Trong bối cảnh phát triển đô thị và nhu cầu nhà ở ngày càng tăng tại các thành phố lớn, việc xây dựng, thiết kế hạ tầng, công trình, nhà ở là một “bài toán” khó đối với lãnh đạo chính quyền. Song, việc xây dựng nhà ở, công trình trên đất tranh chấp lại càng là một vấn đề khó hơn. Vậy, câu hỏi được đặt ra là trong tình huống đó, đất đang tranh chấp có được xây dựng không? Nếu như đã tiến hành xây dựng rồi thì cần phải làm gì để có thể đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của chính mình?
Để có thể giải đáp được những câu hỏi này, bạn cần phải có cái nhìn toàn diện và đúng đắn trước khi đầu tư đối với loại nhà ở, công trình xây dựng này.
Đất Đang Tranh Chấp Là Gì?
Căn cứ theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 thì “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Cũng tại Luật Đất đai năm 2024, khoản 16 Điều 3 có quy định “Đất đang có tranh chấp là thửa đất có tranh chấp đất đai mà trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết”.
Từ các định nghĩa này, ta có thể thấy, đất đang tranh chấp là loại đất được sử dụng hợp pháp của một cá nhân/ tổ chức đó với một bên là cá nhân, tổ chức khác hoặc Nhà nước hoặc giữa những người có chung quyền sử dụng hợp pháp đang có tranh chấp với nhau về quyền, nghĩa vụ đối với quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất trong quá trình sử dụng đất. Tranh chấp này sẽ được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết.
Nguyên nhân phát sinh xảy ra tranh chấp đất đai
Nguyên nhân phát sinh từ việc tranh chấp đất đai có thể là do hai hoặc nhiều bên đều có mong muốn sử dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất. Thông qua việc yêu cầu Tòa án công nhận quyền sử dụng đất đối với một người hoặc do thiếu sót của cơ quan có thẩm quyền dẫn tới các vấn đề liên quan đến tranh chấp. Ngoài ra, có thể xuất phát từ việc lấn chiếm đất, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng không hợp pháp do lừa dối hoặc không có giấy tờ pháp lý hợp lệ cũng là một trong các nguyên nhân dẫn tới đất xảy ra tranh chấp.
Các loại tranh chấp đất đai
Từ các nguyên nhân trên, có thể phân tranh chấp đất đai thành 02 loại như sau:
- Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ đối với quyền sử dụng đất: xác định ranh giới giữa các thửa đất, các vấn đề pháp lý phát sinh có liên quan đến quyền sử dụng đất như thừa kế, ly hôn, tặng cho,…
- Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong các hợp đồng dân sự: tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất,…
Đất đang tranh chấp có được xây dựng không?
Đất đang tranh chấp có được xây dựng không? Đất đang tranh chấp có thể được chia thành 02 loại: một là, loại đất đó đang trong quá trình tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa các bên nhưng chưa khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết; hai là, một bên đã nộp đơn yêu cầu Tòa án giải quyết và đang trong quá trình thụ lý vụ việc.
Đất đai đang tranh chấp nhưng chưa yêu cầu Tòa án giải quyết
Hiện nay, các quy định của pháp luật Việt Nam chưa có hướng dẫn cụ thể cũng như việc xây dựng trên đất đang tranh chấp sẽ gặp những vấn đề gì.
Về nguyên tắc, căn cứ theo khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng năm 2020), công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của Luật Xây dựng năm 2014, trừ những trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo khoản 2 Điều này.
Theo đó, để được Nhà nước cấp giấy phép xây dựng thì tùy từng công trình mà cơ quan có thẩm quyền sẽ yêu cầu các điều kiện khác nhau. Đối với các dự án nhà ở riêng lẻ thì hồ sơ xin đề nghị cấp phép theo khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) sẽ bao gồm: đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng; bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; bản vẽ thiết kế xây dựng; bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề. Mà theo quy định tại Điều 53 Nghị định 175/2024/NĐ-CP thì giấy tờ để chứng minh quyền sử dụng đất bắt buộc phải là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc các giấy tờ có liên quan khác.
