Tách thửa là hoạt động pháp lý quan trọng đối với người sử dụng đất. Tuy nhiên, hoạt động này cũng phức tạp và đòi hỏi phải có kiến thức chuyên sâu về pháp luật đất đai. Diện tích tối thiểu tách thửa là yếu tố đặc biệt cần được quan tâm, nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững và hợp lý của đất đai tại các đô thị và khu vực nông thôn. Việc hiểu rõ và tuân thủ quy định này sẽ giúp người dân thực hiện các giao dịch đất đai một cách hợp pháp và hiệu quả.

Hãy cùng Luật Minh Tú tìm hiểu chi tiết về diện tích tối thiểu tách thửa của một số tỉnh thành tại Việt Nam thông qua bài viết dưới đây.

1. Tách thửa là gì?

Tách thửa là quá trình phân chia một thửa đất lớn thành hai hoặc nhiều thửa đất nhỏ hơn, mỗi thửa đất nhỏ này đều có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng biệt. Quá trình này phải tuân theo các quy định pháp luật hiện hành về đất đai.

Căn cứ mục đích tách thửa, nhận thấy nguyên nhân tách thửa đất có thể xuất phát từ:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Người sở hữu đất có thể bán hoặc chuyển nhượng một phần đất của mình cho chủ thể khác.
• Thừa kế: Phân chia đất cho các chủ thể thuộc diện thừa kế trong gia đình theo quyền thừa kế.
• Quy hoạch: Phù hợp với quy hoạch và sử dụng đất của địa phương.
• Phát triển dự án: Tạo ra các thửa đất nhỏ để phát triển dự án xây dựng, nhà ở, kinh doanh.

Tách thửa là quá trình phân chia một thửa đất lớn thành hai hoặc nhiều thửa đất nhỏ hơn

2. Điều kiện tách thửa đất theo quy định của Luật đất đai 2024

Luật Đất đai 2024 đã có quy định mới về các nguyên tắc khi tách thửa đất tại Điều 220. Đây một điểm sáng của Luật Đất đai mới nhất về tách thửa so với Luật Đất đai 2013, ràng buộc chặt chẽ hơn đối với hoạt động tách thửa đất.

Trước hết, việc tách thửa đất phải tuân thủ 8 nguyên tắc chung:

Thứ nhất, thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Thứ hai, thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất.

Thứ ba, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất

Thứ tư, việc tách thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

Thứ năm, trường hợp tách thửa đất mà có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất.

Thứ sáu, các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh. Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề.

Thứ bảy, trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách ra phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa.

Thứ tám, trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

Ngoài ra, việc tách thửa cần căn cứ phù hợp các yếu tố sau:

• Diện tích đất tối thiểu: Khi tách thửa đất, người dân cần đảm bảo các mảnh đất được tạo mới thỏa mãn điều kiện diện tích tối thiểu vùng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Xem thêm: Đất vườn bao nhiêu mét thì được tách thửa
• Tách thửa phù hợp với quy hoạch: Ngoài yếu tố diện tích của mảnh đất, người dân cũng cần quan tâm đến quy hoạch của mỗi địa phương đối với bất động sản, tránh trường hợp việc tách thửa không hiệu lực do không phù hợp với quy hoạch.

Cần đảm bảo thỏa mãn điều kiện diện tích tối thiểu tách thử đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. 

3. Diện tích tối thiểu tách thửa của một số tỉnh tại Việt Nam (cập nhật đến năm 2023)

Như đã đề cập, đối với mỗi mảnh đất được tách thửa cần đảm bảo diện tích tối thiểu mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho địa phương. Vậy diện tích tối thiểu sẽ được xác định như thế nào? Dưới đây là quy định của một số tỉnh thành về diện tích tối thiểu tách thửa.

3.1. Đối với Thành phố Hà Nội

– Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

+ Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;

+  Có diện tích không nhỏ hơn 30m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) đối với các xã còn lại:

– Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh. Thửa đất sau khi chia tách phải đảm bảo đủ điều kiện nêu trên.

