hoàn thiện hồ sơ và thực hiện các thủ tục một cách nhanh chóng và hiệu quả nhất. Đăng ký tư vấn ngay tại đây.
Thông tin liên hệ:
- Trụ sở công ty tọa lạc tại: Lầu 2 Số 68 đường Nguyễn Huệ, phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
- Văn phòng làm việc: 4/9 Đường số 3, Cư xá Đô Thành, Phường 4, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
- Email: votu@luatminhtu.com
- Hotline: 096 783 78 68
- Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
- Website: luatminhtu.vn