“Đất tranh chấp tách thửa được không?“ là thắc mắc phổ biến, yếu tố quyết định đến tính khả thi của các giao dịch phân chia quyền sử dụng đất. Đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 tiếp tục đối mặt với hàng loạt vụ tranh chấp đất đai phức tạp, thì việc tách thửa – tức phân chia một thửa đất lớn thành các phần nhỏ hơn – đòi hỏi tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật, tránh dẫn đến hợp đồng vô hiệu hoặc tranh tụng kéo dài.

Với kinh nghiệm xử lý nhiều vụ việc liên quan đến đất tranh chấp, Luật Minh Tú sẽ phân tích sâu sắc các quy định hiện hành, giúp bạn nắm vững lập luận pháp lý để đưa ra quyết định an toàn, giảm thiểu rủi ro không đáng có.

1. Khái niệm và nguyên tắc cốt lõi của việc tách thửa đất theo luật hiện hành

1.1. Tranh chấp đất là gì?

Tranh chấp đất đai là những xung đột về quyền, nghĩa vụ giữa người sử dụng đất với nhau hoặc giữa người sử dụng đất với các cơ quan quản lý nhà nước. Về bản chất, tranh chấp đất đai thể hiện sự bất đồng về ranh giới, diện tích, quyền sử dụng, sở hữu hoặc các lợi ích khác liên quan đến thửa đất. Một thửa đất được xác định là đang có tranh chấp nếu:

• Đã nộp đơn khởi kiện, yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.
• Đang trong quá trình hòa giải tại cơ sở hoặc được các cơ quan chức năng thụ lý, xem xét.

Việc xác định đúng tình trạng pháp lý của thửa đất là bước đầu tiên và quan trọng nhất. Đây là lý do vì sao trước mọi giao dịch, việc tìm đến một dịch vụ tư vấn pháp lý đất đai uy tín như Luật Minh Tú là cần thiết để thẩm định hồ sơ, rà soát pháp lý và đưa ra đánh giá chính xác nhất.

1.2. Tách thửa đất là gì?

Để trả lời chính xác “đất tranh chấp tách thửa được không?“, trước hết cần làm rõ khái niệm tách thửa đất – một quy trình hành chính quan trọng trong quản lý đất đai. Theo khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, tách thửa đất là việc phân chia quyền sử dụng một thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận thành nhiều thửa nhỏ hơn, nhằm phục vụ nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế. Tách thửa không chỉ là phân chia diện tích mà còn phải đảm bảo tính hợp pháp, ổn định xã hội, tránh lạm dụng dẫn đến phân mảnh đất đai không kiểm soát.

>>> Hướng dẫn hồ sơ, thủ tục tách thửa, hợp thửa đất từ 1/7/2025

2. Điều kiện chung để tách thửa đất

Khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 quy định rõ các điều kiện bắt buộc: thửa đất phải có giấy chứng nhận hợp lệ, còn thời hạn sử dụng, không tranh chấp hoặc kê biên thi hành án, và phải đảm bảo lối đi kết nối với giao thông công cộng.

Những điều kiện này nhằm bảo vệ quyền lợi các bên, ngăn chặn tranh chấp mới phát sinh từ việc tách thửa thiếu cơ sở. Ví dụ, nếu đất không có lối đi hợp lý, việc tách thửa sẽ bị từ chối, dẫn đến lãng phí thời gian.

Ngoài ra, khoản 2 Điều 220 bổ sung điều kiện về diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh. Không đáp ứng diện tích tối thiểu sẽ khiến tách thửa bị vô hiệu, trừ trường hợp hợp thửa đồng thời với đất liền kề – dịch vụ tư vấn pháp lý của Luật Minh Tú sẽ hỗ trợ lập kế hoạch hợp thửa để vượt qua rào cản này.

3. Đất tranh chấp tách thửa được không?

Câu trả lời trực tiếp cho “đất tranh chấp tách thửa được không?” là “Không“, trừ trường hợp ngoại lệ cụ thể. Theo điểm c khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024, đất không có tranh chấp là điều kiện tiên quyết để tách thửa, nhằm tránh làm phức tạp thêm tình hình tranh tụng.

Nếu đất đang tranh chấp toàn bộ, việc tách thửa sẽ bị từ chối vì có thể ảnh hưởng đến quyết định cuối cùng của tòa án hoặc cơ quan hành chính, dẫn đến hợp đồng vô hiệu theo Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 mở ra ngoại lệ thuyết phục, nếu xác định được phạm vi diện tích và ranh giới tranh chấp, phần còn lại không tranh chấp được phép tách thửa (điểm c khoản 1 Điều 220). Ngoại lệ này cân bằng giữa bảo vệ quyền lợi và duy trì hoạt động kinh tế, nhưng đòi hỏi chứng cứ rõ ràng như biên bản hòa giải hoặc quyết định tạm thời. 

Như vậy, nếu Quý vị đang sở hữu một thửa đất lớn nhưng chỉ có một phần nhỏ bị tranh chấp, và phần tranh chấp đó đã được xác định rõ về ranh giới, diện tích, thì Quý vị vẫn có thể thực hiện thủ tục tách thửa đối với phần diện tích đất còn lại không có tranh chấp. Đây là một điểm sáng trong quy định pháp luật, thể hiện sự linh hoạt và bảo vệ quyền lợi tối đa cho người sử dụng đất. Tuy nhiên, để làm được điều này, Quý vị cần có sự hỗ trợ của các luật sư giàu kinh nghiệm để thu thập bằng chứng, xác định ranh giới một cách chính xác, chặt chẽ. Đội ngũ luật sư tại Luật Minh Tú sẵn sàng đồng hành và cung cấp giải pháp pháp lý toàn diện cho Quý vị.