Căn cứ pháp lý: Quyết định 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/6/2017.

3.2. Đối với Thành phố Hồ Chí Minh

Diện tích tối thiểu tách thửa đất TPHCM của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại (sau khi trừ lộ giới) như sau:

Căn cứ pháp lý: Quyết định 60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017.

Diện tích tối thiểu tách thửa đất tại các khu vực địa bàn TPHCM

3.3. Thành phố Đà Nẵng

3.3.1. Điều kiện diện tích tối thiểu của thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa

(i) Diện tích đất ở tối thiểu 50,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,0m được áp dụng cho các phường thuộc quận Hải Châu và quận Thanh Khê.

(ii) Diện tích đất ở tối thiểu 60,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,0m được áp dụng cho các khu vực sau đây:

• Các phường thuộc quận Sơn Trà;
• Phường Mỹ An, phường Khuê Mỹ thuộc quận Ngũ Hành Sơn;
• Phường Khuê Trung, phường Hòa Thọ Đông thuộc quận Cẩm Lệ;
• Phường Hòa Minh, Hòa Khánh Nam thuộc quận Liên Chiểu.

(iii) Diện tích đất ở tối thiểu 70,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 3,5m được áp dụng cho các khu vực sau đây:

• Phường Hòa An thuộc quận Cẩm Lệ;
• Các phường còn lại thuộc quận Liên Chiểu, trừ các vị trí quy định tại (ii).

(iv) Diện tích đất ở tối thiểu 80,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 4,0m được áp dụng cho các khu vực sau đây:

• Các phường còn lại thuộc quận Ngũ Hành Sơn, trừ các vị trí quy định tại (ii);
• Các phường còn lại thuộc quận Cẩm Lệ, trừ các vị trí quy định tại (ii), (iii);
• Vị trí mặt tiền Quốc lộ 1A, Quốc lộ 14B, Quốc lộ 14G, ĐT 602, ĐT 605 thuộc địa phận huyện Hòa Vang.

(v) Diện tích đất ở tối thiểu 120,0m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 5,0m được áp dụng cho các xã thuộc huyện Hòa Vang, huyện Hoàng Sa, trừ các vị trí quy định tại (iv).

3.3.2 Trường hợp tách thửa đất có diện tích đất tự mở đường làm lối đi

Đối với trường hợp này, yêu cầu người sử dụng đất có văn bản tự nguyện hiến đất mở đường, có UBND phường, xã xác nhận và đường đi mới hình thành tối thiểu phải bằng với lộ giới kiệt hẻm tại khu vực theo quy định đối với các quận:

Hải Châu, Thanh Khê, Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, Cẩm Lệ, Liên Chiểu; huyện Hòa Vang từ 5m trở lên và đảm bảo kết nối hạ tầng kỹ thuật trong khu vực, phần diện tích này thể hiện là đường giao thông.

3.3.3. Diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa đối với khu vực đã có quy hoạch tỷ lệ từ 1/2.000 đến 1/500 để thực hiện dự án nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất (trừ dự án quy hoạch nâng cấp mở rộng đường, kiệt, hẻm)

• Diện tích 100m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 4m đối với các quận: Hải Châu, Thanh Khê, Sơn Trà.
• Diện tích 150m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 4,5m đối với các quận: Ngũ Hành Sơn, Cẩm Lệ, Liên Chiểu.
• Diện tích 200m2 và chiều rộng cạnh thửa đất tối thiểu là 5m đối với huyện Hòa Vang.

Xem thêm tại Quyết định 29/2018/QĐ-UBND ngày 31/8/2018 (được bổ sung tại Điều 2 Quyết định 31/2020/QĐ-UBND ngày 03/9/2020).

