Hiện nay, sự bùng nổ dân số đã dẫn đến hiện trạng “đất chật người đông” xảy ra tại Việt Nam đặc biệt là các thành phố lớn, từ đó cũng kéo theo sự gia tăng các tranh chấp, mâu thuẫn liên quan đến ranh giới giữa các mảnh đất liền kề. Những tranh chấp này thường diễn ra rất phức tạp và kéo dài một khoảng thời gian lâu, bởi lẽ việc xác định ranh giới giữa các mảnh đất liền kề đòi hỏi phải có kiến thức chuyên môn sâu trong lĩnh vực đất đai. Bài viết này sẽ đưa ra một số phương pháp để giải quyết tranh chấp ranh giới đất liền kề chi tiết và hợp pháp nhất. Xem ngay!
1. Ranh giới đất liền kề là gì?
Ranh giới đất liền kề được hiểu là đường vẽ trên bàn đồ hoặc mốc giới thực địa giữa hai thửa đất liền kề xác định quyền sử dụng của các thủ thể có quyền sử dụng, chiếm hữu đối với phần đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.
Ranh giới thửa đất liền kề phân định quyền chiếm hữu và sử dụng đất của người sử dụng đất với người sử dụng đất liền kề đối với một mảnh đất nhất định.
2. Nguyên tắc xác định ranh giới liền kề giữa các bất động sản
Căn cứ quy định tại Điều 175 BLDS 2015, ranh giới liền kề giữa các bất động sản được xác định như sau:
- Theo sự thỏa thuận của các bên: Các bên liên quan có thể tự thỏa thuận với nhau về vấn đề này. Thỏa thuận này có thể được ghi nhận bằng văn bản và có thể có sự chứng kiến của bên thứ ba để đảm bảo tính pháp lý và minh bạch.
- Theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ đưa ra quyết định dựa trên các quy định pháp luật hiện hành. Quyết định này sẽ được ban hành sau khi cơ quan có thẩm quyền tiến hành kiểm tra, xác minh và xem xét tất cả các yếu tố liên quan.
- Theo tập quán: Trong trường hợp không có văn bản pháp luật cụ thể hoặc thỏa thuận giữa các bên, tập quán địa phương sẽ được áp dụng. Tập quán này phải là những quy tắc đã được công nhận và tuân thủ một cách rộng rãi trong cộng đồng địa phương.
- Trường hợp ranh giới chưa được phân định rõ nhưng đã sử dụng ổn định trên 30 năm và không xảy ra tranh chấp: Nếu ranh giới chưa được xác định rõ ràng nhưng khu vực này đã được sử dụng một cách ổn định và liên tục trong hơn 30 năm mà không có bất kỳ tranh chấp nào xảy ra, thì ranh giới này sẽ được công nhận theo thực tế sử dụng. Điều này nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và ổn định tình hình quản lý đất đai tại địa phương.
Sau khi ranh giới giữa các bên đã được xác định thì người sử dụng đất sẽ được sử dụng phần đất của mình theo nguyên tắc sau:
- Thứ nhất, người sử dụng đất phải tôn trọng quyền sử dụng đất của người sử đất liền kề: Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
- Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
- Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
3. Tranh chấp ranh giới đất liền kề sẽ được giải quyết như thế nào?
Tranh chấp ranh giới đất liền kề là một vấn đề phổ biến trong quản lý và sử dụng đất đai, đặc biệt ở những khu vực có mật độ dân cư đông đúc hoặc đất đai có giá trị cao. Việc giải quyết tranh chấp này không chỉ đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan mà còn góp phần ổn định tình hình xã hội và phát triển bền vững. Theo quy định của pháp luật đất đai, sẽ có những phương thức giải quyết tranh chấp ranh giới đất liền kề sau:
3.1. Các bên thương lượng, thỏa thuận
Khi xảy ra tranh chấp, trước hết, các bên nên cùng nhau thỏa thuận, đàm phán, thương lượng xác định ranh giới liền kề trên tinh thần thiện chí, bình đẳng. Đây là phương án tối ưu và ít tốn kém nhất, tuy nhiên cũng khó thực hiện trên thực tế nhất, bởi lẽ các bên đều có xu hướng bảo vệ quyền lợi của mình nhiều hơn, nên khó có tiếng nói chung.