Tuy nhiên, đối với loại đất đang tranh chấp thì theo điểm e khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai năm 2024 thì đây là loại đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Vì vậy, có thể chủ đầu tư/người sử dụng đất sẽ không được cấp giấy phép xây dựng trên loại đất này. Và một khi tranh chấp xảy ra, chỉ có trường hợp sau khi chủ đầu tư hoặc các bên thương lượng giải quyết với nhau, tìm được cách giải quyết hoặc hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì mới được cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ và được phép xây dựng trên loại đất không có tranh chấp.
Đất đai đang tranh chấp đang trong quá trình được Tòa án thụ lý giải quyết
Việc xây dựng nhà ở, công trình trên đất đang tranh chấp là đang có hành vi xây dựng thêm, làm thay đổi hiện trạng của tài sản. Do đó, nguyên đơn (người khởi kiện) đang trong quá trình yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai có thể làm yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời “Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp” tại Điều 122 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 đối với hành vi trên.
Tòa án sẽ xem xét và ra quyết định đối với người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp nếu như có các căn cứ như trên. Người đang thực hiện hành vi phải chấm dứt ngay hành vi đang thực hiện đối với tài sản đang tranh chấp. Trong trường hợp mà người đó không thực hiện theo quyết định thi hành án về việc áp dụng biện pháp tạm thời thì bên vi phạm có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 – 20.000.000 đồng đối với cá nhân và từ 20.000.000 – 40.000.000 đối với tổ chức theo khoản 4 Điều 4 và điểm e khoản 5 Điều 64 Nghị định 82/2020/NĐ-CP.
Vì vậy, đất đai tranh chấp đang được Tòa án thụ lý giải quyết nếu chưa có bản án, quyết định chính thứ về công nhận hiệu lực hoặc đã giải quyết thì các bên sẽ không được tiến hành xây dựng trên khu đất đang tranh chấp đó. Nếu như cố ý hoặc thực hiện việc tiến hành xây dựng, công trình xây dựng nhà ở trên loại đất đó có thể chủ đầu tư/người sử dụng đất có thể gặp một số rủi ro về tài chính và các vấn đề phát sinh khác.
Đất đang tranh chấp có được xây dựng không?
Thẩm quyền giải quyết đất đang tranh chấp có được xây dựng không
Việc tranh chấp đất đai thường sẽ chia ra hai loại là tranh chấp các bên hoặc một trong các bên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai năm 2024 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất; hoặc là không có các loại giấy tờ trên.
Trường hợp nếu như các bên hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quy định như trên thì căn cứ theo khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024 thì việc giải quyết sẽ do Tòa án giải quyết. Còn trong trường hợp không có Giấy chứng nhận quy định như trên thì các bên có thể lựa chọn theo khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024 như sau:
- Các bên hoặc một bên tranh chấp có thể giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quy định tại khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai năm 2024;
- Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Như vậy, trong việc giải quyết đất đai đang tranh chấp dù cho có Giấy chứng nhận hay không thì vẫn có thể xử lý tại Ủy ban nhân dân hoặc Tòa án. Thời hạn giải quyết tranh chấp thông thường của Ủy ban nhân dân là 30 ngày, kể từ ngày hồ sơ đáp ứng đủ điều kiện và đối với Tòa án thì thời gian sẽ phụ thuộc vào từng vụ án cụ thể. Khi có mong muốn giải quyết tranh chấp, chủ đầu tư/ người sử dụng đất phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất và cung cấp chứng cứ hợp lệ để cơ quan có thẩm quyền có cơ sở để giải quyết chính xác và đầy đủ từng trường hợp.
Thông tin liên hệ:
- Trụ sở công ty tọa lạc tại: Lầu 2 Số 68 đường Nguyễn Huệ, phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh
- Văn phòng làm việc: 4/9 Đường số 3, Cư xá Đô Thành, Phường 4, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
- Email: votu@luatminhtu.com
- Hotline: 096 783 78 68
- Fanpage: https://www.facebook.com/luatminhtu
- Website: luatminhtu.vn
