Chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư là nhu cầu của nhiều gia đình để có thể chuyển mục đích sử dụng đất phục vụ cho nhu cầu cá nhân. Tuy nhiên, quá trình này yêu cầu hồ sơ, giấy tờ liên quan, cùng các thủ tục khá phức tạp. Đặc biệt, đối với những người dân mới lần đầu tiếp xúc với quy trình thực hiện này tại cơ quan Nhà nước. Trong bài viết hôm nay, đội ngũ luật sư Luật Minh Tú sẽ giúp bạn giải đáp tất cả các thắc mắc trên theo quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024.
Tổng quan về đất nông nghiệp và đất thổ cư
Đầu tiên, để chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư, bạn phải hiểu rõ từng loại hình đất đai.
Đất nông nghiệp là gì?
Theo quy định tại Điều 4 Nghị định 102/2024/NĐ-CP và chi tiết về đất nông nghiệp sẽ có những loại sau:
- Đất trồng cây hằng năm.
- Đất trồng cây lâu năm.
- Đất lâm nghiệp.
- Đất nuôi trồng thủy sản.
- Đất xây dựng trang trại chăn nuôi tập trung.
- Đất sản xuất muối từ nước biển.
- Một số loại đất nông nghiệp khác như: đất ươm cây tạo giống, nuôi trồng cho mục đích nghiên cứu, đất xây dựng nhà kính và đất phục vụ cho nhu cầu của các khu sản xuất nông nghiệp.
Nhóm đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất khác nhau
(Nguồn: Luật Minh Tú)
Đất thổ cư là gì?
Trong các quy định Pháp luật về đất đai, không có thông tin cụ thể giới thiệu về đất thổ cư. Tuy nhiên, trong thực tế, khái niệm này được người dân hiểu đơn giản về đất ở.
Theo khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, đất ở là một thửa đất dùng cho mục đích làm nhà ở và phục vụ các mục đích khác sinh hoạt trong đời sống. Bao gồm 2 loại chính:
- Đất ở nông thôn: Sẽ thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã, trừ khu vực thực hiện dự án xây dựng đô thị mới.
- Đất ở đô thị: Đất thuộc vào phạm vi địa giới đơn vị hành chính phường, thị trấn và đất nằm trong phạm vị hành chính xã đang xây dựng đô thị mới.
Đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ đất ở
(Nguồn: Luật Minh Tú)
Điều kiện để chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư
Theo Điều 121 Luật Đất đai 2024 đã quy định các hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư phải được Ủy ban nhân dân cấp huyện, quận, thị xã, thành phố, khu vực có đất cấp phép. Tuy nhiên, cơ quan này không toàn quyền quyết định mà cần xem xét thêm kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã được công bố.
Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư
Hướng dẫn quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư được đội ngũ luật sư Luật Minh Tú giới thiệu chi tiết, đầy đủ nhất dưới đây:
- Hồ sơ đề nghị chuyển đổi: Quy định tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT đã đưa ra yêu cầu chuẩn bị bộ hồ sơ để chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư. Bao gồm:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định từ nông nghiệp sang thổ cư theo Mẫu số 02c ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nộp hồ sơ và chờ xét duyệt: Nộp hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. Cơ quan sẽ tiếp nhận hồ sơ và xử lý, trong trường hợp hồ sơ chưa đủ hoặc chưa hợp lệ sẽ gửi thông báo và hướng dẫn bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.
- Hoàn tất thủ tục và cấp sổ đỏ mới: Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm tra, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời, cơ quan này sẽ hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính cần thiết. Khi đã đầy đủ điều kiện, bạn sẽ được nhận quyết định cho phép chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư.
Chi phí và thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư
Chi phí chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư người dân cần nộp thuế bao nhiêu? Thời gian thực hiện kéo dài như thế nào? Cùng Luật Minh Tú tìm hiểu ngay sau đây.
