Việt Nam đang trải qua giai đoạn đô thị hóa mạnh mẽ, kéo theo nhu cầu sở hữu đất ở ngày càng tăng. Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở là một giải pháp, nhưng đi kèm với đó là những quy định pháp lý phức tạp.

Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về cơ hội và thách thức khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đồng thời cung cấp hướng dẫn chi tiết để bạn thực hiện thành công thủ tục này theo Luật Đất đai 2024.

1. Tại sao cần chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở?

Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở: Cơ hội đầu tư vàng!

1.1 Nhu cầu nhà ở

Sự gia tăng dân số chóng mặt cùng với quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ đã đặt ra một áp lực vô cùng lớn lên quỹ đất dành cho nhà ở. Các thành phố lớn ngày càng trở nên đông đúc, chất lượng cuộc sống giảm sút, khiến nhu cầu tìm kiếm nơi ở mới, rộng rãi và hiện đại trở nên cấp thiết. Việc chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở được xem là một giải pháp nhanh chóng để đáp ứng nhu cầu nhà ở khổng lồ này.

1.2 Tăng giá trị tài sản

Đất ở luôn có sức hút đặc biệt đối với các nhà đầu tư. So với đất nông nghiệp, đất ở có giá trị cao hơn nhiều và tiềm năng sinh lời lớn. Việc sở hữu một mảnh đất ở không chỉ là nơi để an cư lạc nghiệp mà còn là một tài sản có thể tăng giá theo thời gian, mang lại lợi nhuận đáng kể. Chính vì vậy, nhiều người sẵn sàng đầu tư vào việc chuyển đổi đất nông nghiệp để tận dụng cơ hội này.

1.3 Phát triển kinh tế

Việc chuyển đổi đất nông nghiệp không chỉ đơn thuần là thay đổi mục đích sử dụng đất mà còn là một động lực quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương. Khi các khu dân cư mới hình thành, sẽ kéo theo sự phát triển của các ngành dịch vụ, thương mại, tạo ra nhiều việc làm và tăng thu nhập cho người dân.

Đồng thời, việc đầu tư vào hạ tầng kỹ thuật như đường xá, điện nước, trường học, bệnh viện cũng sẽ góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống và thu hút đầu tư từ các doanh nghiệp.

2. Điều kiện để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở theo Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai 2024 đã đơn giản hóa điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 5 Điều 116 của Luật Đất đai 2024, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư hoặc trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân phải dựa trên quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, theo Luật Đất đai 2024, điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở là phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.

Căn cứ vào Điều 62 của Luật Đất đai 2024, quy định về thời kỳ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất như sau:

• Thời kỳ và tầm nhìn quy hoạch sử dụng đất quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng và quy hoạch sử dụng đất an ninh được thực hiện theo quy định của Luật Quy hoạch.
• Thời kỳ và tầm nhìn quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh phải phù hợp với thời kỳ và tầm nhìn của quy hoạch tỉnh.
• Thời kỳ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện kéo dài 10 năm, và tầm nhìn quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là 20 năm.
• Thời kỳ của kế hoạch sử dụng đất quốc gia và kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh là 5 năm; kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện được lập và điều chỉnh hằng năm.

Dựa trên các quy định này, thời kỳ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là 10 năm và có tầm nhìn 20 năm; trong khi đó, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện sẽ được lập mỗi năm. Theo đó, Luật Đất đai 2024 đã đơn giản hóa các điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.

Xem thêm: Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp

3. Quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở theo Luật Đất đai 2024

Quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở trong Luật Đất đai 2024 – Những thay đổi quan trọng bạn cần biết.

3.1 Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ

Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 02c ban hành kèm Nghị định số 102/2024/NĐ-CP.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hay còn gọi là sổ hồng, sổ đỏ).

Biên bản xác minh thực địa.

Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất.

Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.

Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Xem thêm: Mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay

3.2 Nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất

Hộ gia đình và cá nhân có thể nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất ở những địa điểm sau:

• Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã.
• Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Luật Đất đai 2024 đã đa dạng hóa hình thức nộp hồ sơ nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thực hiện thủ tục hành chính chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, cụ thể như sau:

• Nộp trực tiếp tại các cơ quan nêu trên.
• Nộp thông qua dịch vụ bưu chính công ích.
• Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa tổ chức, cá nhân và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai;
• Nộp trên Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc cổng dịch vụ công cấp tỉnh hoặc hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính cấp bộ hoặc hệ thống thông tin giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh đối với trường hợp hồ sơ không yêu cầu nộp bản chính

3.3 Xử lý và giải quyết yêu cầu

Trong trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp bổ sung hoặc hoàn chỉnh hồ sơ trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc, theo quy định.

Trong trường hợp quá hạn giải quyết hồ sơ, cơ quan tiếp nhận phải thông báo bằng văn bản, thư điện tử hoặc tin nhắn SMS cho người dân, đồng thời nêu rõ lý do cụ thể.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ thực hiện các nhiệm vụ sau:

• Thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
• Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. Nếu được chấp thuận, người dân sẽ nhận thông báo nộp tiền vào ngân sách nhà nước, trong đó ghi rõ số tiền và thời hạn nộp.
• Trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
• Chỉ đạo cập nhật và chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai cùng hồ sơ địa chính.