3.2. Hòa giải tại Ủy ban nhân dân
Sau khi đã cố gắng thỏa thuận, thương lượng nhưng không giải quyết được tranh chấp giữa các bên, các bên có thể nhờ Bên thứ 3 làm trung gian để hòa giải. Theo quy định tại Luật Đất đai, chủ thể có thẩm quyền hòa giải tại cơ sở đối với các tranh chấp đất đai là Ủy ban nhân dân, cụ thể:
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phối hợp với Ủy ban Mặt trận tổ quốc Việt Nam cấp xã, tổ chức thành viên của Mặt trận, tổ chức xã hội khác tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình.
Các phương án giải quyết tranh chấp ranh giới liền kề
Tham khảo thêm:
3.2.1. Phương thức hòa giải
Việc hòa giải tranh này được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã, được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.
3.2.2. Kết quả hòa giải
Trường hợp 1: Hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau. Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp 2: Hòa giải không thành, mà các bên đều có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tranh chấp sẽ được giải quyết bằng cách đưa ra Tòa án nhân dân theo khoản 1 điều 203 Luật đất đai 2013: “Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”.
Một điểm lưu ý rằng, kết quả hòa giải tại cơ sở không có ý nghĩa bắt buộc các bên tranh chấp phải tuân theo mà chỉ có ý nghĩa tham khảo ý kiến khi có cơ quan có thẩm quyền đứng ra hòa giải.
3.3. Giải quyết tranh chấp tại Tòa án
Giải quyết tranh chấp tại Tòa án được xem là phương án cuối cùng, phán quyết của Tòa có nghĩa bắt buộc thực hiện đối với các bên. Tuy nhiên phương án này lại tốn kém nhiều chi phí và thường kéo trong một khoảng thời gian dài.
3.3.1. Thời hiệu khởi kiện tại Tòa án
Tranh chấp quyền sử dụng đất là tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất đối với toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất, bao gồm cả tranh chấp ranh giới thửa đất.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015 quy định không áp dụng thời hiệu trong trường hợp: “3. Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai”
Như vậy tranh chấp ranh giới thửa đất liền kề thuộc các trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai nên không áp dụng thời hiệu khởi kiện để giải quyết tranh chấp, hay nói cách khác thời hạn giải quyết tranh chấp là vĩnh viễn, không bị giới hạn bởi một mốc thời gian cụ thể.
3.3.2. Thủ tục khởi kiện
Bên khởi kiện sẽ tiến hành nộp đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp liên quan đến ranh giới đất liền kề.
4. Một số tranh chấp về ranh giới đất liền kề
4.1. Bản án 93/2020/DS-PT ngày 25/05/2020 về tranh chấp ranh giới quyền sử dụng đất và yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại
+ Cấp xét xử: Phúc thẩm.
+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp.
+ Trích dẫn nội dung: ” Nguồn gốc đất của ông S, bà C là do cha của ông S tên Nguyễn Văn O để lại cho ông sử dụng và ông đã kê khai được cấp giấy chứng nhận QSD đất thửa số 607, tờ bản đồ số 01, diện tích 2.025m2, qua đo đạc thực tế 1.506,2m2, mục đích sử dụng là đất T, cấp ngày 06/11/1995, việc ông S đi kê khai được cấp giấy không có đo đạc thực tế, cấp giấy theo bản đồ giải thửa 299. Theo bà C trình bày trong quá trình sử dụng, ranh giới giữa phần đất của ông S và bà H có bờ ruộng của ông S làm ranh, còn phía đất bà H, ông H1 là đất ao. Phần đất ông S có trồng tràm và gáo trên đất cách ranh đất bà H, ông H1 khoảng 4,5m đến 5m, bà C xác định ranh đất giữa đất ông S và bà H là các mốc M9, M10, M2, A, M3 thể hiện trên sơ đồ tranh chấp ranh đất ngày 10/9/2015. Ông H1, bà H cho rằng ranh đất giữa hai bên là các mốc M8, M4, M11, M3, chứ không phải ranh đất theo yêu cầu của bà C.”
+ Kết quả giải quyết: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
4.2. Bản án 55/2019/DS-PT ngày 19/11/2019 về tranh chấp ranh giới quyền sử dụng đất
+ Cấp xét xử: Phúc thẩm.
+ Cơ quan xét xử: Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc.