4. Các trường hợp không được tách thửa đất khác

4.1. Trường hợp không được tách thửa

Ngoài tranh chấp, các trường hợp không tách thửa bao gồm:

• Đất hết thời hạn sử dụng, bị kê biên (khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024)
• Không phù hợp quy hoạch (khoản 1 Điều 5)
• Có thông báo thu hồi (khoản 1 Điều 85)
• Phân chia theo bản án không đảm bảo diện tích tối thiểu cũng bị cấm (điểm c khoản 2 Điều 220).

4.2. Rủi ro pháp lý nếu tách thửa sai quy định

Tách thửa đất tranh chấp sai có thể dẫn đến:

• Vô hiệu hóa, bồi thường thiệt hại (Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015)
• Phạt hành chính lên đến 50 triệu đồng (Nghị định 82/2020/NĐ-CP).

Nếu bạn đang cân nhắc tách thửa đất tranh chấp, dịch vụ tư vấn pháp lý của Luật Minh Tú sẽ hỗ trợ đánh giá ranh giới tranh chấp ngay từ đầu, giảm thiểu rủi ro không đáng có.

>>> Tìm hiểu các loại chi phí tách thửa đất thổ cư mới nhất 2025

5. Hồ sơ và thủ tục tách thửa đất liên quan đến tranh chấp

Hồ sơ tách thửa được quy định tại khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư 14/2023/TT-BTNMT), bao gồm:

• Đơn đề nghị tách thửa (Mẫu số 11/ĐK)
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

Trong trường hợp đất tranh chấp, hồ sơ phải chứng minh phần không tranh chấp để áp dụng ngoại lệ, nếu không sẽ bị từ chối.

Sau khi nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan này sẽ tiến hành đo đạc địa chính và thực hiện các thủ tục cần thiết. Nếu việc tách thửa dẫn đến thay đổi quyền sử dụng đất, Quý vị cần phải thực hiện đăng ký biến động đất đai. Toàn bộ quy trình này có thể phức tạp và mất nhiều thời gian, nhưng với dịch vụ pháp lý đất đai chuyên nghiệp của Luật Minh Tú, mọi thủ tục sẽ được đơn giản hóa và hoàn thành nhanh chóng, chính xác.

6. Đăng ký biến động và cấp giấy chứng nhận sau tách thửa

Sau tách thửa, phải đăng ký biến động theo điểm i khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 nếu thay đổi quyền sử dụng đất. Khoản 3 Điều 146 quy định cấp Giấy chứng nhận cho từng thửa nếu đáp ứng Điều 220, nhưng không cấp nếu tự tách thành thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu (khoản 2 Điều 146).

Bước này đảm bảo tính pháp lý, tránh tranh chấp sau – dịch vụ của Luật Minh Tú bao gồm hỗ trợ đăng ký biến động để hoàn tất thủ tục.

7. Vì sao nên ủy thác vấn đề tách thửa đất tranh chấp cho Luật Minh Tú?

Thực tiễn cho thấy, việc tự giải quyết các vấn đề đất đai, đặc biệt là khi có tranh chấp, thường tiềm ẩn nhiều rủi ro. Các sai sót về hồ sơ, thủ tục, hoặc sự thiếu hiểu biết về pháp luật có thể dẫn đến việc hồ sơ bị từ chối, kéo dài thời gian giải quyết, thậm chí gây thiệt hại về tài chính.

Dịch vụ tư vấn tách thửa đất chuyên nghiệp tại Luật Minh Tú chính là giải pháp tối ưu cho Quý vị, bởi chúng tôi cam kết:

• Tư vấn chuyên sâu, toàn diện: Chúng tôi sẽ phân tích kỹ lưỡng tình trạng pháp lý của thửa đất, đánh giá khả năng tách thửa và đưa ra phương án giải quyết tối ưu nhất.
• Tiết kiệm thời gian, công sức: Đội ngũ luật sư sẽ đại diện Quý vị thực hiện mọi thủ tục hành chính, từ chuẩn bị hồ sơ đến làm việc với cơ quan chức năng, giúp Quý vị giải quyết công việc một cách nhanh chóng, hiệu quả.
• Bảo vệ quyền lợi tuyệt đối: Chúng tôi cam kết bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của Quý vị trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp, đảm bảo thửa đất sau khi tách thửa có đầy đủ giá trị pháp lý và không còn rủi ro tiềm ẩn.
• Chi phí hợp lý, minh bạch: Mọi khoản phí dịch vụ đều được công khai, cam kết không phát sinh chi phí ẩn.

Nếu Quý vị đang gặp vướng mắc với thửa đất có tranh chấp và muốn tách thửa để đảm bảo quyền lợi, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Luật Minh Tú để được tư vấn và hỗ trợ một cách cặn kẽ, chi tiết, hiệu quả.

Thông tin liên hệ

• Hotline: 1900 0031
• Zalo tư vấn 24/7: https://zalo.me/congtyluatminhtu
• Zalo đặt lịch tư vấn cùng Luật sư Võ Hồng Tú: 090.737.4868
• Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
• Email: votu@luatminhtu.com
• Website: luatminhtu.vn
• Văn phòng tư vấn: Số 4/9 Đường số 03, Cư xá Đô Thành, Phường Bàn Cờ, Tp.HCM