3.4. Thành phố Hải Phòng

Các thửa đất hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ hai điều kiện sau:

• Đối với khu vực đô thị (các phường thuộc quận và thị trấn thuộc huyện): phần diện tích được tách thửa đảm bảo chỉ giới xây dựng theo quy hoạch, cạnh nhỏ nhất của thửa đất phải ≥ 3,0m và đảm bảo tổng diện tích thửa đất ≥ 30,0 m2.
• Đối với các khu dân cư thuộc các xã trên địa bàn các huyện: diện tích tách thửa không nhỏ hơn 50% mức tối thiểu của hạn mức giao đất ở mới quy định tại Điều 4 Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND.

Đối với các trường hợp khi chia, tách thửa đất mà hình thành đường giao thông sử dụng chung thì đường giao thông sử dụng chung phải có mặt cắt ngang ≥ 1,5 m và diện tích, kích thước thửa đất sử dụng riêng phải đảm bảo đủ điều kiện theo quy định trên.

Xem thêm tại Điều 5 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 1394/2015/QĐ-UBND ngày 25 tháng 06 năm 2015.

Tham khảo thêm: Diện tích tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp

4. Thủ tục tách thửa mới nhất theo Luật Đất Đai 2024

Hiện nay, Luật Đất đai 2024 chưa có nghị định hướng dẫn cụ thể về trình tự thủ tục tách thửa đất nông nghiệp. Do đó sẽ áp dụng tạm thời quy định của Luật cũ (Luật Đất đai 2013), cụ thể gồm 4 bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ xin tách thửa đất sẽ có những tài liệu sau:

• Đơn đề nghị tách thửa. Mẫu Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất đang được áp dụng là Mẫu 11/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).
• CMND/CCCD của chủ sở hữu đất sau khi tách thửa.
• Sổ hộ khẩu của chủ sở hữu đất sau khi tách thửa.
• Văn bản thỏa thuận việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân hoặc hộ gia đình.

Mẫu Đơn đề nghị tách thửa đất là Mẫu 11/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT

Bước 2: Nộp hồ sơ theo quy định tách thửa mới nhất

Sau khi chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ nêu trên, tiến hành nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có mảnh đất tách thửa.

Bước 3: Hồ sơ được xử lý và giải quyết

Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ và có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

• Đo đạc địa chính để tách thửa.
• Lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất mới tách cho người sử dụng đất.
• Chỉnh lý và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính cũng như trên cơ sở dữ liệu đất đai.
• Trả kết quả.
• Trong quá trình xem xét và giải quyết hồ sơ, nếu hồ sơ còn thiếu sót hoặc không hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ yêu cầu người xin cấp sửa đổi, bổ sung hồ sơ.

Bước 4: Nhận kết quả

Nếu hồ sơ tách thửa hợp lệ, trong thời hạn 15 ngày sẽ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới.

Luật Minh Tú – Dịch vụ tư vấn thủ tục tách thửa uy tín và nhanh chóng

Với nhiều năm kinh nghiệm và đội ngũ luật sư chuyên nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Luật Minh Tú cam kết sẽ mang đến sự hài lòng, nhanh chóng và hiệu quả cho Quý khách hàng khi cung cấp dịch vụ tách thửa đất.

Thông tin liên hệ:

• Trụ sở công ty tọa lạc tại: Lầu 25, tòa nhà LIMTOWER số 9-11 Tôn Đức Thắng, phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
• Văn phòng làm việc: 125 đường số 1, Cư xá Đô Thành, Phường 4, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
• Email: votu@luatminhtu.com
• Hotline: 096 783 78 68
• Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
• Website: luatminhtu.vn

Diện tích tối thiểu tách thửa đất sẽ được Ủy ban nhân dân tỉnh quy định trong văn bản cá biệt của mỗi địa phương. Thông thường, các thông tin liên quan đến diện tích tối thiểu này không được công khai rộng rãi nên người dân gặp nhiều khó khăn để tiếp cận. Trong khi đó, việc đảm bảo diện tích tối thiểu là điều kiện tiên quyết khi đăng ký tách thửa đất đai, do đó người dân cần phải tìm hiểu kỹ càng và nhờ sự tư vấn của Công ty Luật chuyên nghiệp để việc tách thửa được dễ dàng và hiệu quả hơn.