Điều 188 Luật Đất Đai 2013 là quy định quan trọng về điều kiện thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất như  chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Bài viết này sẽ cung cấp cho bạn thông tin chi tiết về điều kiện thực hiện các giao dịch này theo quy định của Điều 188 Luật Đất Đai.

1. Nội dung chính của Điều 188 Luật Đất đai 2013

Điều 188 quy định các điều kiện để người sử dụng đất có thể thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Điều kiện cơ bản để thực hiện quyền sử dụng đất:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ một số trường hợp đặc biệt).
• Đất không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Các điều kiện bổ sung: Phải tuân thủ các quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật Đất Đai khi thực hiện các quyền trên.

Đăng ký giao dịch: Mọi giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực khi được ghi vào sổ địa chính.

Điều 188 Luật Đất đai quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2. Điều kiện thực hiện

Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện để thực hiện các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

2.1.   Về hình thức 

Trong các giao dịch quyền sử dụng đất, việc công chứng được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã là bắt buộc. Điều này đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp cho các giao dịch quyền sử dụng đất:

• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất,
• Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà một bên hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản.
• Di chúc, văn bản thừa kế, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

2.2. Điều kiện chung theo Điều 188 Luật đất đai 2013

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, để thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trừ trường hợp có quy định khác như thừa kế, thừa kế có yếu tố nước ngoài và chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp)
• Đất không có tranh chấp.
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
• Đất đang trong thời hạn sử dụng.

Lưu ý: Đối với các hoạt động giao dịch trên, cần phải thực hiện việc đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và hiệu lực bắt đầu từ thời điểm được ghi nhận trong sổ địa chính sau khi đăng ký.

Có bắt buộc phải có sổ đỏ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

2.3.  Điều kiện riêng của Điều 188 Luật Đất đại năm 2013

2.3.1. Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

• Hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất
• Chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, hoặc được tặng quyền sử dụng đất từ người khác, chỉ có thể chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác.
• Trong quá trình chuyển đổi, không yêu cầu nộp thuế thu nhập hay lệ phí trước bạ

2.3.2. Các trường hợp chỉ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong khu vực hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống

• Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó
• Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ.
• Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.

2.3.3. Điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn và cho thuê: sử dụng đất nông nghiệp

• Phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận vốn góp, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án.
• Mục đích sử dụng phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải nộp thêm khoản tiền theo quy định để  bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.

2.3.4. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: dự án đầu tư, xây dựng nhà ở và cơ sở hạ tầng

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc phân lô đất sau khi hoàn thành các công trình hạ tầng và đảm bảo nghĩa vụ tài chính đối với đất.
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể liên kết với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án sau khi có Giấy chứng nhận đầy đủ. Người nhận quyền phải thực hiện dự án đúng tiến độ đã được phê duyệt.
• Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến toàn bộ dự án và cơ sở hạ tầng phải đáp ứng các điều kiện, bao gồm việc hoàn thành các công trình hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ đã được phê duyệt.

Trong giai đoạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu bạn có gặp vấn đề gì về thu hồi đất, hãy tìm hiểu điều 79 luật đất đai

3. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như sau:

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất trong các trường hợp mà pháp luật cấm.

Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ khi được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước phê duyệt.

Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất trồng lúa.

Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng hoặc tặng quyền sử dụng đất ở và đất nông nghiệp trong các khu vực như rừng phòng hộ, phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu họ không sinh sống trong khu vực đó.

Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

4. So sánh với Điều 188 Luật Đất đai 2024

Điểm khác nhau giữa Điều 188 Luật Đất đai 2013 với Luật Đất đai 2024 về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Ngoài ra, Luật Đất đai mới nhất bổ sung:

• Giao dịch qua hệ thống thông tin theo quy định.
• Xác minh danh tính khi giao dịch.
• Lưu giữ hồ sơ giao dịch theo quy định

5. Luật Minh Tú – Dịch vụ tư vấn thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất uy tín

Luật Minh Tú là một trong những công ty luật uy tín tại Việt Nam, chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý bất động sản cho cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước.

Với đội ngũ luật sư giàu kinh nghiệm, tâm huyết và chuyên môn cao, Luật Minh Tú luôn cam kết mang đến cho khách hàng những giải pháp pháp lý hiệu quả và tối ưu nhất. Dịch vụ tư vấn pháp luật về đất đai của Luật Minh Tú bao gồm:

• Tư vấn về rà soát, kiểm tra tính hợp pháp các giao dịch liên quan đến đất đai.
• Tư vấn về thủ tục hành chính liên quan đến đất đai: Cấp/cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chia tách thửa đất, hợp thửa đất, tách thửa đất, đăng ký biến động đất đai,…
• Tư vấn về tranh chấp đất đai: Hỗ trợ khách hàng giải quyết tranh chấp về ranh giới đất đai, quyền sử dụng đất, đền bù thiệt hại khi thu hồi đất,…
• Tư vấn về đầu tư bất động sản: Tư vấn pháp lý cho khách hàng trong các hoạt động đầu tư bất động sản như mua bán nhà đất, chung cư, biệt thự, đất nền,…
• Tư vấn về các vấn đề pháp lý khác liên quan đến đất đai: Hỗ trợ khách hàng soạn thảo hợp đồng mua bán đất đai, hợp đồng cho thuê đất đai, tư vấn về thừa kế đất đai,….

Thông tin liên hệ:

• Trụ sở chính công ty: Lầu 25, tòa nhà LIM TOWER số 9-11 Tôn Đức Thắng, Phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
• Đường dây nóng: 096 783 78 68
• Email: votu@luatminhtu.com
• Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
• Website: luatminhtu.vn

Kết luận

Điều 188 Luật Đất Đai 2013 là quy định quan trọng về điều kiện thực hiện giao dịch đối với quyền sử dụng đất, hy vọng những thông tin trên đây sẽ hữu ích cho bạn trong việc thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất.

Nếu bạn còn thắc mắc hay cần hỗ trợ các vấn đề khác liên quan đến pháp luật thì đừng ngần ngại hãy liên hệ với chúng tôi để được giải đáp ngay hôm nay bạn nhé!