3.4 Nhận kết quả

Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình hoặc cá nhân sau khi người này đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Thời gian thực hiện: Theo quy định tại khoản 5,6 và 7 Nghị định 102/2024/NĐ-CP. hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024, thời gian xử lý thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

• Thời gian quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 được tính từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, không bao gồm các ngày nghỉ, lễ theo quy định pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; cũng như không tính thời gian xử lý đối với trường hợp vi phạm pháp luật hoặc cần trưng cầu giám định.
• Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, hoặc vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, thời gian thực hiện thủ tục có thể được kéo dài thêm 10 ngày, ngoại trừ thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai.

4. Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở theo Luật Đất đai 2024 là bao nhiêu?

Chi phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở năm 2024: Luật Đất đai mới quy định thế nào?

4.1 Tiền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, hộ gia đình và cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì tiền sử dụng đất sẽ được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở = Tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích – Tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của đất nông nghiệp trước khi chuyển (nếu có).

Trong đó:

1. Tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất:
   Tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích = Diện tích đất tính tiền sử dụng đất x Giá đất quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
2. Tiền sử dụng đất của đất nông nghiệp trước khi chuyển mục đích:

• Trường hợp 1: Đối với đất nông nghiệp được giao không thu tiền hoặc có nguồn gốc từ chuyển nhượng hợp pháp, tiền sử dụng đất trước khi chuyển = Diện tích đất x Giá đất trong Bảng giá đất.
• Trường hợp 2: Đối với đất nông nghiệp được thuê với hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, tiền đất trước khi chuyển mục đích = (Diện tích đất x Giá đất tương ứng với thời hạn thuê đất) / Thời hạn thuê x Thời hạn sử dụng đất còn lại.
  • Giá đất được xác định theo Bảng giá đất tính cho cả thời gian thuê.
  • Thời hạn sử dụng đất còn lại = Thời hạn giao đất – Thời gian đã sử dụng.
  • Nếu thời gian còn lại không tròn năm, sẽ tính theo tháng; thời gian không tròn tháng từ 15 ngày trở lên được tính tròn 1 tháng, dưới 15 ngày thì không tính tiền.
• Trường hợp 3: Đối với đất nông nghiệp được thuê trả tiền hàng năm, tiền đất trước khi chuyển bằng không.

Lưu ý: Nếu tiền sử dụng đất sau khi chuyển mục đích nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất nông nghiệp trước khi chuyển, thì tiền sử dụng đất sẽ bằng không.

Tham khảo thêm về quy định tính tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng tại Điều 34 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, áp dụng trong trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024.

Xem thêm:

• Hợp đồng thuê đất nông nghiệp
• Giá đền bù đất nông nghiệp

4.2 Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Căn cứ theo quy định tại Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ do Hội đồng Nhân dân của tỉnh, thành phố quyết định. Do đó, mức phí này có thể thay đổi tùy thuộc vào từng địa phương.

Bên cạnh đó, để hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận, bạn cần phải nộp thêm một khoản phí thẩm định hồ sơ, mức phí này cũng phụ thuộc vào quy định cụ thể tại mỗi địa phương.

4.3 Lệ phí trước bạ

Căn cứ theo quy định tại Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, khi làm sổ đỏ cho thửa đất ở, bạn sẽ phải nộp lệ phí trước bạ. Mức lệ phí này được tính bằng 0,5% trên giá trị đất theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Cụ thể, bạn sẽ nhân giá đất niêm yết tại bảng giá đất với diện tích thực tế của mảnh đất, sau đó nhân với 0,5%.

Ví dụ: Nếu giá đất tại bảng giá là 10 triệu đồng/m2 và diện tích đất của bạn là 100m2, thì lệ phí trước bạ sẽ là: (10.000.000 x 100) x 0,5% = 5.000.000 đồng.

Xem thêm:

• Thuế sử dụng đất nông nghiệp
• Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

5. Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở: Luật Minh Tú giúp bạn như thế nào?

Bạn đang tìm kiếm dịch vụ chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất thổ cư hay chuyển đổi đất vườn sang đất ở chuyên nghiệp và uy tín? Luật Minh Tú là sự lựa chọn hoàn hảo cho bạn. Với dịch vụ trọn gói, chúng tôi sẽ hỗ trợ bạn từ A đến Z, từ khâu tư vấn pháp luật đến khi bạn có được sổ đỏ mới.

Thông tin liên hệ:

• Trụ sở công ty tọa lạc tại: Lầu 2 số 68 đường Nguyễn Huệ, phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
• Văn phòng làm việc: 4/9 Đường số 3, Cư xá Đô Thành, Phường 4, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
• Email: votu@luatminhtu.com
• Hotline: 096 783 78 68
• Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
• Website: luatminhtu.vn

Việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở là một quá trình đòi hỏi sự tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật. Để đảm bảo quyền lợi và tránh những rủi ro không đáng có, bạn nên tìm hiểu kỹ các quy định hiện hành và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ. Nếu gặp khó khăn, đừng ngần ngại liên hệ với Luật Minh Tú để được tư vấn và hỗ trợ một cách tốt nhất.