Đất trong quy hoạch có được chuyển nhượng không là một vấn đề được nhiều người quan tâm, đặc biệt là khi có ý định mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Liệu đất nằm trong diện quy hoạch có được phép chuyển nhượng hay không?
Bài viết này Luật Minh Tú sẽ cung cấp thông tin chi tiết về vấn đề này, bao gồm điều kiện chuyển nhượng và cách kiểm tra quy hoạch đất đai một cách chuẩn xác nhất theo quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024.
Đất trong quy hoạch có được chuyển nhượng không?
Hiện tại, theo như quy định của pháp luật, đất trong quy hoạch vẫn có thể được chuyển nhượng. Tuy nhiên, việc này sẽ kèm theo một số hạn chế và điều kiện nhất định.
Theo quy định tại Khoản 6, Khoản 7 Luật Đất đai 2024, trường hợp nhà, đất nằm trong diện quy hoạch vẫn có thể thực hiện việc chuyển nhượng bình thường. Tuy nhiên, người sử dụng đất sẽ không được xây mới nhà ở, công trình hoặc trồng mới cây lâu năm.
Có 02 trường hợp cần lưu ý khi mua bán nhà, đất nằm trong quy hoạch:
- Mua/bán trước khi có thông báo/quyết định thu hồi đất: Giao dịch này sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ).
- Mua/bán sau khi có thông báo/quyết định thu hồi đất: Giao dịch này sẽ không được cấp Sổ đỏ.
Ngoài ra, tùy thuộc vào việc đất có nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện hay không, sẽ có những quy định cụ thể hơn:
Trường hợp có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Nếu đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện hoặc trong diện phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền của mình. Tuy nhiên, như đã đề cập, không được xây mới nhà ở, công trình hoặc trồng mới cây lâu năm.
Người dân chỉ được phép xây dựng khi có giấy phép xây dựng có thời hạn và được phép cải tạo, sửa chữa nhà ở/công trình hiện có.
>>> Xem thêm: Chuyển mục đích sử dụng đất cần điều kiện, thủ tục và lưu ý gì?
Trường hợp không có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Nếu đất thuộc diện quy hoạch đã được công bố công khai nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định.
Lưu ý quan trọng:
– Trường hợp có kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công bố nhưng sau 02 năm không có quyết định thu hồi hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải:
- Xem xét, đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố công khai việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đất này.
- Hủy bỏ việc chuyển mục đích sử dụng đất với phần diện tích đã được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
– Nếu cơ quan có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố công khai, người sử dụng đất sẽ không bị hạn chế về các quyền sử dụng đất theo quy định.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất)
Để việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra đúng quy định pháp luật, dù đất có nằm trong quy hoạch hay không, giao dịch này vẫn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện được quy định tại Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đây là điều kiện tiên quyết, trừ một số trường hợp đặc biệt được miễn như:
- Thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư.
- Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo pháp luật kinh doanh bất động sản.
- Hộ gia đình/cá nhân sử dụng đất chưa được cấp Sổ đỏ nhưng đủ điều kiện để được cấp thì được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
- Đất không bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp khác để bảo đảm thi hành án.
- Đất không có tranh chấp hoặc nếu có tranh chấp thì đã được giải quyết bằng bản án/quyết định của Tòa án hoặc quyết định/phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
- Vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất.
- Đất không bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật.
Tóm lại, đất trong quy hoạch vẫn được phép bán nhưng phải đảm bảo đáp ứng đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên để giao dịch được hợp pháp và thuận lợi.
>>> Đọc ngay: Tranh chấp đất đai không có sổ đỏ xử lý thế nào theo Luật Đất đai 2024
Hướng dẫn cách kiểm tra đất có nằm trong diện quy hoạch
Việc kiểm tra quy hoạch đất đai là bước cực kỳ quan trọng trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào liên quan đến đất đai. Theo Khoản 3 Điều 75 Luật Đất đai 2024, người dân có thể kiểm tra kế hoạch sử dụng đất hàng năm để biết đất có nằm trong diện quy hoạch hay không bằng 03 cách chính sau:
- Kiểm tra trực tiếp hoặc trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Đây là nguồn thông tin chính thức và toàn diện nhất về quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và các quy hoạch lớn.
- Kiểm tra tại trụ sở UBND tỉnh/thành phố hoặc trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh: Thông tin quy hoạch ở cấp tỉnh sẽ chi tiết hơn, đặc biệt đối với các dự án lớn của tỉnh.
- Kiểm tra tại trụ sở UBND cấp huyện hoặc trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện: Đây là cách kiểm tra chi tiết nhất về quy hoạch cấp huyện, bao gồm kế hoạch sử dụng đất hàng năm, các dự án cụ thể tại địa phương đó.
Việc chủ động kiểm tra thông tin quy hoạch sẽ giúp bạn đưa ra quyết định chính xác và tránh được những rủi ro pháp lý không mong muốn khi mua bán, chuyển nhượng đất đai.
Hy vọng những thông tin trên đã giúp bạn hiểu rõ hơn về việc chuyển nhượng đất trong quy hoạch. Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào, đừng ngần ngại tìm kiếm thêm thông tin hoặc liên hệ với Luật Minh Tú để được hỗ trợ trong vấn đề hợp đồng mua bán nhà đất nhé.
Thông tin liên hệ:
- Trụ sở công ty tọa lạc tại: Lầu 2 Số 68 đường Nguyễn Huệ, phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
- Văn phòng làm việc: 4/9 Đường số 3, Cư xá Đô Thành, Phường 4, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
- Email: Info@luatminhtu.vn
- Hotline: 1900 0031
- Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
- Zalo tư vấn 24/7: https://zalo.me/congtyluatminhtu
