Hiểu rõ hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định mới nhất là điều vô cùng cần thiết trong bối cảnh kinh tế – xã hội phát triển mạnh mẽ. Nhu cầu mua bán nhà ở tại Việt Nam ngày càng gia tăng, đặc biệt tại các thành phố lớn và khu vực có tốc độ đô thị hóa cao. Nhà ở không chỉ đơn thuần là nơi sinh sống mà còn trở thành tài sản đầu tư, bảo toàn giá trị và tích lũy tài sản cho cá nhân, hộ gia đình.

Tuy nhiên, bên cạnh cơ hội, việc giao dịch nhà ở cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu các bên không nắm rõ quy định pháp luật hoặc sơ suất trong soạn thảo hợp đồng. Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và tránh tranh chấp, cần nắm rõ hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và nhiều văn bản pháp luật liên quan mới đã có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.

Trong bài viết này, hãy cùng Luật Minh Tú tìm hiểu chi tiết về hợp đồng mua bán nhà ở 2025, những nội dung quan trọng cần lưu ý và các điểm mới mà bạn không thể bỏ qua!

Hợp đồng mua bán nhà ở là gì?

Mặc dù luật không có quy định nào giải thích rõ hợp đồng mua bán nhà ở là gì nhưng theo khoản 2 Điều 131 Luật Đất đai 2024:

“2. Tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu”

Căn cứ Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở chính là sự thỏa thuận bằng văn bản, theo đó bên bán giao nhà cho bên mua, còn bên mua có nghĩa vụ thanh toán đúng thỏa thuận. Hợp đồng này phải tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật về nhà ở, đất đai, dân sự, và phải công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo giá trị pháp lý.

>>> Xem thêm: Mẫu hợp đồng thuê đất mới nhất 2025 – Cập nhật theo Luật Đất đai 2024

Nội dung bắt buộc trong hợp đồng mua bán nhà ở

Điều 163 Luật Nhà ở 2023 quy định hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau:

• Thông tin chi tiết các bên tham gia hợp đồng
• Mô tả đặc điểm của nhà ở và đặc điểm của thửa đất gắn với nhà ở
• Giá giao dịch nhà ở (trừ trường hợp Nhà nước có quy định về giá)
• Thời hạn và phương thức thanh toán tiền
• Thời gian bàn giao/bảo hành nhà ở
• Quyền và nghĩa vụ của các bên
• Cam kết của các bên
• Thỏa thuận khác (nếu có)
• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
• Thời gian ký hợp đồng
• Chữ ký ghi rõ họ tên của các bên

Đây là những nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng mua bán nhà ở của các bên. Việc ghi nhận đầy đủ, chính xác các nội dung này không chỉ giúp hợp đồng đảm bảo giá trị pháp lý mà còn là cơ sở quan trọng để bảo vệ quyền lợi của các bên nếu xảy ra tranh chấp.

Điều kiện để hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực

Để một hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực pháp luật, các bên cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015:

Điều kiện về chủ thể:

• Bên bán phải là chủ sở hữu hợp pháp của nhà ở hoặc người được ủy quyền hợp pháp.
• Bên mua phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định pháp luật.
• Chủ thể tham gia giao dịch phải hoàn toàn tự nguyện.

Điều kiện về hình thức

• Hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải được lập thành văn bản.
• Công chứng hoặc chứng thực phải được thực hiện ở tổ chức công chứng hoặc UBND xã/phường nơi có nhà ở.

Điều kiện về nội dung

• Nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức.
• Nhà ở đem bán phải đảm bảo đủ điều kiện chuyển nhượng (ví dụ: không bị kê biên, không nằm trong quá trình tranh chấp).

Điều kiện về đối tượng của giao dịch

• Nhà ở phải là tài sản có thực, được phép giao dịch, có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ hoặc sổ hồng).

