Lập vi bằng mua bán nhà đất đang gây ra nhiều hiểu lầm và tiềm ẩn rủi ro pháp lý tại Việt Nam. Nhiều người dân vẫn chưa hiểu rõ vi bằng là gì và giá trị pháp lý thực sự của nó trong các giao dịch bất động sản.

Bài viết này Luật Minh Tú sẽ làm rõ những quy định pháp luật liên quan đến lập vi bằng trong mua bán nhà đất và các hệ lụy pháp lý khi vi phạm.

Lập vi bằng là gì? Mua bán nhà đất bằng lập vi bằng có hợp pháp không?

Vi bằng là gì?

Theo Khoản 3 Điều 2 và Khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của pháp luật.

>>> Xem thêm: Mua nhà công chứng vi bằng có an toàn không? Kinh nghiệm từ chuyên gia

Giá trị pháp lý của vi bằng trong giao dịch nhà đất

Điều quan trọng cần nắm rõ là vi bằng không thể thay thế cho văn bản công chứng, văn bản chứng thực, hoặc các văn bản hành chính khác. Điều này có nghĩa là vi bằng không có giá trị xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai, nhà ở.

Cụ thể, Khoản 4 và 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định rõ những trường hợp không được lập vi bằng, bao gồm:

• Xác nhận nội dung, việc ký tên trong các hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực.
• Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Do đó, việc mua bán nhà đất thông qua lập vi bằng thực chất chỉ là việc ghi nhận lại sự kiện các bên thỏa thuận, cam kết mua bán trước sự chứng kiến của Thừa phát lại. Giao dịch này không được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật và không có ý nghĩa xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng của các bên.

Hậu quả pháp lý khi lập vi bằng mua bán nhà đất

Không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ)

Khi mua bán nhà đất bằng vi bằng, giao dịch này sẽ không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ). Điều này đồng nghĩa với việc bên mua sẽ không có quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản đã mua và không thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu như thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho…

Tiềm ẩn rủi ro lớn cho người mua

Việc mua bán nhà đất qua vi bằng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho người mua. Giao dịch này thường được thực hiện nhiều lần, qua nhiều người, với các hồ sơ, giấy tờ chưa đầy đủ pháp lý hoặc không đúng quy định.

Đặc biệt nguy hiểm là trong trường hợp tài sản đã được thế chấp tại ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác bằng giấy viết tay mà chủ sở hữu vẫn lập vi bằng để chuyển nhượng. Khi đó, người mua sẽ phải đối mặt với nguy cơ mất trắng tài sản và rất khó khăn trong việc đòi lại quyền lợi hợp pháp.

Lập vi bằng mua bán nhà đất bị xử phạt như thế nào?

Mức xử phạt đối với Thừa phát lại

Theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 và Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024, các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Vì vậy, Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP đã quy định rõ Văn phòng Thừa phát lại không được lập vi bằng đối với các giao dịch mua bán nhà đất thuộc trường hợp phải công chứng, chứng thực.

Trong trường hợp Thừa phát lại vi phạm quy định này và lập vi bằng mua bán nhà đất, họ có thể bị xử phạt hành chính từ 10 – 15 triệu đồng. Đồng thời, Thừa phát lại còn bị tước quyền sử dụng thẻ thừa phát lại từ 06 – 09 tháng theo quy định tại Khoản 4 và Khoản 8 Điều 32 Nghị định 82/2020/NĐ-CP.

Các trường hợp lập vi bằng hợp pháp

Cần lưu ý rằng vi bằng vẫn có giá trị pháp lý trong một số trường hợp nhất định, không liên quan đến việc xác lập quyền sở hữu tài sản. Các trường hợp lập vi bằng hợp pháp bao gồm:

• Ghi nhận sự kiện đặt cọc.
• Ghi nhận sự kiện bàn giao nhà/đất (ví dụ: bàn giao hiện trạng, bàn giao sau khi hoàn thành xây dựng).
• Ghi nhận sự kiện giao nhận tiền (ví dụ: giao nhận tiền đặt cọc, tiền thanh toán từng đợt).

Những trường hợp này, vi bằng chỉ có tác dụng ghi nhận lại các sự kiện có thật tại thời điểm đó, làm cơ sở chứng cứ cho các bên khi có tranh chấp, chứ không có giá trị chuyển quyền sở hữu tài sản.

>>> Đọc thêm: Nắm rõ thủ tục công chứng vi bằng để đảm bảo tính pháp lý

Tóm lại, việc lập vi bằng mua bán nhà đất là hành vi vi phạm pháp luật và tiềm ẩn nhiều rủi ro nghiêm trọng cho người mua. Người dân cần tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật về giao dịch bất động sản và thực hiện công chứng, chứng thực đầy đủ để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.

Nếu bạn cần tư vấn hỗ trợ thêm về lập vi bằng, hợp đồng mua bán nhà đất hay các vấn đề về tranh chấp, thủ tục pháp lý nhà đất thì hãy liên hệ ngay Luật Minh Tú để được giải đáp chi tiết và chính xác nhất!

• Trụ sở công ty tọa lạc tại: Lầu 2 Số 68 đường Nguyễn Huệ, phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
• Văn phòng làm việc: 4/9 Đường số 3, Cư xá Đô Thành, Phường 4, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
• Email: Info@luatminhtu.vn
• Hotline: 1900 0031
• Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
• Zalo tư vấn 24/7: https://zalo.me/congtyluatminhtu