+ Trích dẫn nội dung: “Hiện tại do hiện trạng sử dụng đất của thửa 206 và 207 (theo bản đồ lập năm 1978) của hộ ông N và hộ ông S có rất nhiều thay đổi nên bản thân ông N, ông S và cả chính quyền địa phương đều không xác định được ranh giới giữa thửa 206 và thửa 207. Thực tế trong quá trình sử dụng đối với đất ông N, ông S khi cụ E1 còn sống hay hộ ông T, ông R và ông H khi cụ G2, cụ T2 và cụ Đ1 còn sống cũng chưa bao giờ đo đạc trên thực tế, số liệu trên sổ sách do các cụ tự kê khai theo ghi chú tại sổ mục kê lập năm 1974. Do đó, diện tích trên sổ sách và thực tế sẽ không trùng khớp , hơn nữa quá trình sử dụng hiện trạng có nhiều thay đổi. Điều này giải thích vì sao khi xảy ra tranh chấp các cơ quan chức năng giải quyết tiến hành đo đạc đất của các bên thì kết quả có sự chưa trùng khớp về số liệu.”
+ Kết quả giải quyết: Bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
4.3. Bản án 04/2019/DS-ST ngày 29/11/2019 về tranh chấp ranh giới quyền sử dụng đất
+ Cấp xét xử: Sơ thẩm.
+ Cơ quan xét xử: Tòa án nhân dân huyện P, tỉnh Thái Bình.
+ Trích dẫn nội dung: “Từ tháng 6/2017 ông T, bà V cho rằng ranh giới giáp thửa đất của ông S, bà N có sự thay đổi do ông S, bà N đã tự ý xây tường bao theo đó ông S xây lấn sang phần đất của ông cụ thể: phía mặt đường rộng 0,3m và phía thủy lợi rộng 1,3m chạy dài theo thửa đất 19m, nên tổng diện tích lấn chiếm là 15m2. Ông S, bà N không nhớ thời gian xây dựng bức tường và cho rằng không lấn chiếm đất của ông T, bà V. Kết quả xác minh cho thấy tháng 6/2017 ông S, bà N đã tự ý xây tường bao phần tiếp giáp giữa đất của ông Sang, bà N với đất của ông T, bà V. Qua khảo sát đo đạc thấy ông S, bà N đã xây bờ tường dài 19,11m và có lấn sang đất của ông T, bà V.”
+ Kết quả giải quyết: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Bản án tranh chấp ranh giới liền kề
5. Luật Minh Tú – Chuyên gia tư vấn và giải quyết tranh chấp ranh giới đất liền kề chuyên nghiệp
Việc giải quyết các bản án tranh chấp ranh giới đất liền kề thường sẽ gặp khó khăn và tốn nhiều thời gian. Do đó, bạn nên tìm kiếm sự trợ giúp pháp lý từ luật sư để bảo vệ quyền lợi của bạn một cách tốt nhất.
Thấu hiểu điều đó, Luật Minh Tú – với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm và chuyên môn cao, chúng tôi cam kết mang đến cho khách hàng sự hỗ trợ tốt nhất trong các vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai, bao gồm:
- Tư vấn pháp luật về tranh chấp đất đai: Luật sư của Luật Minh Tú sẽ giúp bạn hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan đến tranh chấp đất đai và đưa ra giải pháp phù hợp nhất cho trường hợp của bạn.
- Hòa giải tranh chấp đất đai: Luật sư của Luật Minh Tú sẽ hỗ trợ bạn trong việc thương lượng và hòa giải với các bên liên quan để giải quyết tranh chấp một cách nhanh chóng và hiệu quả.
- Đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án: Nếu không thể hòa giải thành công, Luật Minh Tú sẽ đại diện cho bạn tham gia tố tụng tại Tòa án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bạn.
Thông tin liên hệ:
- Trụ sở công ty tọa lạc tại: Lầu 2, 68 Nguyễn Huệ, P.Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
- Văn phòng làm việc: 125 đường số 1, Cư xá Đô Thành, Phường 4, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
- Email: votu@luatminhtu.com
- Hotline: 096 783 78 68
- Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
- Website: luatminhtu.vn
Như vậy tranh chấp ranh giới đất liền kề là một dạng tranh chấp phổ biến trong đời sống xã hội hiện nay. Khi xảy ra tranh chấp các bên phải trải qua trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật để có kết quả tốt nhất. Luật Minh Tú có kinh nghiệm không chỉ trong tư vấn pháp luật mà còn có bề dày kinh nghiệm trong bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng khi gặp phải những vấn đề pháp lý.