>>> Đọc ngay: Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Một số điểm mới về nhà ở trong Luật Nhà ở 2023

Cấp sổ hồng cho Chung cư mini

Theo Điều 57 Luật Nhà ở 2023, cá nhân muốn xây chung cư mini để bán, cho thuê phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án. Căn hộ đủ điều kiện sẽ được cấp sổ hồng, được phép bán, cho thuê, thuê mua theo quy định. Công trình phải đảm bảo quy chuẩn xây dựng và phòng cháy chữa cháy. Luật mới đã công nhận quyền sở hữu riêng lẻ từng căn hộ chung cư mini.

Không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư

Luật Nhà ở 2023 không còn quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, mà chỉ quy định thời hạn sử dụng. Điều này có nghĩa là người dân được sở hữu căn hộ của mình lâu dài, nhưng thời gian sử dụng của tòa nhà sẽ phụ thuộc vào chất lượng xây dựng và thời gian sử dụng thực tế.

Theo quy định tại Điều 58 Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng sẽ dựa trên hồ sơ thiết kế và được ghi rõ trong văn bản thẩm định. Khi nhà chung cư được xây xong và đưa vào sử dụng, thời hạn sử dụng bắt đầu được tính từ thời điểm đó. Nếu sau một thời gian, tòa nhà bị hư hỏng nặng, xuống cấp nghiêm trọng, hoặc có nguy cơ sập đổ, thì cơ quan chức năng sẽ kiểm định và quyết định có cần phá dỡ hay không. Dù nhà có bị tháo dỡ thì người dân vẫn giữ quyền sử dụng đất ổn định lâu dài và sẽ được bồi thường theo quy định pháp luật. Việc kiểm tra, đánh giá chất lượng và công bố thời hạn sử dụng nhà chung cư sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện theo đúng quy trình của Luật Nhà ở và Luật Xây dựng.

Thay đổi nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội

Theo quy định mới tại Điều 89 Luật Nhà ở 2023, người mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội sẽ không được bán lại căn nhà của mình trong thị trường tự do trong thời gian tối thiểu là 5 năm, tính từ ngày đã thanh toán đầy đủ tiền mua hoặc thuê mua mà chỉ được phép:

• Bán lại cho chủ đầu tư của dự án đã xây dựng căn nhà đó
• Bán cho người khác đủ điều kiện được mua nhà ở xã hội, nếu chủ đầu tư không có nhu cầu mua lại.

Lưu ý giá bán lại trong cả hai trường hợp này không được cao hơn mức giá ghi trong hợp đồng mua bán ban đầu.

Quy định này nhằm mục đích bảo vệ chính sách an sinh xã hội, giúp nhà ở xã hội đến đúng tay những người cần được hỗ trợ, đồng thời ngăn chặn tình trạng đầu cơ, mua bán kiếm lời từ chính sách ưu đãi của Nhà nước.

Những lưu ý quan trọng khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở

• Kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng: yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp.
• Cẩn thận thỏa thuận điều khoản phạt vi phạm: Thống nhất rõ các mức phạt trong hợp đồng.
• Công chứng tại nơi có uy tín: Tránh rủi ro do công chứng viên không kiểm tra kỹ hồ sơ.
• Hạn chế giao dịch bằng tiền mặt: Ưu tiên thanh toán trực tuyến để có chứng từ rõ ràng.

Kết luận

Hiểu biết về Hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định mới sẽ là “tấm khiên” bảo vệ quyền lợi của cả người mua lẫn người bán nếu được soạn thảo đúng quy định và thỏa thuận chặt chẽ. Việc cập nhật đầy đủ những điểm mới trong luật sẽ giúp bạn yên tâm khi tham gia giao dịch bất động sản trong năm 2025 và những năm tiếp theo.

Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào về quy trình lập hợp đồng mua bán nhà ở mới nhất, đừng ngần ngại liên hệ Luật Minh Tú để được đội ngũ pháp lý chuyên nghiệp hỗ trợ bạn!

Thông tin liên hệ

• Trụ sở công ty tọa lạc tại: Lầu 2 Số 68 đường Nguyễn Huệ, phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
• Văn phòng làm việc: 4/9 Đường số 3, Cư xá Đô Thành, Phường 4, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
• Email: Info@luatminhtu.vn
• Hotline: 1900 0031
• Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
• Zalo tư vấn 24/7: https://zalo.me/congtyluatminhtu