Các loại phí phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất
Để chuyển đổi sang đất ở thì bạn sẽ nộp 4 loại phí và lệ phí, bao gồm:
- Tiền sử dụng đất
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
- Lệ phí trước bạ
- Phí thẩm định hồ sơ
Trong đó, tiền sử dụng đất là khoản phí khá lớn nên nhiều gia đình vẫn còn e ngại khi muốn lên thổ cư.
Khi muốn chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư phải nộp các khoản phí theo quy định
(Nguồn: Luật Minh Tú)
Tiền sử dụng đất
Theo khoản 2, Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP tiền sử dụng đất được quy định qua trong 2 trường hợp sau:
- Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao sang đất nhà ở gồm đất ở và nông nghiệp xen lẫn trong cùng một thửa, người dân sẽ nộp Tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa giá đất nhà ở và giá đất nông nghiệp, tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Công thức tính cụ thể như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở vào thời điểm hiện tại – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).
- Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì phí chuyển đổi đất bằng mức chênh lệch giữa giá đất nhà ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định. Công thức tính:
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở hiện tại – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
>> Xem thêm: Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Chi phí này khi chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư sẽ chỉ khoảng từ 100.000 VNĐ trở xuống/lần cấp.
Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ chỉ áp dụng cho những cá nhân, hộ gia đình đã được miễn lệ phí này khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây.
Công thức tính: Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất hiện tại x Diện tích) x 0.5%
Phí thẩm định hồ sơ
Phí thẩm định hồ sơ sẽ phụ thuộc vào Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định nên không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này. Nếu có thì mức thu giữa các địa phương sẽ khác nhau.
Thời gian thực hiện thủ tục
Thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: tình trạng pháp lý đất, quy định địa phương, quá trình xử lý, xét duyệt hồ sơ. Tuy nhiên, thông thường sẽ bao gồm những giai đoạn sau:
- Thời gian chuẩn bị hồ sơ: 3 – 7 ngày làm việc.
- Thời gian tiếp nhận hồ sơ: 1 – 3 ngày làm việc.
- Cơ quan chức năng thẩm định và xét duyệt: 15 – 25 ngày làm việc.
- Thông báo thực hiện các nghĩa vụ tài chính: 5 – 10 ngày làm việc.
- Thời gian nộp Tiền sử dụng đất: Khoảng 10 – 15 ngày làm việc.
- Xác minh, tiến hành cấp sổ đỏ mới: 10 – 15 ngày làm việc.
Như vậy, thời gian trung bình cho một quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp sẽ kéo dài khoảng 30 – 45 ngày làm việc. Có thể lâu hơn nếu gặp các vấn đề liên quan tới tranh chấp, quy hoạch hoặc cần bổ sung, chỉnh sửa hồ sơ.
Thời gian trung bình cho một quy trình chuyển đổi đất khoảng 30 – 45 ngày làm việc
(Nguồn: Luật Minh Tú)
Những lưu ý quan trọng khi chuyển đổi đất nông nghiệp đất nông nghiệp lên thổ cư
Khi chuyển đổi đất nông nghiệp, người dân cần lưu ý một số rủi ro, khó khăn. Bên cạnh đó, việc lắng nghe lời khuyên từ các chuyên gia, luật sư sẽ giúp bạn giảm thiểu vấn đề không đáng có.
Rủi ro và khó khăn có thể gặp phải khi thực hiện chuyển đổi đất
Quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư có thể gặp khó khăn như sau:
- Rủi ro về pháp lý: Các quy định pháp lý khá khắt khe và phức tạp, hồ sơ cần chuẩn bị đầy đủ, chính xác, dễ gặp tình trạng từ chối hoặc cần bổ sung.
- Chi phí thực hiện lớn, bao gồm các phí dịch vụ, thuế, tiền sử dụng đất.
- Rủi ro liên quan tới thị trường: Khi giá trị đất có thể không tăng như kỳ vọng, thuộc khu vực không quy hoạch tốt và thiếu các dịch vụ thiết yếu.
- Một số khu vực gặp sự chồng chéo trong quá trình thẩm quyền, thiếu minh bạch trong quá trình cấp phép.
