Mua nhà đất công chứng xong không sang tên được là một trong những rủi ro pháp lý nghiêm trọng trong các giao dịch bất động sản. Dù đã ký hợp đồng hợp pháp, có công chứng theo quy định, nhưng nếu không đủ điều kiện pháp lý để sang tên, người mua có thể đứng trước nguy cơ mất cả tài sản và tiền bạc.
Bài viết này Luật Minh Tú sẽ chỉ ra 3 trường hợp phổ biến dẫn đến việc mua bán nhà đất công chứng xong không sang tên được, đồng thời gợi ý các giải pháp xử lý hiệu quả.
Điều kiện để mua bán nhà đất được pháp luật công nhận
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất phải đáp ứng đủ 5 điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/hợp pháp tài sản trên đất.
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết.
- Không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp đảm bảo thi hành án.
- Vẫn còn thời hạn sử dụng đất.
- Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (trong vụ án dân sự hoặc hình sự).
Nếu không thỏa mãn những điều kiện này, thì dù hợp đồng công chứng có hiệu lực cũng sẽ không thể thực hiện sang tên.
>>> Xem thêm: 5 kinh nghiệm đi công chứng nhà đất bạn cần biết ngay
3 trường hợp mua nhà đất công chứng xong không sang tên được
Dưới đây là 3 trường hợp mà khi mua nhà đất công chứng xong không sang tên được mà bạn cần lưu ý để tránh.
Nhà đất xây dựng sai phép hoặc sai mục đích sử dụng đất
Trường hợp 1: Mua đất nông nghiệp có nhà xây trên đất nhưng chưa chuyển mục đích sử dụng
➡ Người mua có thể bị xử phạt hoặc buộc tháo dỡ công trình nếu không hợp pháp.
Trường hợp 2: Mua nhà xây sai giấy phép xây dựng (vượt tầng, lấn chiếm…)
➡ Bị phạt hành chính; không thể sang tên quyền sở hữu nhà vì chưa hoàn công.
Rủi ro: Chỉ sang tên được đất, không sang tên được nhà – dẫn đến mất quyền sở hữu công trình trên đất.
Nhà đất đang có tranh chấp
Nếu sau khi ký hợp đồng công chứng, mà tài sản bị phát sinh tranh chấp (thừa kế, ranh giới, quyền sở hữu…), cơ quan đăng ký đất đai sẽ từ chối sang tên.
Rủi ro:
- Không thể làm thủ tục sang tên.
Mất thời gian, chi phí để giải quyết tranh chấp tại tòa. - Nguy cơ mất trắng tài sản nếu tranh chấp nghiêm trọng.
Bất động sản bị kê biên hoặc ngăn chặn giao dịch
Quyền sử dụng đất đang bị:
- Kê biên để thi hành án dân sự.
- Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án.
- Ngăn chặn bởi cơ quan có thẩm quyền.
Rủi ro:
Dù có hợp đồng công chứng, hồ sơ sẽ bị từ chối tiếp nhận tại Văn phòng đăng ký đất đai. Người mua không được sang tên, có thể mất luôn tài sản nếu không có biện pháp pháp lý kịp thời.
>>> Khám phá thêm: Mua bán nhà đất có cần công chứng không và các quy định cụ thể
Giải pháp phòng tránh khi mua nhà đất
Trước khi ký hợp đồng công chứng
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý: Sổ đỏ, quy hoạch, hiện trạng xây dựng.
- Xác minh tranh chấp, quy hoạch, kê biên: Tại UBND xã/phường, Văn phòng đăng ký đất đai.
- Soạn thảo hợp đồng rõ ràng: Cam kết chịu trách nhiệm nếu không thể sang tên; thỏa thuận về bồi thường thiệt hại.
Nếu đã công chứng mà không thể sang tên
- Do lỗi bên bán: Có quyền kiện ra tòa, yêu cầu hủy hợp đồng, đòi tiền và bồi thường.
- Do lỗi kiểm tra pháp lý không kỹ: Có thể thương lượng với bên bán để khắc phục hoặc khởi kiện theo quy trình pháp luật.
Lời kết
Mua nhà đất công chứng xong không sang tên được là một trong những cạm bẫy pháp lý phổ biến, có thể khiến người mua lâm vào cảnh “tiền mất tật mang”. Do đó, cần cẩn trọng trong từng bước giao dịch: từ kiểm tra pháp lý, lập hợp đồng đến thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Tư vấn pháp lý từ luật sư hoặc chuyên viên bất động sản chuyên nghiệp luôn là một bước đi sáng suốt trước khi đặt bút ký. Nếu bạn cần tư vấn hoặc hỗ trợ soạn thảo, kiểm tra hợp đồng mua bán nhà đất, đừng ngần ngại liên hệ Luật Minh Tú. Đội ngũ luật sư sẵn sàng hỗ trợ bạn tránh rủi ro pháp lý – bảo vệ tài sản – yên tâm mua bán.
Thông tin liên hệ:
- Trụ sở công ty tọa lạc tại: Lầu 2 Số 68 đường Nguyễn Huệ, phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
- Văn phòng làm việc: 4/9 Đường số 3, Cư xá Đô Thành, Phường 4, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
- Email: Info@luatminhtu.vn
- Hotline: 1900 0031
- Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
- Zalo tư vấn 24/7: https://zalo.me/congtyluatminhtu