Những khó khăn này đòi hỏi sự chuẩn bị và tìm hiểu về pháp lý kỹ lưỡng. Đồng thời, bạn cũng cần có đủ nguồn lực kinh tế, tầm nhìn phát triển khu vực trước khi quyết định chuyển đổi đất.
Những rủi ro và khó khăn khi chuyển đất đất nông nghiệp lên thổ cư.
5 lời khuyên của Luật sư khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất
Để giúp quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư nhanh chóng, thuận lợi và đúng quy định pháp luật, đội ngũ Luật sư của Luật Minh Tú có chia sẻ một số kinh nghiệm như sau:
Thứ nhất, bạn cần kiểm tra tình trạng pháp lý của đất đã được cấp sổ đỏ hay chưa, có tranh chấp, phong tỏa hay không, đất thuộc khu quy hoạch cho dự án xây dựng đô thị hoặc phát triển làm nhà ở,…
Thứ hai, xem xét bảng giá đất, các quy định theo từng địa phương riêng biệt.
Thứ ba, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, theo dõi chặt chẽ thủ tục hành chính, quá trình nộp đơn, làm việc cùng các cơ quan Nhà nước và bổ sung ngay khi cần thiết. Bạn có thể liên hệ Luật Minh Tú để được tư vấn về các thủ tục khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Thứ tư, tính toán rõ ràng chi phí tiền sử dụng đất theo giá thị trường hiện tại, các khoản thuế liên quan.
Cuối cùng, nếu có các tranh chấp và rủi ro pháp lý liên quan, hãy giải quyết nhanh chóng thông qua đàm phán, hòa giản hoặc thậm chí kiện tụng, nhằm bảo vệ quyền lợi cá nhân.
Luật Minh Tú – Dịch vụ tư vấn, hỗ trợ thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư uy tín
Luật Minh Tú sở hữu đội ngũ luật sư, chuyên gia pháp lý với hơn 17 năm kinh nghiệm. Chúng tôi đã tư vấn, hỗ trợ thành công cho nhiều trường hợp chuyển đổi đất. Cam kết mang đến dịch vụ hiệu quả và tối ưu, bao gồm:
- Hỗ trợ tư vấn pháp lý: Cung cấp các thông tin về luật, giải đáp thắc mắc liên quan đến việc chuyển đổi đất đai tới khách hàng.
- Soạn thảo, chuẩn bị hồ sơ, các tài liệu cần thiết theo quy định.
- Nộp và theo dõi hồ sơ: Đại diện khách hàng tới cơ quan chức năng có thẩm quyền để nộp hồ sơ và sát sao quy trình xử lý.
- Giải quyết các vấn đề phát sinh khác khi xin cấp phép chuyển đổi đất.
Luật Minh Tú cung cấp dịch vụ tư vấn, hỗ trợ thủ tục chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư
(Nguồn: Luật Minh Tú)
Đừng ngần ngại liên hệ ngay Luật Minh Tú qua các thông tin sau:
- Trụ sở công ty tọa lạc tại: Lầu 2 Số 68 đường Nguyễn Huệ, phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
- Văn phòng làm việc: 4/9 Đường số 3, Cư xá Đô Thành, Phường 4, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
- Email: votu@luatminhtu.com
- Hotline: 096 783 78 68
- Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
- Website: luatminhtu.vn
Trên đây là những thông tin về thủ tục, chi phí, hướng dẫn quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư đầy đủ và chi tiết nhất. Nếu bạn còn bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần tư vấn về hồ sơ, thủ tục khi tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất, hãy liên hệ ngay Luật Minh Tú để được hỗ trợ nhanh chóng.
Chào Ls Tú!
Ls cho tôi hỏi , chuyển đất nông nghiệp sang thổ cư thì có quy định nào bắt buộc đất thổ cư phải nằm cạnh đường đi không?
Anh, Chị liên hệ với Tú qua zalo này nhé: Zalo OA: https://zalo.me/937862586028019033